Serge Grzybowski
Président-directeur général d'Icade
Icade réalisera une performance aussi bonne en 2014 qu'en 2013
Publié le 24 Juillet 2014
Pourriez-vous pour commencer nous apporter quelques commentaires concernant vos résultats du premier semestre ? Quels sont les chiffres clés à retenir ?
Nos résultats semestriels 2014 sont résilients dans un marché immobilier toujours tendu. Le résultat net récurrent EPRA Foncière d’Icade s’établit à 129,8 millions d’euros (1,76 €/action), contre 82,0 millions d’euros il y a un an (1,58 €/action). Cette forte progression de 58,3 % s’explique par l’intégration de Silic qui n’a été consolidée dans les comptes d’Icade qu’au début du 2nd semestre 2013. Après prise en compte de cette acquisition, le cash-flow net courant atteint 147,0 millions d’euros (1,99 €/action), contre 100,4 millions d’euros fin juin 2013 (1,94 €/action). Cette moindre progression de 2,8% s’explique par des résultats des autres activités (promotion, services) moins dynamiques.
La valeur du patrimoine s’élève à 9 milliards d’euros au 30 juin 2014, pour 2,9 millions de m² d’actifs immobiliers détenus et 2 millions de m² de réserves constructibles. Cette valeur est en légère baisse de 1,0 %.
La valeur de l’actif net réévalué enregistre également un recul qui est habituel à mi- année, compte tenu notamment de l’importance du dividende que ne compense pas le résultat d’un semestre. En outre nous avons connu cette année une très forte diminution des taux d’intérêt qui renchérit la dette à taux fixe d’Icade. Enfin, nous avons enregistré un amoindrissement de la valeur de certains actifs du patrimoine.
Qu’en est-il de la situation d’endettement d’Icade ?
Nous avons poursuivi l’optimisation de notre passif grâce à la renégociation d’une part significative de la dette bancaire en mars (875 millions d’euros), l’émission d’un nouvel emprunt obligataire dans des conditions particulièrement favorables en avril (500 millions d’euros à 7 ans), et, plus récemment, par un renforcement des lignes non tirées, d’un montant plus élevé (1 280 millions d’euros) et assorties de conditions financières améliorées. L’objectif d’abaissement du coût de la dette de 40 à 60 points de base en 2014 est d’ores et déjà atteint avec un taux moyen de 3,29% contre 3,83% au 31 décembre 2013. Cette baisse devrait se poursuivre au second semestre notamment sous l’effet en année pleine du nouvel emprunt obligataire.
Quels sont les moments phares à avoir à l’esprit pour Icade à l’issue des six premiers mois de l’année ?
L’activité du premier semestre a été marquée par la signature en juin 2014 d’un bail portant sur plus de 40 000 m² dans EQHO pour une période de 12,5 années. Cette signature, associée à la commercialisation de plus de 5 600 m² dans la Tour Initiale, témoigne d’un rebond locatif du marché de La Défense et permet à Icade d’envisager favorablement la poursuite des négociations en cours sur les surfaces restantes.
Icade Promotion a, par ailleurs, signé un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) assorti d’une option d’achat avec l’État pour l’installation en 2015 du ministère de l’Intérieur dans « Le Garance », un bâtiment d’une surface de 30 000 m² situé dans le 20e arrondissement de Paris.
L’immeuble Sisley à Saint-Denis, d’une surface de 18 700 m², a été livré comme prévu ; il est intégralement loué à la société Siemens.
Quelle a été l’ampleur des investissements réalisés au cours du premier semestre ?
Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2014 se sont élevés à 257 millions d’euros, dont 112 millions d’euros de développement et 120 millions d’acquisitions principalement par Icade Santé avec trois cliniques de Médipôle Sud Santé. Sept autres établissements de soins, actuellement sous promesse de vente, seront définitivement acquis auprès de Capio Santé au début du second semestre.
Quid des cessions ?
Les cessions ont représenté quant à elles 153 millions d’euros. Elles ont concerné essentiellement le patrimoine allemand en passe d’être totalement arbitré avec la vente de deux immeubles à Munich et Hambourg et deux terrains à Berlin.
Quelles perspectives envisagez-vous pour la société pour les six mois à venir ? Quels objectifs ? Quels moteurs ? Quels risques ?
Comme annoncé, nous allons parachever l’intégration de Silic et continuer de viser pour l’exercice 2014 une consolidation de son résultat net récurrent EPRA Foncière par action grâce à plusieurs actions. En premier lieu un effort de commercialisation accrue sur l’ensemble du portefeuille afin de relever le taux d’occupation financier au-dessus de 90 %. Ensuite le développement de ses projets majeurs dans ses parcs d’affaires dans des conditions sécurisées et relutives en cash-flow. Nous veillerons également à une maîtrise des charges opérationnelles, notamment sous l’effet des synergies de coûts de la fusion avec Silic. Enfin nous tacherons de maintenir la LTV autour de 40 % et la poursuite de la diminution du coût moyen de la dette au travers d’une plus grande désintermédiation financière.
Vous avez décidé de vous séparer de l’ensemble de vos actifs immobilier en Allemagne afin de réduire la part de vos actifs non stratégiques. Quelle part ces actifs représentent à présent. Où se situent-ils ? Quelle suite envisagez-vous sur ce front ?
Nous sommes en passe de nous désengager entièrement du marché allemand avec les cessions des immeubles de bureaux de Munich (58 758 m²) et d’Hambourg (9 696 m²), et deux terrains à Berlin.
Nous détenons encore, de manière résiduelle un ensemble de magasins essentiellement composé d’un réseau d’enseignes « Mr Bricolage », des entrepôts en régions ainsi que des logements en Ile de France.
Ces actifs non stratégiques ont vocation à être cédés. Ils représentent un loyer résiduel de 19.4 millions d’euros au 30 juin 2014 pour une valeur de 341.1 millions d’euros soit 3.8% de la valeur du patrimoine d’Icade.
Vous avez lancé dernièrement un projet commun avec Altarea Cogedim. D’autres partenariats similaires sont-ils à l’étude ?
Ce n’est pas la première fois que nous lançons des projets en commun avec d’autres promoteurs et nous l’avons notamment fait avec Alterea Cogedim avec succès à Lyon et Nice. D’autres opérations sont actuellement en cours. La première se situe à Paris Nord Est (entrepôts Mac Donald Paris) : 27 000 m² de bureaux en co-promotion avec BNP immobilier (BNP acquéreur de la totalité). La seconde se trouve à Paris Balard (Quadrans) : 90 000 m² en co-promotion avec Sodearif (acquéreur : Axa)
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Dans un marché locatif qui regagne quelques couleurs notamment à La Défense, mais reste globalement difficile, Icade prouve sa résistance et ses capacités commerciales. La poursuite de cette tendance devrait permettre à la Foncière de réaliser une performance aussi bonne en 2014 qu’en 2013. L’année 2015 devrait être celle d’une réelle progression grâce aux succès commerciaux remportés et aux livraisons attendues.
En effet, à partir de 2015, nous devrions connaître une amélioration importante du résultat net récurrent EPRA Foncière grâce à la commercialisation de la tour EQHO et la livraison des projets sécurisés (le Monet et le Millénaire 3 seront livrés en 2015, Veolia en 2016). Nous possédons ainsi un pipeline créateur de valeur de 435 millions d’euros dont 90% sont pré commercialisés.
À plus long terme, notre positionnement s’appuiera sur l’important potentiel que représente le développement de ses parcs d’affaires autour de Paris, notamment dans le cadre du projet du Grand Paris. La maîtrise de ses réserves foncières uniques permettra d’offrir une gamme complète de produits pour les utilisateurs dont le développement sera rythmé par les besoins du marché. Nous possédons d’ores et déjà un pipeline prêt pour la reprise de 680 millions d’euros d’investissement que nous lancerons si les conditions de pré commercialisation sont satisfaisantes.
Nos résultats semestriels 2014 sont résilients dans un marché immobilier toujours tendu. Le résultat net récurrent EPRA Foncière d’Icade s’établit à 129,8 millions d’euros (1,76 €/action), contre 82,0 millions d’euros il y a un an (1,58 €/action). Cette forte progression de 58,3 % s’explique par l’intégration de Silic qui n’a été consolidée dans les comptes d’Icade qu’au début du 2nd semestre 2013. Après prise en compte de cette acquisition, le cash-flow net courant atteint 147,0 millions d’euros (1,99 €/action), contre 100,4 millions d’euros fin juin 2013 (1,94 €/action). Cette moindre progression de 2,8% s’explique par des résultats des autres activités (promotion, services) moins dynamiques.
La valeur du patrimoine s’élève à 9 milliards d’euros au 30 juin 2014, pour 2,9 millions de m² d’actifs immobiliers détenus et 2 millions de m² de réserves constructibles. Cette valeur est en légère baisse de 1,0 %.
La valeur de l’actif net réévalué enregistre également un recul qui est habituel à mi- année, compte tenu notamment de l’importance du dividende que ne compense pas le résultat d’un semestre. En outre nous avons connu cette année une très forte diminution des taux d’intérêt qui renchérit la dette à taux fixe d’Icade. Enfin, nous avons enregistré un amoindrissement de la valeur de certains actifs du patrimoine.
Qu’en est-il de la situation d’endettement d’Icade ?
Nous avons poursuivi l’optimisation de notre passif grâce à la renégociation d’une part significative de la dette bancaire en mars (875 millions d’euros), l’émission d’un nouvel emprunt obligataire dans des conditions particulièrement favorables en avril (500 millions d’euros à 7 ans), et, plus récemment, par un renforcement des lignes non tirées, d’un montant plus élevé (1 280 millions d’euros) et assorties de conditions financières améliorées. L’objectif d’abaissement du coût de la dette de 40 à 60 points de base en 2014 est d’ores et déjà atteint avec un taux moyen de 3,29% contre 3,83% au 31 décembre 2013. Cette baisse devrait se poursuivre au second semestre notamment sous l’effet en année pleine du nouvel emprunt obligataire.
Quels sont les moments phares à avoir à l’esprit pour Icade à l’issue des six premiers mois de l’année ?
L’activité du premier semestre a été marquée par la signature en juin 2014 d’un bail portant sur plus de 40 000 m² dans EQHO pour une période de 12,5 années. Cette signature, associée à la commercialisation de plus de 5 600 m² dans la Tour Initiale, témoigne d’un rebond locatif du marché de La Défense et permet à Icade d’envisager favorablement la poursuite des négociations en cours sur les surfaces restantes.
Icade Promotion a, par ailleurs, signé un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) assorti d’une option d’achat avec l’État pour l’installation en 2015 du ministère de l’Intérieur dans « Le Garance », un bâtiment d’une surface de 30 000 m² situé dans le 20e arrondissement de Paris.
L’immeuble Sisley à Saint-Denis, d’une surface de 18 700 m², a été livré comme prévu ; il est intégralement loué à la société Siemens.
Quelle a été l’ampleur des investissements réalisés au cours du premier semestre ?
Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2014 se sont élevés à 257 millions d’euros, dont 112 millions d’euros de développement et 120 millions d’acquisitions principalement par Icade Santé avec trois cliniques de Médipôle Sud Santé. Sept autres établissements de soins, actuellement sous promesse de vente, seront définitivement acquis auprès de Capio Santé au début du second semestre.
Quid des cessions ?
Les cessions ont représenté quant à elles 153 millions d’euros. Elles ont concerné essentiellement le patrimoine allemand en passe d’être totalement arbitré avec la vente de deux immeubles à Munich et Hambourg et deux terrains à Berlin.
Quelles perspectives envisagez-vous pour la société pour les six mois à venir ? Quels objectifs ? Quels moteurs ? Quels risques ?
Comme annoncé, nous allons parachever l’intégration de Silic et continuer de viser pour l’exercice 2014 une consolidation de son résultat net récurrent EPRA Foncière par action grâce à plusieurs actions. En premier lieu un effort de commercialisation accrue sur l’ensemble du portefeuille afin de relever le taux d’occupation financier au-dessus de 90 %. Ensuite le développement de ses projets majeurs dans ses parcs d’affaires dans des conditions sécurisées et relutives en cash-flow. Nous veillerons également à une maîtrise des charges opérationnelles, notamment sous l’effet des synergies de coûts de la fusion avec Silic. Enfin nous tacherons de maintenir la LTV autour de 40 % et la poursuite de la diminution du coût moyen de la dette au travers d’une plus grande désintermédiation financière.
Vous avez décidé de vous séparer de l’ensemble de vos actifs immobilier en Allemagne afin de réduire la part de vos actifs non stratégiques. Quelle part ces actifs représentent à présent. Où se situent-ils ? Quelle suite envisagez-vous sur ce front ?
Nous sommes en passe de nous désengager entièrement du marché allemand avec les cessions des immeubles de bureaux de Munich (58 758 m²) et d’Hambourg (9 696 m²), et deux terrains à Berlin.
Nous détenons encore, de manière résiduelle un ensemble de magasins essentiellement composé d’un réseau d’enseignes « Mr Bricolage », des entrepôts en régions ainsi que des logements en Ile de France.
Ces actifs non stratégiques ont vocation à être cédés. Ils représentent un loyer résiduel de 19.4 millions d’euros au 30 juin 2014 pour une valeur de 341.1 millions d’euros soit 3.8% de la valeur du patrimoine d’Icade.
Vous avez lancé dernièrement un projet commun avec Altarea Cogedim. D’autres partenariats similaires sont-ils à l’étude ?
Ce n’est pas la première fois que nous lançons des projets en commun avec d’autres promoteurs et nous l’avons notamment fait avec Alterea Cogedim avec succès à Lyon et Nice. D’autres opérations sont actuellement en cours. La première se situe à Paris Nord Est (entrepôts Mac Donald Paris) : 27 000 m² de bureaux en co-promotion avec BNP immobilier (BNP acquéreur de la totalité). La seconde se trouve à Paris Balard (Quadrans) : 90 000 m² en co-promotion avec Sodearif (acquéreur : Axa)
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Dans un marché locatif qui regagne quelques couleurs notamment à La Défense, mais reste globalement difficile, Icade prouve sa résistance et ses capacités commerciales. La poursuite de cette tendance devrait permettre à la Foncière de réaliser une performance aussi bonne en 2014 qu’en 2013. L’année 2015 devrait être celle d’une réelle progression grâce aux succès commerciaux remportés et aux livraisons attendues.
En effet, à partir de 2015, nous devrions connaître une amélioration importante du résultat net récurrent EPRA Foncière grâce à la commercialisation de la tour EQHO et la livraison des projets sécurisés (le Monet et le Millénaire 3 seront livrés en 2015, Veolia en 2016). Nous possédons ainsi un pipeline créateur de valeur de 435 millions d’euros dont 90% sont pré commercialisés.
À plus long terme, notre positionnement s’appuiera sur l’important potentiel que représente le développement de ses parcs d’affaires autour de Paris, notamment dans le cadre du projet du Grand Paris. La maîtrise de ses réserves foncières uniques permettra d’offrir une gamme complète de produits pour les utilisateurs dont le développement sera rythmé par les besoins du marché. Nous possédons d’ores et déjà un pipeline prêt pour la reprise de 680 millions d’euros d’investissement que nous lancerons si les conditions de pré commercialisation sont satisfaisantes.
Propos recueillis par Imen Hazgui