Ronan Arzel

Pouvez vous nous faire quelques commentaires concernant vos résultats 2007 ?
Nos résultats sont bons, avec une croissance de 17% du chiffre d’affaires et une progression de 20% de notre résultat opérationnel courant. Ces performances sont d’autant plus remarquables qu’elles ont été réalisées dans un environnement moins favorable, en particulier du fait du durcissement des conditions d’accès au crédit pour nos clients dans le courant du second semestre.

Comment expliquez-vous qu’en dépit de la dégradation des  marchés, vous ayez de tels résultats ?
C’est dans la continuité de la dynamique annoncée au moment de l’introduction en bourse de LNC en novembre 2006. L’augmentation de capital avait été réalisée pour financer le développement de notre portefeuille foncier, qui avait augmenté de 60% en 2006. Celui-ci s'est transformé progressivement en une offre commerciale plus importante, qui nous permet aujourd’hui d’accroître notre carnet de commandes puis notre chiffre d’affaires malgré le ralentissement des rythmes de vente observés en Europe en général.

Nous disposons désormais d’un large carnet de commandes de 668 millions d’euros à fin 2007, ce qui représente 15 mois d’activités. Cela donne à LNC une visibilité importante pour l’année 2008.
 
Quelle est la part de la France dans vos activités ?
La France représentait près de la moitié du chiffre d’affaires de LNC en 2007. A court terme, sa contribution est amenée à augmenter car le carnet de commandes France est en forte croissance, à +57%, et il représente désormais 65% du carnet de commandes total de LNC.

D’où provient la croissance de votre activité en France ?
Nous avons trois sources principales de croissance : l’acquisition du promoteur CFH, spécialisé dans les villages de maisons de grande qualité, en Ile-de-France ; le développement organique important de nos activités à Lyon, Marseille et Nice, en province ; enfin, notre activité en immobilier d’entreprises, où LNC possède à fin 2007, un carnet de commandes d’environ 80 millions d’euros.

Quelle est la part de l’Espagne et de l’Allemagne dans le carnet de commandes ?
Nous avons un carnet de commandes de 121 millions en Espagne et de 101 millions en Allemagne à fin 2007.

Quelle est au juste l’importance du ralentissement en France et en Espagne ?
Les ventes de logements neufs sont restées stables en volume en France en 2007 et devraient baisser d’environ 10% en 2008 d’après la fédération des promoteurs. Quant à la chute des ventes en Espagne, elle est probablement de l’ordre de 30% en 2007 par rapport à 2006.

Le marché espagnol avait été euphorique pendant une dizaine d’années, avec une augmentation moyenne des prix supérieure à 10% par an et une offre croissante dans le neuf atteignant 700 à 800 000 logements par an.
Il y a eu alors une double difficulté. La hausse constante des prix a mis à mal la solvabilité des ménages espagnols, en parallèle à l’augmentation des taux d’intérêt. Par ailleurs, la demande réelle estimée, se situe plutôt entre 400 et 500 000 logements par an. Un ajustement du marché est donc nécessaire.

Le ralentissement devrait être plus important cette année ?
Il est toujours difficile de faire des prédictions, mais nous ne nous attendons pas à une amélioration immédiate des marchés.
Il faut cependant distinguer l’évolution des marchés et celle des performances de LNC. Le 1er trimestre 2008 en est la parfaite illustration : nos résultats commerciaux sont en forte progression, de 61%, par rapport au 4ème trimestre 2007, avec un rebond particulièrement significatif en France et en Espagne. L’année démarre bien commercialement.

Quelles sont les perspectives pour cette année 2008 ?
Nous prévoyons une croissance du chiffre d’affaires de 20% environ. Par ailleurs, nous anticipons une marge opérationnelle courante de l’ordre de 10%.

Il est reproché à la société la contraction de la marge pour cette année ?
Il s’agit de la conséquence logique du ralentissement de nos marchés, en particulier en Espagne. LNC a réalisé en 2007 en Espagne une marge opérationnelle exceptionnellement élevée de 27%, soit plus du double de la marge consolidée de LNC, qui s’élève à 11,7%.
Les difficultés rencontrées dans le marché immobilier espagnol nous conduisent de ce fait à être prudents sur l’objectif fixé quant à la marge opérationnelle pour 2008.
 
Comment voyez-vous évoluer votre développement en Espagne ? 
Nous considérons avoir une forte visibilité sur nos résultats pour l’année 2008 : plus de 90% des 400 livraisons que nous prévoyons de réaliser cette année font déjà l’objet d’un contrat privé, pour lequel le client paie 10% du prix de vente. 
En revanche, les résultats de 2009 devront être assurés par les performances commerciales de l’année 2008. Nos résultats commerciaux du premier trimestre montre que nous sommes sur la bonne voie : nous ne vendons pas aussi vite qu’il y a un an, mais la progression par rapport au 4ème trimestre 2007 est nette. Le marché est ralenti mais il n’est pas arrêté.

Qu’en est-il du développement en Allemagne ?
L’un des enjeux pour améliorer la rentabilité de notre activité en Allemagne est l’atteinte d’une certaine taille critique. Par exemple, nous réalisons à Munich environ 150 logements par an. Si nous étoffions la production à 200 ou 250 logements, cela permettrait de mieux amortir les coûts fixes de la structure et d’afficher une meilleure rentabilité. 

La priorité est donc le développement organique de nos implantations allemandes. Nous avons plusieurs leviers pour y parvenir : en trouvant les marchés de niche, comme nous le faisons ponctuellement à Berlin avec des programmes plutôt haut de gamme, ou en nous tournant vers une clientèle d’investisseurs institutionnels, intéressés par l’acquisition en bloc de certains programmes dans un but de recherche de rendements locatifs.
Concernant la croissance externe, nous continuerons à étudier les opportunités qui se présenteront si elles ont du sens.

Où en est la construction de votre quatrième pôle géographique avec l’Europe de l’est ?
La construction de ce 4ème pilier géographique est en ligne avec la stratégie de LNC : accélérer dans les marchés les plus porteurs de l’Union Européenne et ralentir dans ceux qui se durcissent. En 2007, l’Europe de l’Est, par le biais de notre nouvelle implantation en Pologne, représentait déjà 10% de notre portefeuille foncier. C’est un investissement pour l’avenir.
 
Quels impacts sur la société devraient avoir les modifications intervenues au niveau des instances dirigeantes de la société ?
Le directoire de LNC va être composé de quatre membres : Olivier Mitterrand, fondateur de LNC et président du directoire, Guy Welsch directeur général, depuis 29 ans chez LNC, et deux nouveaux membres, Fabrice Desrez en charge de l’Ile de France, depuis 18 ans dans la société, et Jean Tavernier, depuis 20 ans dans la société.
En somme, c’est un changement dans la continuité avec une équipe très expérimentée.

Patrick Bertin, auparavant membre du directoire, va désormais rejoindre le conseil de surveillance de LNC.

Quelle est la conséquence du changement au niveau de la participation de la société, suite notamment à la cession des titres par Shroders Plc et au rachat par  Orco Property Group? Ce changement n’a pas d’impact sur la stratégie du groupe. Je rappellerais qu’Olivier Mitterrand détient 65% des titres de LNC et plus de 80% des droits de vote.

Quel regard portez-vous sur l’évolution du titre LNC dans ce contexte de marché financier chahuté ?
Nous n’avons pas pour habitude de commenter le cours de bourse. Tout juste peut-on remarquer que la capitalisation boursière de LNC équivaut aujourd’hui à moins de la moitié de la valeur comptable des capitaux propres de l’entreprise. Nous affichons pourtant une croissance élevée et rentable, ainsi qu’un carnet de commandes bien rempli.

Malgré une croissance de votre chiffre d’affaires, les dividendes versés au titre de l’année 2007 sont identiques à ceux versés au titre de l’année 2006 ?
L’engagement pris au moment de l’introduction en bourse était de distribuer aux actionnaires environ 30% du résultat net courant. Le dividende qui va être proposé à la prochaine Assemblée générale du 20 mai correspond à un taux de distribution de 33% du résultat net courant 2007, qui est stable par rapport à 2006. Nous avons par ailleurs renouvelé notre engagement d’un taux de distribution de 30% pour les années à venir.

Propos recueillis par Imen Hazgui