Cet ajustement était nécessaire. Tel est le constat fait par les professionnels de l’immobilier du logement à l’instar de René Pallincourt, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier ou encore par Bernard Cadeau, Président d’Orpi. C’est un retour au calme qui va permettre aux professionnels de retrouver leurs repères, indique le président de la première fédération de l’immobilier de France.

Une correction naturelle qui s’explique donc par la logique des choses : une hausse trop importante des prix par le passé. Au cours des dernières années, les prix ont augmenté de manière importante : en 2004 de 15,4%, en 2005 de 10,7%, en 2006 de 7,3% et depuis le début de l’année de 4,9%.

Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au sein du cabinet Xerfi à Paris, rappelle qu’entre 2000 et 2006, en termes de prix réels, sans prendre en considération l'inflation, la progression a été de 74%. «Cette augmentation est totalement déconnectée du cycle économique et des revenus des ménages». L’expert ajoute qu’actuellement, il faut 4,7 années de revenus moyens (environ 40 000 euros par an) pour pouvoir acheter un logement, contre 2,7 années au début des années 1960. Autrement dit, il est nécessaire d'emprunter sur une période si longue «qu’il faut désormais une vie entière de salarié pour parvenir à acheter son logement».

Jusqu’à présent, plusieurs paramètres ont été utilisés dans le but de maintenir les prix à la hausse : la baisse des taux qui ne peut plus être possible, l'allongement des prêts qui devient déraisonnable : 45 ans, 50 ans de prêts immobiliers pour des personnes de 35 ans.

Les prix sont tels que finalement, le pouvoir d’achat a du mal à suivre. «Nous sommes donc arrivés à un maximum» déclare Ronan Arzel, directeur de la stratégie des Nouveaux Constructeurs. L’expert poursuit : «nous assistons à une augmentation des mises en vente encore plus rapide que la croissance des ventes. Cette augmentation de l’offre provoque une décélération de la hausse des prix, ce qui est bienvenu pour préserver la solvabilité des acquéreurs potentiels».

Pour Jean-Fabrice Mathieu, Directeur général du groupe SeLoger, cet ajustement devrait déboucher sur un certain équilibre entre les acheteurs et les vendeurs, puisque les prix tendent à se stabiliser.

Pas de quoi s’inquiéter, donc. Il n’y a pas de phénomène de bulle spéculative ni d’élément avant-coureur d'un écroulement du marché, annonce Bernard Cadeau. «Il est vrai que nous observons actuellement un allongement de la durée de la mise en vente, mais cela s’explique par le fait que les vendeurs sont trop gourmands. Il n'est pas rare d'avoir 5 à 7% d'écart entre les prétentions des vendeurs et les prix du marché» commente le président du premier réseau immobilier en France.

Jean-Fabrice Mathieu d’ajouter que, pour l’instant, «le marché semble uniquement avoir atteint un plateau».

Les perspectives à attendre pour 2008

La plupart des experts s'accordent à dire qu’il y aura une baisse des prix de l’immobilier du logement en 2008. Le point de désaccord concerne l’ampleur de cette baisse. Selon le président de la FNAIM, «le marché réagit rapidement à l’évènement économique ou politique. Il est indiqué dans le rapport Attali l’idée de supprimer les droits de mutation. Cette suppression, si elle avait lieu, aurait pour conséquence de redynamiser les transactions. De même, si nous nous apercevions que toutes les banques françaises ont des hedge funds à des niveaux très élevés, le marché risquerait d’en supporter les conséquences».

Mais si pour certains professionnels comme René Pallincourt ou Bernard Cadeau «il est difficile de faire des prévisions parce qu’il y a trop de paramètres qui entrent en ligne de compte», d’autres experts n’hésitent pas à annoncer des chiffres, à l’instar d'Alexandre Mirlicourtois qui pronostique une baisse à 8% (en termes réels), Olivier Eluere du Crédit agricole, l’un des établissements bancaires qui fournit le plus de prêts immobiliers, dont les estimations sont de -5%, ou encore Mathilde Lemoine de la banque HSBC qui avance une baisse autour de 3%.

Il n’y a pas lieu de s’inquiéter de la situation

En dépit de la baisse escomptée, les fondamentaux du marché restent bien orientés. Le marché de l’immobilier reste soutenu par des facteurs démographiques forts et de long terme : allongement de la durée de vie, naissances, augmentation du nombre de foyers mono parentaux, le besoin et l'envie d'être propriétaire…

Le foncier se fait rare, le déséquilibre entre l’offre et la demande a vocation à perdurer. Aussi, à en croire les professionnels, le marché devrait vraisemblablement se maintenir à un niveau élevé. Et pour Alexandre Mirlicourtois, même si on considère la prévision pessimiste des -18% sur trois ans alors que nous avons fait +100% en l’espace de 10 ans, cela reste une correction qui n’a pas vocation à effacer la progression des prix.

Mais alors, est-ce à dire que la crise des subprimes intervenue aux Etats-Unis n’aura aucun effet sur le secteur de l’immobilier en France ? Pas tout à fait. Certes nous ne connaîtrons pas de crise similaire parce que tout simplement il existe en France  un schéma complètement différent de celui des Etats-Unis, précise René Pallincourt. «Les conditions d’octroi du crédit ne sont pas les mêmes. Le consentement du prêt se fait eu égard à certaines conditions et dans un environnement précis (il ne faut pas que les charges de l’emprunteur dépassent un tiers des ressources, il faut un emploi stable). Dans 90% des cas le prêt effectué est à taux fixe et lorsqu’il est à taux variable il est plafonné».

«Dans ces conditions, le niveau de solvabilité des accédants à la propriété en France est donc élevé. On peut dès lors considérer que le compartiment d’emprunteurs subprime n’existe pas en France. Si une contagion devait avoir lieu, ce serait au niveau macro-économique, l'économie européenne ayant des dépendances non-négligeables avec l'économie américaine» , conclut Jean Fabrice Mathieu.

Pour autant, nous devrions garder quelques séquelles de cette petite mésaventure. En particulier eu égard à un resserrement des conditions de crédit.
Si, selon Ronan Arzel, «nous manquons encore de recul pour évaluer l'ampleur des conséquences sur l’accès au crédit», pour Alexandre Mirlicourtois, il ne fait cependant aucun doute que ce resserrement a lieu et se poursuivra en s’accentuant. «Les crédits d'habitat sont un produit d'appel, et les marges sont quasiment nulles pour les banques. Ainsi, celles-ci  agiront par une augmentation des taux et une plus grande sélectivité. Même si les résultats des principales banques françaises -BNP et Société Générale- sont bons, il n'empêche que la crise des subprimes a eu des conséquences négatives sur les activités comme le montrent les résulats de Calyon».

Un marché de l'immobilier du logement sous tension

Au-delà du resserrement des conditions de crédit, de sombres  nuages planent à l’horizon du secteur de l'immobilier du logement en France. Les éventuelles causes de tension sur le marché sont diverses : taux de crédit, risque accentué par l’allongement de la durée des crédits, inflation, coûts de construction et pouvoir d’achat des ménages.

Ainsi, pour Bernard Cadeau, «le seul impact éventuel venant de l’extérieur sur le marché immobilier français serait soit l'inflation, soit le coût du crédit en raison de l'augmentation du taux». L’expert ajoute : «aujourd'hui nous sommes sur des taux de crédit qui, certes, sont un peu plus élevés que ceux d’il y a un an, mais ils n'augmentent plus. Néanmoins  il y a un risque de déstabilisation si les taux progressent trop fortement. Le risque est d’autant plus présent que nous sommes sur des crédits longs. Plus de 25% des crédits sont des prêts sur 30 ans».

Même observation faite par Manuel Poux, directeur Développement et marketing au sein de BNP Paribas Reims, «le secteur reste sensible à la hausse des taux. Le financement de la résidence principale a connu un allongement important de la durée moyenne de l'emprunt depuis deux ans, même si depuis quelques mois nous observons une certaine stabilisation autour de 21 années. Une hausse trop importante des taux pourra marquer un coup d'arrêt à la capacité des particuliers de financer leur acquisition».

Pour Ronan Arzel, la maîtrise des coûts de construction constitue un des défis les plus importants pour les promoteurs français. «Dans un marché où les prix de vente se stabilisent progressivement, il est crucial de maîtriser ses coûts. Différents facteurs jouent en faveur de la hausse de ces coûts. Trois en particulier: la hausse des prix des matières premières (concernant notre activité Ciment, nous estimons la hausse des coûts de l’énergie à environ 1,20 euros à la tonne pour l’année 2007), la pénurie d'entreprises disponibles (la filière de la construction est une filière sinistrée) et dans certains cas les contraintes de nouvelles réglementations (suite au  Grenelle de l'environnement, il faut que les coûts de construction intègrent dorénavant tout ce qui touche aux économies d'énergie et aux maisons propres)».

Cette année l'indice du coût de construction a connu une augmentation de 5%. Devons-nous nous attendre à une progression plus importante de l’ICC en 2008 ?

En tout cas, les français semblent avoir envisager ces éléments négatifs. Dans le cadre de l’enquête menée par l’Observatoire du logement, les Français font un pronostic de plus en plus pessimiste sur l’évolution de la question du logement. Une des raisons principales est le pouvoir d'achat des Français. D'après toute une série d'indicateurs, nous sommes à un niveau historique de perception négative de l'évolution du pouvoir d'achat.

Même si pour une majorité de Français, le logement est une priorité du gouvernement, ils ont la conviction que ce dernier ne sera pas en mesure de modifier la situation en profondeur.

Imen Hazgui

Publié le 22 novembre 2007 Copyright © 2007