Robert Waterland

Directeur général de la Société de La Tour Eiffel

Nous sommes une des sociétés qui est la plus décotée alors que nous présentons parmi les meilleurs cash flows et rendements par action

Publié le 16 Mars 2010

Quelques commentaires sur les résultats de votre société ?
Nous pouvons considérer ces résultats comme satisfaisants. Les revenus ont progressé de 7% ce qui est une bonne chose dans une année pour le moins difficile.
Un indicateur clé pour  notre activité de foncière cotée, donc de détenteur d’immobiliers d’entreprise réside dans le ratio de cash flow qui est passé de 3,60 euros par action à 6,10 euros. Cela a été dû au cout de l’endettement financier, à raison de 1,20 euro et au très bon résultat de notre activité opérationnelle, réduction des charges, diminution des frais généraux et progression de nos loyers.
La moitié de nos financements sont au taux variable capé. Nous avons de ce fait bénéficié de la baisse des taux sachant que l’Euribor est passé d’environ 5% à 0,7% à la fin de l’année.

Nous avons par ailleurs eu une politique de renouvellement de notre portefeuille constant. Tous les immeubles neufs que nous avons livrés fin 2008-début 2009 ont été loués dans de bonnes conditions.

Vous êtes en pertes nettes de 60,1 millions d’euros contre un déficit de 16,7 millions en 2008 sur le plan consolidé ?
C’est davantage une perte comptable qu’une perte réelle. Nous devons valoriser chaque année nos immeubles et constater des différences de valeur. En 2009, les ajustements ont concerné les immeubles à hauteur de 88 millions d’euros et les instruments de couverture de nos financements à hauteur de 6,6 millions. Les données IFRS ont donc impacté négativement les résultats à hauteur de 95 millions d’euros, ce essentiellement au premier semestre.

Face à une conjoncture économique compliquée, la perte de valeur n’a-t-elle pas vocation à perdurer ?
Une faiblesse est observée sur le marché locatif en raison de la destruction des emplois qui diminue la demande en bureaux. Nous pouvons estimer ainsi que les pertes d’emplois l’année dernière sur la région parisienne ont engendré la libération de 2 millions de mètre carrés de bureaux.
Par ailleurs les entreprises recherchent de plus en plus les économies de regroupement et la réduction des mètres carrés occupés.  Les locataires ont tendance à vouloir renégocier les loyers à la baisse. Et les indices sur lesquels sont indexés les loyers, comme l’indice ICC, et le cout de construction ont beaucoup diminué. 
Nous devrions ainsi encore subir un marché locatif difficile cette année.

Mais sur le plan de l’investissement la situation est très nettement stabilisée et la chute que l’on a connue à la suite de la déroute de Lehman Brothers a semble t-il été enrayée.

Ceci étant, la majeure partie de la baisse de valeur est derrière nous. Autrement dit, les baisses de 2008 et 2009 ne devraient pas se reproduire en 2010.

Quel regard portez-vous sur les taux ? 
Nous ne sommes pas à l’abri d’une remontée des taux. Nous n’y croyons pas vraiment mais le risque n’est pas inexistant.

Vous n’êtes donc pas particulièrement inquiétés par la suite des évènements en 2010 ? 
Non. Nous avons passé deux années extrêmement difficiles. 2010 ne pourrait être que plus facile.

Avez-vous des perspectives chiffrées pour la fin de l’année ?
Nous faisons des projections locatives à périmètre constant par rapport au patrimoine au 31 décembre 2009. Nous avons pris des hypothèses très conservatrices, d’éventuelles renégociations de baux et d’indexation de -3% pour 2010. Nous devrions avoir un loyer à hauteur de 74 millions d’euros cette année. 
Nous avions donné l’année dernière, à la même époque un chiffre entre 75 et 76 millions d’euros. En définitive les loyers se sont élevés à 75,7 millions.

Quels sont vos principaux atouts par rapport à vos concurrents ?
Nous pensons que l’avenir passe par la construction des immeubles neufs. Le marché est très porté sur le développement durable avec le minimum d’emprunte carbonique, le moins cher possible, et affichant une bonne efficience énergétique. L’offre sur cet aspect de l’immobilier est très faible, car on ne construit plus rien depuis deux ans. Nous croyons cependant beaucoup dans cette voie même si cela se positionne  en contradiction avec l’appétit des investisseurs et le financement des établissements de crédit.

Nous avons déjà un portefeuille très largement constitués d’immeubles neufs à hauteur de  60% de l’ensemble  (qui vaut 1,050 milliard), dont  25% sont des immeubles HQE (Haute Qualité Environnementale). Sachant que dans le stock des bureaux de la région parisienne il y a moins de 5% qui est HQE. C’est un argument très fort pour notre société par rapport à nos concurrents. 

Nous pensons que d’ici deux à trois ans, les utilisateurs inquiets  de l’effet de la taxe carbone sur l’immobilier, prendront position sur des surfaces significatives en signant un engagement ferme.

Sur le plan actionnarial, nous sommes la seule foncière avec Unibail, à avoir un véritable flottant. 90% de notre capital est détenu par divers actionnaires, les 10% restant étant détenus par les managers. Nous avons un rendement sur dividende qui  est de l’ordre de 8% par rapport au cours de bourse au 31 décembre.

A combien est estimée votre surface constructible actuellement ?
Environ 70.000 mètre carrés sur le site Massy qui est une des régions du grand Paris qui voudrait être développée par le gouvernement, le plateau de Saclay, Orsay et Massy.
Et dans tous les parcs d’affaires répartis dans les grandes métropoles régionales, nous avons 50 000 mètres carrés supplémentaires qui pourraient être développés.

Avez-vous un regard particulier sur la consolidation dans le secteur de l’immobilier coté ?
Notre capitalisation de 300 millions d’euros est trop faible pour les investisseurs internationaux. Nous ne présentons pas suffisamment d’intérêts en termes de liquidités.
Un mariage avec une petite foncière n’aurait pas de sens. Ce n’est pas parce que nous passerions de 300 à 350 ou 400 millions d’euros que cela changerait véritablement la donne.

Ensuite, il y a peu de synergies potentielles. Nous sommes très spécialisés : des bureaux, sur les sites secondaires, avec des loyers modérés.  Il y a peu de compatibilités. Pour pouvoir marier des sociétés, il faut que le management, le type de patrimoine, la valeur des actions et le rendement de ces actions soient compatibles ce qui est difficile d’imaginer pour Tour Eiffel.

Nous ne croyons pas du tout dans une possible OPA. Il faut avoir 40% de flottant. Nous pourrions tout au plus avoir un mariage de raison amical compte tenu du règlement SIIC.

De quelle manière accueillez-vous les produits indiciels liés à l’immobilier ?
Je ne suis pas certainque qu’il y ait beaucoup d’investisseurs grand public ou d’investisseurs institutionnels qui investiront dans ce type d’instruments. Les foncières cotées sont très différentes. Nous avons des purs players dans l’immobilier, des promoteurs, des sociétés positionnés essentiellement dans l’immobilier commercial, d’autres dans l’immobilier de bureaux…
Ces instruments ne sont pas représentatifs de l’industrie immobilière française.

Ces instruments seront davantage destinés à des populations d’investisseurs avertis, des asset managers, des traders pour des raisons purement spéculatives plutôt que pour des raisons d’investissement à long terme.

Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Le cours de bourse a une décote de 25% par rapport à notre ANR estimée par des experts indépendants.  Nous sommes une des sociétés qui est la plus décotée alors que nous faisons partie  des sociétés qui présentent les meilleurs  cash flows et rendements par action.

Cette décote est essentiellement due à une perception de notre niveau d’endettement par le marché de plus de 60%.
Le titre est qui plus est très liquide. Notre actionnariat se compose principalement d’investisseurs anglo saxons.
Nous ne bénéficions pas de la stabilité que beaucoup de nos confrères ont du fait de la participation d’institutionnels dans leur capital : Silic avec Groupama, Klepierre avec BNP, Icade avec la Caisse des dépôts… 

Propos recueillis par Imen Hazgui