Raphaël Tréguier
Directeur général de Cegereal
La véritable valeur de Cegereal est au-dessus de 33 euros par action
Publié le 24 Juillet 2014
Pourriez-vous pour commencer nous apporter quelques commentaires concernant vos résultats du premier semestre ? Quels sont les chiffres clés à retenir ?
Cegereal a réalisé un bon premier semestre grâce à une belle performance locative et à une gestion rigoureuse de nos charges financières.
Le résultat opérationnel ressort à 13,8 millions d`euros, en hausse de 11,1%. Le chiffre d'affaires a crû de 8,1% à 29,2 millions d'euros, tandis que les loyers se sont élevés à 22,6 millions, en progression de 4,3%, avec un taux d'occupation global de 91,5%. La hausse des loyers reflète essentiellement l'entrée en vigueur des baux signés en 2013 et des relocations intervenues au 1er semestre de l'exercice 2014.
Le résultat net (EPRA) a bondi de 32,5% à 12,3 millions d'euros. L'ANR triple net EPRA hors droits est en outre ressorti à 33 euros par action, contre 34 euros par action au 31 décembre 2013. Sa variation est à attribuer à la distribution de dividendes (-0,75 euro par action), à la progression du résultat consolidé (+0,9 euro par action), aux franchises accordées (-0,45 euro par action) ainsi qu'à la variation de la juste valeur des immeubles (-0,4 euro par action) et à la variation de juste valeur de la dette bancaire (-0,4 euro par action).
La valeur du patrimoine immobilier est de 844 millions d'euros hors droits (899 millions d'euros droits inclus), contre 849 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2013.
Quels sont les moments phares à avoir à l’esprit pour Cegereal à l’issue des six premiers mois de l’année ?
En sus de l’amélioration de la situation locative, deux points méritent aussi d’être mis en avant.
Nous avons été en mesure de lancer la « Tour Jardin » au cœur de la Défense et au pied du nouvel axe Coupole Charras. Il s’agit d’un concept novateur censé apporter de la verdure dans ce vaste quartier d’affaires et rendre l’environnement moins minéral et plus humain. Ce projet englobe un jardin privatif de plus de 3 000 m² et deux jardins intérieurs, imaginés par l'architecte Juan Trindade. Elle sera accessible aux 2500 utilisateurs d'Europlaza ainsi qu’aux visiteurs qu’ils reçoivent, dès début 2015.
Le deuxième élément important à retenir est la baisse de notre taux d’intérêt à 3,15%. Ce taux évolue selon le taux d’occupation de notre portefeuille qui a augmenté. Il se situe à 91,5% contre 87% il y a un an. Le franchissement du seuil de 90% nous a permis de bénéficier d’une diminution de notre taux de 3,40% à 3,15% nous autorisant au passage la génération d’économies de coûts et l’accroissement de notre performance opérationnelle.
Comment se profile le reste de l’année ?
Nous tablons sur le fait que notre résultat récurrent sera en hausse de 20% d’ici la fin de l’année, c'est-à-dire au-delà de l’objectif initial de 15% annoncé lors de nos résultats annuels en février dernier. Nous devrions ainsi nous inscrire en droite ligne avec l’amélioration du marché locatif dans le segment des bureaux cette année, qui devrait se poursuivre en 2015.
Ce résultat récurrent est sans doute la donnée chiffrée qui intéresse le plus nos actionnaires. Cet agrégat reprend l’ensemble des principaux éléments qui reflètent notre rentabilité : le chiffre d’affaires, nos charges immobilières et financières, et afin nos charges de fonctionnement.
Nous confirmons par ailleurs les autres objectifs avancés en février. Nous maintenons notre ambition de devenir une des premières foncières en Europe à être entièrement écologiquement responsable. A ce jour, les deux tiers de notre portefeuille ont le label HQ Exploitation et BREEAM In-Use International qui sont parmi les seuls labels qui reposent sur des données réelles montrant un historique de 5 ans d’efficience. Europlaza et le site d’Arcs de Seine sont ainsi le troisième et le quatrième immeubles en France à avoir cette double certification. La phase d'audit est en cours pour l'immeuble Rives de Bercy, un site de 30 000 m² en front de seine à Charenton loué à 100% par Crédit Foncier pour une durée ferme de 9 ans. Sa certification HQE Exploitation est attendue d'ici la fin de l’année.
Nous travaillons à améliorer notre taux d’occupation avec des signatures solides. Notre dynamique de commercialisation et de fidélisation nous a permis de louer plus de 10 000 mètres carrés au cours du premier semestre, il reste 3 100 m² de bureaux actuellement disponibles à la location sur la future « tour jardin ». Nous sommes en négociations avancées pour la signature de baux sur près de 1 800 m².
Cegereal est positionné sur le segment des bureaux en Ile de France. Quel regard portez-vous sur l’évolution de ce marché ?
Nous sommes plus optimistes sur les 12 à 18 prochains mois. Sur le plan de la commercialisation, nous pouvons relever une forte expansion de 24% sur un an glissant. Sur les 1 million de mètres carrés à venir d’immeubles neufs en 2015, 70% ont été pré commercialisés. ‘’Seulement’’ 300 000 mètres carrés neufs devraient donc augmenter le stock d’offre.
Sur le front des investissements, le marché se porte également plutôt bien. Ces trois dernières années, le niveau moyen est de 15 milliards d’euros annuels.
Qu’en est-il de votre politique de dividende ?
Notre vocation est d’être une société de rendement qui distribue des dividendes réguliers à ses actionnaires. Maintenir la valeur du portefeuille, capturer les loyers, redistribuer la plus large part de nos revenus nets sont nos trois principales cibles opérationnelles. A ce titre, nous ne sommes pas une foncière de promotion, mais bien une foncière de rendement.
Au cours de l’année 2014 nous avons décidé de distribuer 1,5 euro par action.
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Le marché a bien accueilli nos résultats. J’espère que cette progression va se poursuivre au second semestre afin que le cours de bourse soit un meilleur reflet de la valeur de la société qui est à 33 euros par action.
Quels commentaires vous inspirent l’analyse faite par certains selon laquelle le segment des foncières françaises cotées serait en surcote à ce jour. Pour beaucoup Cegereal serait l’une des rares à afficher une décote ?
Le mot surcote n’est pas approprié. Il est naturel qu’un cours de bourse dans une configuration de marché efficient soit supérieur à la valeur économique d’une société foncière (valeur du patrimoine moins valeur de la dette). Il n’y a pas de droit de mutation à l’achat de la pierre papier. Cela représente 6%, donc 10% de la valeur économique avec un levier de 50%. Tous les frais de gestion sont inclus dans le prix payé. Ce sont des sociétés liquides.
La liquidité, la transparence peuvent expliquer une surcote de 20-30% suivant la période. Nous ne pouvons donc pas parler de surchauffe. Il n’est pas anormal qu’un cours de bourse soit supérieur à la seule valeur de la pierre.
Cegereal a réalisé un bon premier semestre grâce à une belle performance locative et à une gestion rigoureuse de nos charges financières.
Le résultat opérationnel ressort à 13,8 millions d`euros, en hausse de 11,1%. Le chiffre d'affaires a crû de 8,1% à 29,2 millions d'euros, tandis que les loyers se sont élevés à 22,6 millions, en progression de 4,3%, avec un taux d'occupation global de 91,5%. La hausse des loyers reflète essentiellement l'entrée en vigueur des baux signés en 2013 et des relocations intervenues au 1er semestre de l'exercice 2014.
Le résultat net (EPRA) a bondi de 32,5% à 12,3 millions d'euros. L'ANR triple net EPRA hors droits est en outre ressorti à 33 euros par action, contre 34 euros par action au 31 décembre 2013. Sa variation est à attribuer à la distribution de dividendes (-0,75 euro par action), à la progression du résultat consolidé (+0,9 euro par action), aux franchises accordées (-0,45 euro par action) ainsi qu'à la variation de la juste valeur des immeubles (-0,4 euro par action) et à la variation de juste valeur de la dette bancaire (-0,4 euro par action).
La valeur du patrimoine immobilier est de 844 millions d'euros hors droits (899 millions d'euros droits inclus), contre 849 millions d'euros hors droits au 31 décembre 2013.
Quels sont les moments phares à avoir à l’esprit pour Cegereal à l’issue des six premiers mois de l’année ?
En sus de l’amélioration de la situation locative, deux points méritent aussi d’être mis en avant.
Nous avons été en mesure de lancer la « Tour Jardin » au cœur de la Défense et au pied du nouvel axe Coupole Charras. Il s’agit d’un concept novateur censé apporter de la verdure dans ce vaste quartier d’affaires et rendre l’environnement moins minéral et plus humain. Ce projet englobe un jardin privatif de plus de 3 000 m² et deux jardins intérieurs, imaginés par l'architecte Juan Trindade. Elle sera accessible aux 2500 utilisateurs d'Europlaza ainsi qu’aux visiteurs qu’ils reçoivent, dès début 2015.
Le deuxième élément important à retenir est la baisse de notre taux d’intérêt à 3,15%. Ce taux évolue selon le taux d’occupation de notre portefeuille qui a augmenté. Il se situe à 91,5% contre 87% il y a un an. Le franchissement du seuil de 90% nous a permis de bénéficier d’une diminution de notre taux de 3,40% à 3,15% nous autorisant au passage la génération d’économies de coûts et l’accroissement de notre performance opérationnelle.
Comment se profile le reste de l’année ?
Nous tablons sur le fait que notre résultat récurrent sera en hausse de 20% d’ici la fin de l’année, c'est-à-dire au-delà de l’objectif initial de 15% annoncé lors de nos résultats annuels en février dernier. Nous devrions ainsi nous inscrire en droite ligne avec l’amélioration du marché locatif dans le segment des bureaux cette année, qui devrait se poursuivre en 2015.
Ce résultat récurrent est sans doute la donnée chiffrée qui intéresse le plus nos actionnaires. Cet agrégat reprend l’ensemble des principaux éléments qui reflètent notre rentabilité : le chiffre d’affaires, nos charges immobilières et financières, et afin nos charges de fonctionnement.
Nous confirmons par ailleurs les autres objectifs avancés en février. Nous maintenons notre ambition de devenir une des premières foncières en Europe à être entièrement écologiquement responsable. A ce jour, les deux tiers de notre portefeuille ont le label HQ Exploitation et BREEAM In-Use International qui sont parmi les seuls labels qui reposent sur des données réelles montrant un historique de 5 ans d’efficience. Europlaza et le site d’Arcs de Seine sont ainsi le troisième et le quatrième immeubles en France à avoir cette double certification. La phase d'audit est en cours pour l'immeuble Rives de Bercy, un site de 30 000 m² en front de seine à Charenton loué à 100% par Crédit Foncier pour une durée ferme de 9 ans. Sa certification HQE Exploitation est attendue d'ici la fin de l’année.
Nous travaillons à améliorer notre taux d’occupation avec des signatures solides. Notre dynamique de commercialisation et de fidélisation nous a permis de louer plus de 10 000 mètres carrés au cours du premier semestre, il reste 3 100 m² de bureaux actuellement disponibles à la location sur la future « tour jardin ». Nous sommes en négociations avancées pour la signature de baux sur près de 1 800 m².
Cegereal est positionné sur le segment des bureaux en Ile de France. Quel regard portez-vous sur l’évolution de ce marché ?
Nous sommes plus optimistes sur les 12 à 18 prochains mois. Sur le plan de la commercialisation, nous pouvons relever une forte expansion de 24% sur un an glissant. Sur les 1 million de mètres carrés à venir d’immeubles neufs en 2015, 70% ont été pré commercialisés. ‘’Seulement’’ 300 000 mètres carrés neufs devraient donc augmenter le stock d’offre.
Sur le front des investissements, le marché se porte également plutôt bien. Ces trois dernières années, le niveau moyen est de 15 milliards d’euros annuels.
Qu’en est-il de votre politique de dividende ?
Notre vocation est d’être une société de rendement qui distribue des dividendes réguliers à ses actionnaires. Maintenir la valeur du portefeuille, capturer les loyers, redistribuer la plus large part de nos revenus nets sont nos trois principales cibles opérationnelles. A ce titre, nous ne sommes pas une foncière de promotion, mais bien une foncière de rendement.
Au cours de l’année 2014 nous avons décidé de distribuer 1,5 euro par action.
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Le marché a bien accueilli nos résultats. J’espère que cette progression va se poursuivre au second semestre afin que le cours de bourse soit un meilleur reflet de la valeur de la société qui est à 33 euros par action.
Quels commentaires vous inspirent l’analyse faite par certains selon laquelle le segment des foncières françaises cotées serait en surcote à ce jour. Pour beaucoup Cegereal serait l’une des rares à afficher une décote ?
Le mot surcote n’est pas approprié. Il est naturel qu’un cours de bourse dans une configuration de marché efficient soit supérieur à la valeur économique d’une société foncière (valeur du patrimoine moins valeur de la dette). Il n’y a pas de droit de mutation à l’achat de la pierre papier. Cela représente 6%, donc 10% de la valeur économique avec un levier de 50%. Tous les frais de gestion sont inclus dans le prix payé. Ce sont des sociétés liquides.
La liquidité, la transparence peuvent expliquer une surcote de 20-30% suivant la période. Nous ne pouvons donc pas parler de surchauffe. Il n’est pas anormal qu’un cours de bourse soit supérieur à la seule valeur de la pierre.
Propos recueillis par Imen Hazgui