Les secteurs de l’immobilier et de la construction des pays occidentaux sont en crise d’après l’étude intitulée «Immobilier, construction : à quand la sortie de crise ?» de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC. Pas étonnant puisque la crise mondiale trouve son origine dans la crise des subprimes.

Correction mondiale et brutale

L’origine de la crise mondiale actuelle est la présence massive aux Etats-Unis des crédits hypothécaires à risque. Les autres «zones de risque» d’après l’assureur-crédit sont le Royaume-Uni et l’Irlande ainsi que l’Espagne.

Le risque provient de la hausse vertigineuse et artificielle des prix en Irlande (+234% entre 1996 et 2008) au Royaume-Uni (+148%) ainsi qu’en Espagne (+118%). De plus, l’immobilier «cher» avec un rapport prix / produit intérieur brut «exceptionnellement élevé» dans les pays anglo-saxons ainsi qu’en Espagne a justifié le recours au crédit, d’autant plus que celui-ci était «facile».

La conséquence a été une envolée de l’endettement devenu «très lourd» c’est-à-dire «nettement supérieur à 100 % du revenu disponible brut», 167 % au Royaume-Uni, 143 % en Irlande, 140 % aux Etats-Unis et 135 % en Espagne.

La correction est en marche. Le secteur de l’immobilier américain marque le pas. Après avoir progressé de 45%, les prix baissent depuis fin 2007 et cette baisse s’est accélérée début 2008. Désormais la demande reflue avec des défauts de paiement et une consommation qui devrait être négative et donc un «alourdissement du stock de maisons neuves».

Le secteur de la construction qui s’est effondré depuis 2006 (le nombre de mises en chantier est passé de 2 068 100 à 1 353 800) devrait rebondir à la faveur d’un rééquilibrage par les prix. Celui-ci est d’ores et déjà en cours et le retour à la croissance est prévu «courant 2009» avec des taux de variation dans le secteur de la construction à nouveau positifs, analyse Laurent Bonhoure.

En Espagne, la correction va être sévère en raison du boom immobilier des dernières années. Le secteur de la cosntruction pèse 13% du PIB et emploie près de 2,7 millions de salariés (sur 45 millions de personnes) contre 6% du PIB en France, 5% aux Etats-Unis ou 7% au Royaume-Uni. Le secteur du BTP est d’ores et déjà «en récession», la baisse des prix sera en 2008 et la sortie de crise ne se fera pas avant 2010.

Au Royaume-Uni, le marché sera tendu par un ralentissement de la construction mais l’assureur-crédit ne prévoit «pas de crise».

La France est la moins touchée

L’Hexagone est en crise d’après Euler Hermes SFAC et elle n’en sortira que début 2010. «La construction en France subit pour sa part une dégradation de sa rentabilité ainsi qu’une augmentation du nombre de ses défaillances» fait remarquer le numéro un de l’assurance crédit en France.

La rentabilité du secteur est mise à mal par «une croissance des coûts plus rapide que celle de l’activité» (en raison de l’augmentation du coût des matériaux et des coûts de main d’œuvre). Enfin le secteur du BTP devrait connaître de nouvelles défaillances en 2008 (13000 environ) après une «croissance de 12% des défaillances en 2007». Ces défaillances sont dues à la fragilité des entreprises du bâtiment, caractérisées par leur «petite taille et leur jeunesse».

La France est donc en crise avec un ralentissement du secteur de la construction comme en témoigne la baisse des permis et partant celle des mises en chantier. La demande quant à elle n’est plus aussi soutenue avec un stock de logements qui a plus que doublé (plus de 100 000 logements neufs disponibles en 2007). L’étude pointe même des phénomènes de surproduction «là où des programmes Robien ou Borloo ont été construits sans retenue» commente Nicolas de Buttet, arbitre et responsable de branche d’arbitrage Euler Hermes SFAC.

Enfin la contraction du crédit sévit en France avec un taux de refus de prêt plus élevé (de 3 à 8% en six mois) et des taux d’intérêts également plus élevés (+4,5% contre 3.4 % et 4 % depuis fin 2003).

Crise ou ralentissement ? La Fnaim penche plutôt pour un ralentissement de la hausse des prix comprise «entre 3 et 4%» en 2008 après + 6% en 2007. La crise est donc toute relative en France et s’apparente plutôt à un essoufflement et à une stabilisation qu’à un «retournement du marché» d'après la Fnaim. Autre précision : l’offre ne s'ajuste pas toujours la demande même par le mécanisme des prix comme le prouve la pénurie d’offre à Paris et quelques dizaines de kilomètres plus loin une demande insatisfaite en Grande Couronne.

Laure Gaillard