Foncière Paris France est une société spécialisée dans l’immobilier tertiaire qui concentre ses activités dans la région parisienne (en dehors du quartier central des affaires). Depuis la fin mars 2006, elle est cotée sur le compartiment B, au sein du régime réservé au SIIC (l’indice SIIC France). Son actionnariat s’est en outre diversifié. PHRV a pris une part plus importante du capital social, qui est actuellement de 10,9%, suite aux ventes orchestrées par quelques Sicav et fonds communs. On note également la présence d’Axa au capital, avec 4,9% du capital, et du management via la Holding Wilson 250 qui en possède 10,2%.

Une stratégie d’investissement ciblée

Foncière Paris France possède des surfaces locatives de 200 000 m2 dont la valeur unitaire varie de 3 à 50 millions d’euros. 45% de ses actifs sont situés dans la première couronne de Paris, 14% dans la deuxième couronne et 41% à Paris même. Leur patrimoine est composé d’immeubles de bureaux, de locaux d’activités et d’entrepôts de proximité.

La stratégie de cette jeune société foncière vise exclusivement la région parisienne. Celle-ci est ciblée autour de 2 objectifs dans la gestion de leur portefeuille et de certains critères d’investissement.

Le groupe détient un patrimoine mixte composé d’immeubles de bureaux à hauteur de 82% et de locaux d’activités pour 18%, dans le but de diversifier les risques et posséder des actifs à rendement élevé. Il souhaite atteindre une diversification de l’ordre de 75% pour les bureaux et 25% pour les activités. La société envisage par ailleurs d'instaurer une rotation des actifs sur une durée moyenne de 10 ans à partir de 2008.

La politique d’investissement de l’entreprise se fonde sur trois critères. Tout d’abord, la rentabilité courante doit être élevée avec un objectif de revenu locatif brut moyen de 7,5% voire supérieure à 8% pour certains actifs en développement. Ces revenus locatifs doivent en outre être sécurisés grâce à un niveau de loyer en adéquation avec le marché, c’est-à-dire qu’aucun immeuble ne doit être surévalué. Enfin, les actifs doivent être dotés d’un important potentiel de valorisation à moyen ou long terme de par la valorisation de l’environnement ou par la transformation des actifs.

Au 31 décembre, le portefeuille d’actifs du groupe s’élevait à 428,3 millions d’euros, à la suite de nombreuses acquisitions (18 actifs de plus en un an) en 2007 et aux actifs dont la valeur a augmenté d’environ 8%. A titre de comparaison, le patrimoine à la fin 2006 s’élevait à 250,1 millions d’euros. La société possède 39 immeubles à la même date auxquels il faut aujourd’hui rajouter deux nouvelles acquisitions réalisées depuis le début d’année.

Le rendement brut est de 6,9%. Le taux de vacance est faible, à l’image de l’ensemble du secteur, avec seulement 2,7% au 31 décembre. Foncière bénéficie d'un modèle de baux commerciaux de 3/6/9 ans, indexés en général sur l’indice du coût de la construction. Pour Jean-Paul Dumortier, président directeur général, «le système 3/6/9 est un bon système». Celui-ci insiste par ailleurs sur la «vision plus industrielle que financière» de la société. «L’essentiel c’est la qualité de l’immeuble et sa situation par rapport au marché (…) Rechercher les cash-flow avant les immeubles nous paraît être une stratégie contestable».

Une présence sur des secteurs dynamiques

Un autre point essentiel à relever est la vitalité des secteurs sur lesquels le groupe est positionné. Le marché de l’investissement a été particulièrement dynamique avec des investissements d’un montant record de 27 milliards d’euros dont près de deux tiers concernent la région parisienne. Cependant, la nouvelle année est plus incertaine avec une baisse attendue des volumes et une probable baisse des prix avec des fonds communs qui achètent et profite d’un effet de levier. Cette baisse de prix serait de l’ordre de 10% selon les estimations du groupe, un repli qui pourrait être compensé par l’indice du coût de la construction publié par l’Insee qui continue d’augmenter.

Quant au marché locatif, il est équilibré avec une légère reprise des loyers tertiaires et d’importants volumes (près de 2500000) placés. Ces tendances devraient perdurer en 2008. De plus, le risque de surproduction est faible dans les mois à venir. La nouvelle année ne présente donc pas à priori de changements majeurs au sein du secteur. Le faible taux de vacance dans les principales zones tertiaires d’Ile-de-France devrait se maintenir ainsi que les valeurs locatives.

Des résultats en forte croissance

Les loyers nets au 31 décembre s’élèvent à 21,9 millions d’euros contre 7,1 millions d’euros l’année précédente (sur une base de 9 mois en 2006). Le chiffre d’affaires se monte à 22,8 millions d’euros. Quant au résultat net consolidé, il se monte à 41 millions d’euros à comparer aux 19,6 millions d’euros réalisés en 2006.

Les fonds propres de la jeune société foncière ont en outre été considérablement augmentés en grande partie lors de l'augmentation de capital réalisée en avril 2007 et ayant apportée 141 millions d’euros de fonds propres supplémentaires. Cette opération a été faite sur la base d’un prix de 130 euros par action. Le 30 avril, plusieurs détenteurs d’obligations remboursables en actions ont demandé par anticipation le remboursement par action pour un montant total de 36 millions d’euros. Les fonds propres s’élèvent donc au 31 décembre à 270,4 millions d’euros contre 60,6 millions d’euros en 2006. Quant à la trésorerie, elle s'est gonflée de 57,8 millions d’euros en 2007 contre 7,5 millions d’euros un an auparavant, formant ainsi une réserve pouvant être investie en 2008.

L’endettement du groupe s'est limité à 163 millions d’euros avec un taux moyen de la dette de 4,7%, une duration de 6,1 années et un ratio Loan To Value (LTV) de 24% et un coût de 4,7 millions d’euros.

L’ANR (actif net réévalué) par action ressort à 144,4 euros (contre 126 euros en 2006) sur la base du capital dilué des ORA et à 156,3 euros (139,2 euros en 2006) sur la base de la valeur de reconstitution. Contrairement à l’ANR qui ne cesse de progresser, le cours de bourse suit la tendance inverse depuis avril avant une stabilisation en fin d’année. Ce phénomène serait dû aux décotes réalisées des fonds communs et des Sicav qui ont investi dans des sociétés foncières. La décote par rapport à l’ANR est de 20%, ce qui est intéressant pour les nouveaux actionnaires selon le groupe.

Jean-Paul Dumortier se déclare satisfait des résultats du groupe qu’il a crée en 2005 : «Ses résultats, et le niveau de dividende qu’elle est en mesure de servir à ses actionnaires témoignent de la pertinence de son modèle de développement».

Des perspectives solides

Pour 2008, de nombreux projets sont déjà en cours. Parmi ceux-ci, on peut citer le projet Mediacom à Saint-Denis qui se divise en trois sous-ensembles pour une date de livraison fixée au 1er juillet pour Mediacom 1, pour 2009 pour le 2 et au cours du second semestre 2009 pour le dernier immeuble. Ce projet devrait donner naissance au premier immeuble pour bureaux «énergie zéro» en France. Enfin, citons également les studios du Lendt, également à Saint-Denis, qui est un programme en plusieurs tranches pour un investissement total de 138 millions d’euros.

La société souhaite développer durant l’année à venir un programme d’investissements de 150 à 200 millions d’euros. D’ici à 2010, elle souhaiterait gérer 100 actifs, contre 39 actuellement, avec une valeur unitaire entre 3 et 50 millions d’euros. Les cibles d’investissement restent les mêmes, le groupe se concentrant sur l’externalisation d’actifs immobilier par les entreprises, de nouvelles zones urbaines de développement tertiaire ainsi que des opérations de redéveloppement et de rénovation.

Pour 2008, les objectifs financiers sont légèrement diminués. Ainsi, le groupe table sur un effet de levier de 40% sur la base d’un ratio de LTV, une maturité entre 7 et 10 ans pour les dettes bancaires, une capitalisation boursière comprise entre 220 et 250 millions d’euros. Enfin, le groupe souhaite rejoindre l’indice EPRA, un indice majeur pour les sociétés foncières permettant de juger des performances de chacune des sociétés.

Enfin, Foncière Paris France annonce avoir proposé à l’Assemblée Générale qui se tiendra le 20 mars prochain de distribuer un dividende de 5,50 euros par action soit 30% de plus que l’an dernier.

En 2008, Foncière Paris France compte poursuivre sa stratégie de croissance dans un marché de l’investissement dont les prix auront tendance à baisser. Le groupe déclare avoir la capacité d’investissement pour réaliser ses objectifs et donc, de saisir les opportunités de croissance.

Peu après 13h, le titre du groupe stagnait à 108 euros.

W.A.

Publié le 13 Février 2008 Copyright © 2008