Alexandre Mirlicourtois

Directeur des Etudes Economiques au sein du cabinet Xerfi à Paris

«Il est à prévoir un resserrement plus important des conditions d'octroi de crédit»

(Easybourse.com) Selon vous toutes les conditions paraissent réunies pour un ajustement fortement baissier du marché (de l’ordre de 18%) pour les trois années à venir ? A quelles conditions faites vous allusion plus particulièrement ? Vous ne semblez pas partisan de la thèse d’un atterrissage  en douceur. Pourquoi ?
Le constat s'appuie sur l'évolution passée des prix. Nous avons eu des hausses importantes au cours des dernières années. Entre 2000 et 2006, en terme de prix réels, sans prendre en considération l'inflation, la progression a été de 74%. Cette augmentation est totalement déconnectée du cycle économique et des revenus des ménages.

Actuellement, il faut 4,7 années de revenus moyens (environ 40 000 euros par an) pour pouvoir acheter un logement, contre 2,7 années au début des années 1960. Autrement dit, il faut emprunter sur une période si longue qu’il faut désormais une vie entière de salarié pour parvenir à acheter son logement.

Pour certains professionnels, il est uniquement possible de parler de légère correction aujourd'hui. Les 18 années de baisse que vous annoncez semble exagérée?
Nous avions déjà eu une première opposition lorsque nous avions mis en avant l'idée que les prix de l'immobilier allaient se retourner. Tout le monde nous disait que ce n'était pas possible. À présent la question tourne autour de l'ampleur de ce retournement.

Il faut savoir  que les cycles économiques sont désormais plus courts et plus violents que par le passé. Dès lors, lorsqu'il y a un retournement, le phénomène se caractérise par une certaine brutalité, l'atterrissage en douceur étant de plus en plus l’exception. Une étude concernant les pays de l'OCDE et portant jusqu'aux années 2000, donc avant le cycle actuel identifiait, depuis les années 1960, 37 phases haussières. 24 de ces phases se sont terminées par des baisses qui ont effacé entre un tiers et plus de 100% de la hausse.

On dit souvent que le marché américain et le marché français n'ont rien à voir. Cependant, il suffit de superposer les courbes de l'évolution des prix en France et de l'évolution des prix aux Etats-Unis. On s'aperçoit alors que les évolutions sont du même ordre. La globalisation touche tous les segments économiques y compris l'immobilier. Les cycles sont de plus en plus synchrones entre les différents pays.

Une autre étude sur les pays de l'OCDE révèle une règle que j'appelle la règle du 17 6 9 12.
17 pays de l'OCDE ont été analysés, 6 d'entre eux étaient en phase haussière en même temps dans les années 1970. Ce qui signifie que pendant les cinq dernières années, la hausse des prix réels de l'immobilier dans ces six pays avait été supérieure à 25%. À la fin des années 1980, début des années 1990, au cours de la deuxième phase du cycle de l'immobilier, 9 pays sur 17 étaient synchrones. Sur la dernière phase du cycle, 12 pays sur 17 étaient synchrones.

Autrement dit la tendance s'intensifie. On peut alors se douter que s'il y a une phase baissière du cycle, cette synchronisation aura également lieu.

Vous maintenez alors vos prévisions de baisse de 18% d'ici à 2010 ?
Nous les maintenons d'autant plus qu’aux Etats-Unis, il est constaté par l’organisme de tutelle des établissements de crédit hypothécaire (OFHEO) un véritable retournement des prix de l'immobilier.
La situation est qu’il y a eu de telles plus-values réalisées par les fonds que ces derniers se retirent progressivement pour s’orienter vers le marché des matières premières, les marchés émergents ou encore le marché de l'art contemporain.

Si nous regardons les prévisions, en 2008 nous sommes à -8% (en termes réels), le crédit agricole, l’un des établissements bancaires qui fournit le plus de prêts immobiliers est à -5% et HSBC autour de -3%. Les professionnels ou responsables de réseaux admettent quant à eux un allongement des délais de transactions.

Est-ce qu’il y a lieu de s'inquiéter de la situation ?
-18% sur trois ans alors que nous avons fait +100% en l’espace de 10 ans, cela reste une correction qui n’a pas vocation à effacer la progression des prix. Il y a par ailleurs des raisons objectives pour lesquelles la demande continuera à être soutenue : l'évolution de la population, le besoin et l'envie d'être propriétaire…

En comparant l'évolution des revenus des ménages et l'évolution des prix de l'immobilier, il y a véritablement un problème de solvabilité. Nous ne cessons d'allonger les prêts consentis. 45 ans, 50 ans de prêts immobiliers pour des personnes de 35 ans. S'il y a un intérêt, pour les banques, qui réside dans l'augmentation des marges, il y a également une probabilité forte que l'emprunteur connaisse des accidents de la vie (rupture avec son conjoint, décès…). Cela peut dans des cas extrèmes signifier une dette privée chargée sur les générations futures.

Mais que signifie précisément ce point de rupture ?
Jusqu’à présent, nous avons tenté de jouer sur plusieurs paramètres : la baisse des taux qui ne peut plus être possible, l'allongement des prêts qui devient déraisonnable.
La question est de savoir quel levier reste-t-il si les prix continuent à augmenter et que les revenus ne suivent pas. Quel est l'ajustement qui pourra être utilisé ? Pour le moment, aucune réponse pertinente n’est en mesure d’être apportée.

Selon vous, la crise des subprimes a eu un véritable impact psychologique et des conséquences sur la distribution de crédit. Pensez-vous que cette tendance a vocation à s’amplifier ?
Toutes les banques européennes et les banques françaises ont été interrogées sur leur éventuelle évolution de comportement notamment en terme de distribution de crédit. Les conclusions sont qu’il y aura une sélection plus grande et une augmentation de la prime de risque.

Les crédits d'habitat sont un produit d'appel, et les marges sont quasiment nulles pour les banques. Ainsi, celles-ci  agiront par une augmentation des taux et une plus grande sélectivité. Même si les résultats des principales banques françaises, BNP et société générale, sont bons il n'empêche que la crise des subprimes a eu des conséquences négatives sur les activités comme le montre les résulats de Calyon.

La tendance va s'amplifier.

D’un point de vue plus global, le constat que vous faites pour le marché français concerne-t-il  d'autres marchés européens ?
On constate un retournement sur le marché anglais où les répercussions de la crise américaine ont été plus directes.
En Espagne cela fait quelque temps que les investisseurs les plus avertis ont fuit le marché. En Allemagne, il y a une certaine ambiguïté. Les prix n'ont pas beaucoup évolué ces dernières années. Il y a beaucoup d'investisseurs qui étaient en Espagne qui se seront retrouvés du côté de Francfort.

Voyez-vous d’autres problématiques sur le marché ?
Il y a deux éléments à signaler. D'une part ce n'est plus uniquement Paris qui est touchée. Au début des années 1990, seuls Paris et la région parisienne étaient affectés par l'augmentation des prix.
Aujourd’hui ce sont toutes les provinces qui ont été touchées.

Par ailleurs, nous observons qu’à l’heure actuelle, c'est simplement l'immobilier de logements qui est touché. L'immobilier de bureau semble être stable. L'activité tertiaire s'est plutôt bien comportée ces dernières années. De plus, historiquement il y a eu un déficit de construction pendant une certaine période.
L’adéquation entre l’offre et la demande fait sensiblement défaut. Les bureaux recherchés doivent être équipés : wifi, connection téléphonique, locaux hugh tech. Les  immeubles anciens sont largement évités en conséquence.

Propos recueillis par Imen Hazgui