Christophe Cremer

Président de Meilleurtaux

Nous assistons à une inversion de la courbe des taux

Publié le 06 Décembre 2007

Quelle a été en moyenne l’évolution des taux d’intérêt des prêts immobiliers depuis le début de l’année ? Quelles ont été les conséquences de cette évolution sur les crédits existants ?
La croissance des taux est notable.
S’agissant du taux fixe, si nous considérons un prêt de 25 ans, celui-ci a augmenté de l’ordre de 0,70%. Ce qui fait pour un prêt de 150 000 euros, une hausse des mensualités de l’ordre de 7%, environ 60 euros de plus par mois.

Pour le taux variable, l’influence est encore plus importante. L’indice des prêts variable a progressé depuis le début de l’année de près de 1%. Ce qui signifie une progression des taux variables plus élevée que celle des taux fixes.

Comment expliquez vous cette progression ?
Les taux étaient historiquement très bas, 4,10% pour un prêt de 25 ans.
Nous assistons tout simplement à une inversion de la courbe des taux.

La plus grande partie de la hausse a été réalisée avant l’été. Le taux était de 4,65 en Août et aujourd’hui nous sommes autour de 4,80.
La crise sur les marchés financiers qui date de juillet a par ailleurs aggravé les choses en ce sens qu’elle a rendu le refinancement pour les banques plus compliqué.

Quelles sont vos prévisions s’agissant de l’évolution des taux ?
Nous prévoyons pour l’année 2008 une petite hausse. L’OAT a baissé de manière substantielle et se situe à 4,17. Le taux à trois mois est  à 4,60.  Par ailleurs les conditions de refinancement des banques sont plus sévères. La question est de savoir si la combinaison de ces éléments va entraîner une baisse des taux. A ce stade il est trop tôt pour le dire.

Que sont les perspectives quant au resserrement des conditions de crédit par les banques ?
Aujourd’hui le secteur de l’immobilier connaît une légère baisse. En cela les banques ayant moins de garanties et moins de visibilité sur les perspectives du marché sont devenues plus prudentes.

Je pense que pour le primo accédant, les solutions de financement vont rester relativement favorables. En revanche pour les prêts relais, nous pouvons nous attendre à une légère aggravation de la situation.

Quel regard portez vous sur l’allongement de la durée des crédits?
La réalité est incontestable, le prêt à 30 ans représente 18% des prêts chez Meilleurtaux alors qu’il  représentait moins de 2% en 2000.

La tendance va perdurer. L’allongement de la durée des crédits permet d’emprunter plus d’argent. Le particulier qui pouvait emprunter 4,5 fois ses revenus sur 15 ans, peut emprunter 5 fois ses revenus sur 30 ans.

Certes l’allongement du crédit implique une accentuation des risques. Mais ce risque est tout aussi présent lorsque vous êtes locataire.

La véritable question n’est pas tellement d’emprunter sur une plus ou moins longue période mais davantage, combien de temps va être gardé le bien. Si vous envisagez de garder le bien, 8 à 10 ans, que vous empruntiez sur 15 ans ou sur 30 ans,  cela ne fait pas beaucoup de différence.
Si en revanche vous êtes obligés de revendre le bien dans trois ans, cela peut devenir plus compliqué.

Conseilleriez vous un prêt à taux révisable en ce moment ?
Il est possible d’emprunter à l’heure actuelle à 4,80, 4,90. Pour que le crédit à taux révisable devienne intéressant, la marge étant de l’ordre de 1,20/ 1,50, il faut que le taux à un an descende à 3,70. 

Je vous déconseillerai le taux variable sauf si vous n’avez pas d’autres solutions et que vous voulez absolument devenir propriétaire. Si le taux variable est à 4,60, que vous pouvez avoir un taux fixe à 5%, que le 0,40% de différence va vous permettre de mener votre projet à bien,  et que vous être prêt à assumer une hausse de 10 à 15% dans 2 ans, alors le taux révisable peut être une solution

Il faut être conscient que les hausses des taux sont possibles.

Quel sera le rôle joué par la déduction des intérêts d’emprunt annoncé par le gouvernement ?
L’avantage fiscal de déduction des intérêts d’emprunt (3 000 € de réduction d’impôt la première année, puis 1 500 € par an pendant 4 ans pour un couple sans enfants) annoncé par le gouvernement, vient compenser la hausse des taux d’intérêt mais ne sera pas suffisante.

En cela, les avantages fiscaux pour un emprunt de 150 000 euros sur 20 ans à 4% permettraient d’économiser sur cinq ans 7 500 euros d’intérêts (plafonds atteints), soit une baisse de 1, 20% du taux d’intérêt sur cinq ans . Cet avantage permettra d’absorber la hausse des taux depuis le début de l’année 2006.

 Mais les hausses attendues de taux d’intérêts et des prix immobiliers l’emporteront certainement sur les soustractions des déclarations d’impôts
 
Je pense que ces déductions vont générer une nouvelle demande sans donner aux particuliers des moyens financiers supplémentaires

Quels conseils donneriez vous à une personne qui souhaite souscrire un prêt immobilier ?
Faire attention à l’assurance emprunteur. Déterminer quelle modération vous souhaitez dans la durée du prêt

Propos recueillis par Imen Hazgui