Alain Boyer-Chammard
Directeur général d' Immovalor Gestion (AGF)
«Nous pouvons effectivement escompter un engouement certain pour ces véhicules du fait des performances de l’immobilier d’entreprise»
(Easybourse.com) Qu’est-ce qui constitue l’intérêt des OPCI ?
Ce véhicule a pour particularité de permettre une distribution aux Associés de revenus provenant de la détention d’un patrimoine immobilier d’une part, et d’un portefeuille de valeurs mobilières d’autre part. Il s’agit en quelque sorte d’un panachage entre l’immobilier physique et l’immobilier financier.
Quels sont les avantages que présentent ces nouveaux instruments financiers ?
L’originalité principale de ce placement est d’organiser une liquidité à l’intérieur du fonds sur la base d’une valorisation des actifs par des évaluateurs indépendants.
A qui sont-ils destinés ?
A des clientèles très diverses. Selon la typologie visée (particuliers ou institutionnels) et leur sensibilité propre, il sera possible de faire varier la proportion de l’immobilier physique, avec un seuil de 60%
Cette liberté en matière d’allocation d’actifs permettra de segmenter des OPCI selon des critères de choix de clientèles ciblées (diversification des risques, recherche d’effet de levier…).
Qu’entendez-vous par effet de levier ?
Les OPCI pourront prévoir d’avoir recours à l’endettement pour l’acquisition de leurs immeubles (dans la limite de 40% de la valeur de celui-ci). Cela peut être de nature à optimiser la performance immobilière.
Certains professionnels à l’instar d’Alain Leclair, président de l’AFG, s’attendent à une collecte de 50 milliards d’euros pour les institutionnels et 20 milliards d’euros pour les particuliers d’ici trois à cinq ans. Qu’en pensez-vous ?
Nous pouvons effectivement escompter un engouement certain du fait des performances de l’immobilier d’entreprise tant en immobilier direct qu’au travers de l’immobilier coté dans un contexte de liquidité organisé.
Vous ne pensez donc pas que les OPCI vont être lancés trop tard dans une phase où le marché est moins porteur ?
Non, l’immobilier de bureaux et de commerces, qui va constituer l’essentiel du patrimoine, continue de progresser et d’apporter une rémunération récurrente et indexée. Il n’y a aucun signe annonciateur d’une dégradation de la performance. De toute manière, l’OPCI est un produit à long terme et les à-coups conjoncturels éventuels ne devraient pas ternir le bilan des souscripteurs, qui ne font pas un placement «aller et retour».
Les OPCI signifient-ils la disparition des SCPI ?
Non, car les SCPI ont un public fidèle de particuliers, qui apprécie d’être détenteur d’un patrimoine physique monovalent et bien identifié. Des créations d’OPCI/FPI, proches de la SCPI verront le jour par création ou transformation.
A terme pourra se poser la question de la pertinence de la coexistence de ces 2 véhicules : les associés des SCPI, qui devront être interrogés , choisiront leur alternative. En outre, les SCPI fiscales, dont la réglementation est incompatible avec celles des OPCI, existeront toujours.
Les OPCI signifient-ils la fin de l’âge d’or des SIIC ?
La pierre cotée a sa propre logique, corrélée à l’évolution du marché boursier. Une coexistence des 2 formules est probable et souhaitable.
Un developpement à l’echelle européenne est-il à prèvoir ?
Les conditions de fonctionnement des OPCI en font un véhicule exportable. D’ailleurs, les fonds ouverts allemands, dans leur récente reforme, se sont inspirés de leurs dispositions réglementaires, notamment en matière d’évaluation des immeubles notamment .
L’AF2i a récemment publié un guide sur les OPCI pour ses adhérents dans lequel elle met en avant un certain nombre de réserves sur ces nouveaux instruments notamment concernant les droits d’enregistrement, l’affichage des frais, l’évaluation des actifs et le rôle de l’expert. Qu’en pensez-vous ?
Tout ce qui favorise la transparence va dans la bonne direction et les frais doivent être clairement identifiés, sachant tout de même qu’il est très difficile d’indiquer a priori ce que représenteront les frais liés aux travaux par exemple et qui sont par nature aléatoires.
Les conditions d’évaluation du patrimoine immobilier sont renforcées (2 experts indépendants avec rotation annuelle), ce qui est une bonne garantie d’estimation à la juste valeur.
Pour ce qui concerne le problème du droit d’enregistrement sur les cessions en cas de détention de plus de 20% du capital, leur suppression conditionne effectivement le succès du placement auprès des particuliers au travers des contrats d’Assurance Vie en Unités de Compte.
Quelle est finalement votre stratégie s’agissant de ces instruments ?
Nous aurons une stratégie multi-produits sur le long terme pour cibler les différentes clientèles du groupe AGF. Nous allons commencer par une SPPICAV à règles de fonctionnement allégées, destinée à une clientèle d’institutionnels ou de clients avertis. La mise de fond initiale est de 300 000 euros.
Les caractéristiques de ce premier véhicule est une gestion très prudentielle en terme de risques, une allocation immobilière de l’ordre de 70%, constituée pour l’essentiel de bureaux en région parisienne et métropoles régionales, une poche de valeurs mobilières de 20% constituée des foncières cotées les plus réparties dans le public et 10% de liquidités. Il n’y aura pas d’endettement structurel.
Immovalor, société de gestion de portefeuilles, a prévu ensuite d’étendre la gamme d’OPCI sur la base de stratégies de gestion différenciées selon les objectifs des types de clientèles identifiés par les réseaux AGF.
Propos recueillis par Imen Hazgui
Publié le 26 novembre 2007
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