«Le véhicule collectif est le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier» assure Xavier Lépine, vice-président du directoire du groupe UFG. Il faut être extrêmement diversifié pour pouvoir s'exposer de façon propre, et dans ce cas, des interrogations majeures se posent sur l'immeuble possédé. Le véhicule collectif est le meilleur moyen à moins de pouvoir investir énormément de capitaux et d'avoir des équipes suffisantes pour gérer.
Mais alors, comment faire son choix ? Traditionnellement, deux principaux véhicules étaient mis à la disposition des clients, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. A présent, une troisième possibilité est offerte : les OPCI, ou Organismes de placement collectif immobilier.
Pour Alain Boyer-Chammard, président d’Immovalor Gestion, l’OPCI est le «panachage entre l’immobilier physique et l’immobilier financier dont l’originalité principale est d’organiser une liquidité à l’intérieur du fonds sur la base d’une valorisation des actifs par des évaluateurs indépendants». Xavier Lépine conclut que l’OPCI est en d’autres termes une réponse réelle à la problématique des investisseurs qui permettra d’avoir une exposition à l’immobilier en ayant la meilleure liquidité possible.
Selon Olivia Millioz, directrice des études de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière, «la force de l’OPCI réside dans sa capacité à combiner plusieurs classes d’actifs au sein d’un même véhicule. Les OPCI devront détenir un minimum de 51% de leurs actifs en immobilier physique, et 10% de liquidités, la poche restante étant libre de comporter des actions, des parts de foncières, etc.». Elle ajoute : «nos simulations (cf. étude IEIF, '4 OPCI-types : simulations', téléchargeable sur www.ieif.fr) montrent que les performances de l’OPCI varient énormément selon la composition de leurs actifs et l’utilisation de l’effet de levier. On aura donc affaire, non pas à un produit uniforme, mais à une gamme de produits différenciés».
Manuel Poux le confirme : «l’OPCI est une enveloppe juridique qui renvoie à une multitude de véhicules possibles. Cet instrument couvre des besoins très larges allant de l'externalisation de la gestion de leur parc immobilier pour des entreprises importantes jusqu'à l'investissement collectif indirect sur le marché de l’immobilier pour le grand public.»
Pour Alain Boyer-Chammard, cette liberté en matière d’allocation d’actifs permettra de segmenter des OPCI selon des critères de choix de clientèles ciblées (diversification des risques, recherche d’effet de levier…). Les OPCI pourront prévoir d’avoir recours à l’endettement pour l’acquisition de leurs immeubles (dans la limite de 40% de la valeur de celui-ci). Ce qui peut contribuer à optimiser la performance immobilière.
Ceci amène Alain Dinin, PDG de Nexity, à déclarer que ces produits vont véritablement permettre de dynamiser le marché de l’immobilier. Et Manuel Poux de conclure : «nous en attendons très clairement un relais de croissance».
Un lancement tardif ?
Alors que certains experts, à l'instar d'Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au sein du cabinet Xerfi à Paris, n'hésitent pas à parler de cycle baissier de l'immobilier et au moment où on observe un ralentissement (ou stabilisation) de la haussse des prix, la question se pose de savoir si ces OPCI ne seront pas lancés trop tard dans une phase où le marché est moins porteur.
Pour les professionnels interrogés sur ce sujet, ce ne serait pas le cas. Les arguments avancés sont alors de deux ordres : l'investissement réalisé s'incrit dans une logique de long terme (de ce fait les à-coups conjoncturels éventuels ne devraient pas ternir le bilan des souscripteurs) et porte essentiellement dans l'immobilier d'entreprise qui continue d'être porteur.
Ainsi, selon Olivia Millioz , «les fléchissements éventuels du marché, dans l’avenir proche, ne sont pas dangereux pour l’OPCI et peuvent même ramener certains produits à des valeurs d’achat. D’autre part, les OPCI ne seront pas ou peu affectés par un retournement éventuel du marché du logement. Le véritable enjeu sera plutôt celui de la dette et du resserrement des conditions de crédit, consécutif à la crise des subprimes».
Alain Boyer-Chammard partage cet avis et fait observer que «l’immobilier de bureaux et de commerces qui va constituer l’essentiel du patrimoine continue de progresser et d’apporter une rémunération récurrente et indexée. Il n’y a aucun signe annonciateur d’une dégradation de la performance».
Un potentiel de collecte de 70 milliards d'euros
Pour les professionnels de la place de Paris, et pour Alain Boyer-Chammard, nous pouvons escompter pour les OPCI un engouement certain du fait des performances de l’immobilier d’entreprise, tant en immobilier direct qu’au travers de l’immobilier coté dans un contexte de liquidité organisé.
L’Institut de l'épargne immobilière et foncière table sur une collecte de 50 milliards d’euros pour les institutionnels et 20 milliards d’euros pour les particuliers d’ici trois à cinq ans.
BNP Paribas Immobilier, grâce aux deux OPCI grand public, envisage un volume de collecte annuel de quelques centaines de millions d'euros sur ces deux véhicules sur les premières années. «Evidemment, de telles performances ne seront réalisables qu’avec une coordination maîtrisée avec nos réseaux», précise Manuel Poux.
Des défis à relever !
Il reste cependant plusieurs défis à relever, notamment concernant les OPCI destinés aux particuliers. D’une part, la règle imposant des droits d’enregistrement de 5% aux détenteurs de plus de 20% de l’actif constitue une entrave forte à la création d’OPCI disponibles à travers les contrats d’assurance-vie. «Le maintien ou la levée de cet obstacle fera varier considérablement le potentiel de collecte des OPCI», assure Olivia Millioz. Alain Boyer-Chammard explique que leur suppression conditionne effectivement le succès du placement auprès des particuliers au travers des contrats d’Assurance Vie en Unités de Compte.
D’autre part, les réseaux de distribution (banques et conseillers en gestion de patrimoine notamment) seront déterminants. A l’heure où nous parlons, les OPCI 'retail' (destinés aux particuliers) sont en pleine procédure d’agrément par l’AMF. Il n’en existe pas encore sur le marché.
Menace ou complémentarité?
L’univers potentiellement investissable par ces produits est vaste. Mais y a-t-il de la place pour tout le monde ? L’apparition d’un nouvel outil, en l'occurence l'OPCI, signifie t-il la disparition ou le désintérêt pour les autres, SIIC et SCPI ? .
Les avantages de l'OPCI, eu égard à ces deux véhicules d'investissement, semblent indéniables. Par rapport aux SIIC, Manuel Poux explique que «par son processus de valorisation, la valeur liquidative de l’OPCI est directement reliée à la valeur du patrimoine de l’OPCI et n’est donc pas soumise aux mouvements hiératiques des places boursières. Les OPCI offrent aussi l’avantage d’une mise de fonds au départ très faible, une contrepartie des ordres d'achat et de rachat assumée par la société, une variété de procédés d'investissement... et une plus grande transparence sur les divers commissions ou frais.»
Tous ces atouts amènent l'expert à conclure que l’avènement des OPCI marquera probablement un coup d'arrêt pour les SIIC à quelques exceptions près.
Un avis qu'Olivia Millioz et Alain Boyer-Chammard ne semblent pas partager. Pour ces derniers, il s'agit davantage d'une logique de complémentarité que d'une logique de substitution.
«Les OPCI, contrairement aux SIIC, ne sont pas cotées en Bourse. Ils pourront donc capter une clientèle différente qui, tout en souhaitant investir dans l’immobilier, refuse la volatilité des marchés boursiers», indique la directice des études de l'IEIF.
Pour ce qui est des SCPI, les données du problème sont moins évidentes.
Pour Alain Dinin, PDG de Nexity, ces OPCI ne signifient pas la disparition des SCPI logement parce que les modalités fiscales ont vocation à perdurer. La logique est davantage celle d’une complémentarité. Un sentiment partagé par Olivia Millioz pour qui les SCPI n’ont aucune obligation de se transformer en OPCI et peuvent continuer à être collectés. «Légalement, elles pourront coexister. Tout changement ne pourra intervenir que sur décision des associés en assemblée générale».
Cependant, c'est omettre une réalité. Les OPCI ont clairement pris modèle sur les SCPI en essayant d'en améliorer des aspects négatifs, en particulier en apportant une réelle souplesse de gestion, à travers une allocation de l’actif offrant plus de possibilités de surperformer les indices, et en autorisant l'usage de la dette.
Manuel Poux rappelle ainsi que tous les acteurs de ce projet de la Place de Paris se consultent depuis plusieurs années afin que la crise des SCPI, leur incapacité à permettre aux porteurs de parts de sortir aisément jusqu'à ce qu'un marché secondaire soit organisé, ne se répète pas sur les OPCI.
«Toute la place espère avoir mis en place une mécanique et des processus qui évitent des situations de blocage dans laquelle se sont retrouvées les SCPI lorsque le marché de l'immobilier a connu un cycle baissier au début des années 1990, voire aussi aujourd’hui avec un faible développement des encours et peu de parts offertes à l’achat».
A terme pourra se poser la question de la pertinence de la coexistence de ces 2 véhicules : les associés des SCPI, qui devront être interrogés choisiront leur alternative. Pour le moment le choix a été fait pour BNP Paribas Reim qui indique commercialiser son premier OPCI sous la forme d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) destinée aux particuliers, obtenue par la transformation de la SCPI Opéra Rendement créée à cette fin il y a deux ans maintenant.
Imen Hazgui
