Alain Chaussard
Directeur général délégué d'Affine
Nous espérons avec le temps réussir à diminuer la décote de notre cours de bourse
Publié le 01 Août 2014
Que faut-il retenir de premier semestre d’Affine ?
Nous avons tout d’abord enregistré une augmentation sensible du résultat EPRA (résultat récurrent) de 16% grâce à la hausse de nos revenus locatifs. Par ailleurs nous avons poursuivi le repositionnement stratégique du groupe avec la cession de plusieurs actifs arrivés à maturité ou qui sont trop petits, pour 12.2 M€ au total ; et le retour à des acquisitions de nouveaux immeubles après des investissements de restructuration ou d’amélioration de la qualité de nos immeubles ces dernières années.
Alors que votre résultat EPRA a augmenté, votre résultat net en normes IFRS est en recul à 6,4 millions d’euros. Comment l’expliquez-vous ?
Cette perte comptable de 6.4M€ provient de la variation négative de la juste valeur de certains de nos immeubles et de la juste valeur de nos instruments de couverture de dette du fait de l’orientation à la baisse des taux d’intérêt à long terme.
En outre, une de nos filiales belge que nous consolidons a hauteur de 50% à dû passer un certain nombre de provisions pour environ 5M€.
Où en est l’endettement de votre société ?
Le coût de la dette pour Affine, en tenant compte du coût des instruments de couverture, est passé de 3.3% en 2013 à 3.1% au premier semestre 2014.
Notre ratio loan to value se situe à 48,3% et reste ainsi en dessous de notre cible de 50%.
Notre politique de financement reste essentiellement basée sur le crédit bancaire. Les bonnes relations que nous entretenons avec certaines banques nous permettent de bénéficier de taux bas et ne rendent pas nécessaire d‘avoir recours au marché obligataire, dont les coûts d’emprunts restent trop élevés pour les sociétés de moyenne capitalisation.
Quelles sont les lignes directrices de vos perspectives ?
L’évolution positive du résultat EPRA devrait se confirmer sur le reste de l’année. Pour ce qui est du résultat net, nous ne donnons jamais d’indications car nous sommes dépendants des estimations des immeubles faites par les experts.
Qu’en est-il de vos orientations en termes de partenariats ou d’acquisitions ?
Nous avons défini une stratégie qui aboutit à la répartition équilibrée de nos investissements entre Paris / région parisienne et 6 métropoles de régionales (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes et Toulouse).
Les opérations que nous réalisons sont faites seul si le montant est limité à l’instar de l’acquisition réalisée à Toulouse ce premier semestre pour 8 millions d’euros ; ou en partenariat local si le prix de l’actif en vue est bien plus important.
Peut-on s’attendre à des annonces dans les 6 prochains mois ?
Absolument.
Quel regard avez-vous sur le segment de marché sur lequel vous êtes positionnés ?
Nous sommes une foncière diversifiée sur trois principaux secteurs. 60% de notre patrimoine est composé de bureaux, 20% de petits ensembles commerciaux de centre- ville de 5000 à 1000 mètres carrés et 20% de plateformes logistiques.
Le marché des bureaux est quelque peu contradictoire, entre une demande relativement molle jusqu’à un réveil récent et une tendance baissière des loyers d’un côté , et un investissement financier considérable à la fois de la part d’acteurs nationaux et internationaux qui a abouti à un repli significatif du taux de capitalisation en dessous de 4% sur Paris et autour de 6% dans certaines grandes villes régionales.
Pour les commerces, une certaine désaffection est notable, certainement due à une incertitude sur les modes de consommation future et une relative saturation dans des zones en termes d’équipements commerciaux.
Enfin, il y a un fort appétit dans la logistique, chez les sociétés comme chez les investisseurs qui veulent profiter d’un fort taux de rentabilité.
Quelle analyse faites-vous du secteur des foncières cotées françaises ?
Le secteur des foncières cotées françaises a fait ses preuves. Il a beaucoup aidé à restructurer le secteur tertiaire de l’immobilier et à réorganiser les centrevilles dans les commerces et les bureaux.
Avec le temps, le secteur s’est constitué avec des sociétés très hétérogènes, avec parfois des flottants très étroits, ce qui a entrainé un besoin de restructuration, entamé depuis un peu plus d’un an maintenant.
Dans ce secteur, la société Affine a, en ce qui la concerne, deux caractéristiques majeures. Tout d’abord sa diversité, puisqu’elle n’est pas monosectorielle comme un grand nombre de foncières et peut jouir d’un phénomène de répartition des risques selon l’évolution de la conjoncture.
Affine se caractérise également par une orientation régionale affirmée, contrairement à d’autres qui ont décidé de devenir presque purement parisienne.
Quid du mouvement de consolidation et de rapprochement que l’on observe depuis plusieurs mois ?
Ce mouvement devrait se poursuivre, ce d’autant plus que certaines SIIC ont un actionnariat dont l’avenir est difficile à prévoir. Il devrait conduire à un paysage plus homogène avec des sociétés mieux visibles dans leurs caractéristiques.
Quelle est votre politique de dividende ?
Nous avons une politique de dividende conforme à la moyenne des SIIC. Celui-ci évolue autour d’un euro par action et donne un rendement autour de 6%.
Où en est le cours de bourse d’Affine par rapport à son ANR ?
Nous sommes en décote significative. L’ANR est à 23.7 alors que le cours se situe entre 14.5 et 15. Cela est très probablement dû à un loan to value un peu supérieur à la moyenne du secteur qui accroit la sensibilité de l’ANR à la valeur des immeubles.
Qui plus est nous sommes une société de moyenne capitalisation, qui est moins dans le « radar » des fonds d’investissement.
Enfin, nous avons sans doute encore des efforts à faire pour accroitre la clarté de la stratégie d’Affine, parfois jugée, à tort, trop complexe. Nous espérons avec le temps, notamment par le biais de la vente d’actifs satellitaires pour nous recentrer sur notre « core business », diminuer cette décote.
Nous avons tout d’abord enregistré une augmentation sensible du résultat EPRA (résultat récurrent) de 16% grâce à la hausse de nos revenus locatifs. Par ailleurs nous avons poursuivi le repositionnement stratégique du groupe avec la cession de plusieurs actifs arrivés à maturité ou qui sont trop petits, pour 12.2 M€ au total ; et le retour à des acquisitions de nouveaux immeubles après des investissements de restructuration ou d’amélioration de la qualité de nos immeubles ces dernières années.
Alors que votre résultat EPRA a augmenté, votre résultat net en normes IFRS est en recul à 6,4 millions d’euros. Comment l’expliquez-vous ?
Cette perte comptable de 6.4M€ provient de la variation négative de la juste valeur de certains de nos immeubles et de la juste valeur de nos instruments de couverture de dette du fait de l’orientation à la baisse des taux d’intérêt à long terme.
En outre, une de nos filiales belge que nous consolidons a hauteur de 50% à dû passer un certain nombre de provisions pour environ 5M€.
Où en est l’endettement de votre société ?
Le coût de la dette pour Affine, en tenant compte du coût des instruments de couverture, est passé de 3.3% en 2013 à 3.1% au premier semestre 2014.
Notre ratio loan to value se situe à 48,3% et reste ainsi en dessous de notre cible de 50%.
Notre politique de financement reste essentiellement basée sur le crédit bancaire. Les bonnes relations que nous entretenons avec certaines banques nous permettent de bénéficier de taux bas et ne rendent pas nécessaire d‘avoir recours au marché obligataire, dont les coûts d’emprunts restent trop élevés pour les sociétés de moyenne capitalisation.
Quelles sont les lignes directrices de vos perspectives ?
L’évolution positive du résultat EPRA devrait se confirmer sur le reste de l’année. Pour ce qui est du résultat net, nous ne donnons jamais d’indications car nous sommes dépendants des estimations des immeubles faites par les experts.
Qu’en est-il de vos orientations en termes de partenariats ou d’acquisitions ?
Nous avons défini une stratégie qui aboutit à la répartition équilibrée de nos investissements entre Paris / région parisienne et 6 métropoles de régionales (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Nantes et Toulouse).
Les opérations que nous réalisons sont faites seul si le montant est limité à l’instar de l’acquisition réalisée à Toulouse ce premier semestre pour 8 millions d’euros ; ou en partenariat local si le prix de l’actif en vue est bien plus important.
Peut-on s’attendre à des annonces dans les 6 prochains mois ?
Absolument.
Quel regard avez-vous sur le segment de marché sur lequel vous êtes positionnés ?
Nous sommes une foncière diversifiée sur trois principaux secteurs. 60% de notre patrimoine est composé de bureaux, 20% de petits ensembles commerciaux de centre- ville de 5000 à 1000 mètres carrés et 20% de plateformes logistiques.
Le marché des bureaux est quelque peu contradictoire, entre une demande relativement molle jusqu’à un réveil récent et une tendance baissière des loyers d’un côté , et un investissement financier considérable à la fois de la part d’acteurs nationaux et internationaux qui a abouti à un repli significatif du taux de capitalisation en dessous de 4% sur Paris et autour de 6% dans certaines grandes villes régionales.
Pour les commerces, une certaine désaffection est notable, certainement due à une incertitude sur les modes de consommation future et une relative saturation dans des zones en termes d’équipements commerciaux.
Enfin, il y a un fort appétit dans la logistique, chez les sociétés comme chez les investisseurs qui veulent profiter d’un fort taux de rentabilité.
Quelle analyse faites-vous du secteur des foncières cotées françaises ?
Le secteur des foncières cotées françaises a fait ses preuves. Il a beaucoup aidé à restructurer le secteur tertiaire de l’immobilier et à réorganiser les centrevilles dans les commerces et les bureaux.
Avec le temps, le secteur s’est constitué avec des sociétés très hétérogènes, avec parfois des flottants très étroits, ce qui a entrainé un besoin de restructuration, entamé depuis un peu plus d’un an maintenant.
Dans ce secteur, la société Affine a, en ce qui la concerne, deux caractéristiques majeures. Tout d’abord sa diversité, puisqu’elle n’est pas monosectorielle comme un grand nombre de foncières et peut jouir d’un phénomène de répartition des risques selon l’évolution de la conjoncture.
Affine se caractérise également par une orientation régionale affirmée, contrairement à d’autres qui ont décidé de devenir presque purement parisienne.
Quid du mouvement de consolidation et de rapprochement que l’on observe depuis plusieurs mois ?
Ce mouvement devrait se poursuivre, ce d’autant plus que certaines SIIC ont un actionnariat dont l’avenir est difficile à prévoir. Il devrait conduire à un paysage plus homogène avec des sociétés mieux visibles dans leurs caractéristiques.
Quelle est votre politique de dividende ?
Nous avons une politique de dividende conforme à la moyenne des SIIC. Celui-ci évolue autour d’un euro par action et donne un rendement autour de 6%.
Où en est le cours de bourse d’Affine par rapport à son ANR ?
Nous sommes en décote significative. L’ANR est à 23.7 alors que le cours se situe entre 14.5 et 15. Cela est très probablement dû à un loan to value un peu supérieur à la moyenne du secteur qui accroit la sensibilité de l’ANR à la valeur des immeubles.
Qui plus est nous sommes une société de moyenne capitalisation, qui est moins dans le « radar » des fonds d’investissement.
Enfin, nous avons sans doute encore des efforts à faire pour accroitre la clarté de la stratégie d’Affine, parfois jugée, à tort, trop complexe. Nous espérons avec le temps, notamment par le biais de la vente d’actifs satellitaires pour nous recentrer sur notre « core business », diminuer cette décote.
Imen Hazgui et Aurélien Barbet