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Les foncières, une classe d’actifs à privilégier ?

Les foncières, une classe d’actifs à privilégier ?

(Easybourse.com) Les foncières représentent autour de 2% des marchés actions dans le monde. Le poids des sociétés foncières est beaucoup plus important sur la cote en Asie. Une partie de la croissance de la région est fondée sur la progression du marché immobilier. Les Etats-Unis ne représentent que 31% de l’ensemble.

Interview de Alain  Bokobza

Interview

Alain Bokobza

Responsable de l’allocation d’actifs

Société Générale

 «A partir de 2001-2002 les effets de la politique de Greenspan, un capital extrêmement peu cher, un délire sur l’immobilier fondamental avec une poussée d’urticaire sur les sociétés foncières européennes et américaines ont conduit à une implosion du secteur des foncières puis à un retour à la normale» indique Alain Bokobza, responsable de l’allocation d’actifs globale, au sein de Société Générale Cross Asset Research.
Entre le point haut en 2007 et le point bas début 2009, les foncières ont fait 80% de baisse. Cela a permis de corriger une grande partie des excès qui avaient été commis.

«Actuellement, sur la base d’un modèle assez simple fondé sur la rentabilité du capital action, les foncières asiatiques ne semblent pas chères par rapport à la rentabilité qu’elles affichent aujourd’hui. Les foncières américaines en revanche paraissent quelque peu onéreuses. Nous aurons alors besoin de la concrétisation d’un certain nombre d’hypothèses pour gagner de l’argent dessus.
Les foncières européennes présentent une très importante hétérogénéité entre les valeurs cotées en Europe continentale (France, Pays Bas) qui sont à leur juste valeur et  les valeurs britanniques qui sont bon marché
» commente Alain Bokobza.

L’effondrement des prix immobiliers associés à une baisse des loyers a conduit à une forte remontée des rendements. Il est possible d’avoir du 6-6,5% de rendement sur un actif immobilier commercial au Royaume-Uni, contre 3,5% de rendement sur les marchés actions, 3% sur les obligations d’Etat. L’intérêt en termes d’allocation d’actifs est évident.

Si les rendements sont à considérer pour les foncières occidentales, en revanche, il n’en est pas de même s’agissant des foncières asiatiques. «Que ce soit en absolu ou en comparaison des taux obligataires régionaux, nous faisons face à des valeurs de croissance puisqu’elles sont adossées à des économies dont la vigueur est patente. Elles réinvestissent tout ce qu’elles gagnent pour continuer à croitre à un rythme élevé. Elles sont très intenses en capital» précise Alain Bokobza.

Il n’y a pas de doute. «Les foncières ont un sous jacent dépendant des marchés actions. Sur longue période, elles sont très influencées en valeur d’actif par le prix de l’immobilier. Dans les deux cas, nous sommes assez optimistes». Selon, M.  Bokobza les marchés actions devraient continuer à progresser d’une dizaine de pourcentage dans les prochaines années. Par ailleurs, l’expert de la Société générale attend un redressement du marché immobilier résidentiel puis commercial dans les prochaines années.

Les foncières devraient qui plus est avoir pour catalyseur la grande vague de fusions-acquisitions qui se dessine à partir de cette année. «Nous sortons d’une période où les entreprises avaient d’autres priorités que de manger l’entreprise d’à coté sauf en cas d’extrême urgence. Les bilans des entreprises en haut de bilan sont restaurés du point de vue de la dette sur fonds propres. Les liquidités sont rétablies. Les taux de financement globaux (taux d’Etat plus spread sur le marché des obligations privées) sont historiquement très bas. La configuration macroéconomique est historiquement très favorable à une prévision haussière sur les cycles de fusions-acquisitions ».

Le responsable de l’allocation d’actifs globale au sein de la SG, n’a pas voulu donner de précisions sur les valeurs, mais a indiqué qu'« à partir du moment où les marchés émergents se valorisent deux fois l’actif net, que le Japon se traite à une fois, que les Etats-Unis et l’Union européenne se traitent à une fois et demi, des opérations de type Mittal, entreprise du monde émergent qui a acquis un acteur historique du monde développé Arcelor, sont tout à fait envisageables. Nous pourrions avoir un processus de globalisation des foncières qui s'appuie sur la bonne valorisation des actions et voir des groupes se former à l’extérieur des frontières d’origine». 

Les ETF, moyen à privilégier pour investir dans les foncières ?

«Une des problématiques importantes concerne alors la liquidité pour ceux qui gèrent des portefeuilles. Or les trackers permettent d’apporter la liquidité nécessaire. Ce sont des produits simples de conception qui permettent aux investisseurs particuliers et institutionnels d’y accéder. Nous avons à l’intérieur des foncières cotées dans le monde une diversification géographique importante.
Ceci est favorable à la gestion des risques. S’il existe des périodes où les cycles immobiliers sont synchrones, on observe également à des moments donnés une désynchronisation des marchés
».

Ainsi quatre ETF immobiliers ont fait leur apparition chez Lyxor (filiale de SG) l’un investi en Europe, un autre aux Etats-Unis, un troisième en Asie ex Japon et enfin un dernier sur l' ensemble des marchés mondiaux.

Nous avançons vers un monde où lorsqu'on aime un secteur, il y a un choix à faire entre agrégation de valeurs ou trackers Mais qu’on ne s’y trompe pas, le tracker sera davantage un outil complémentaire au service de la gestion active en fonction de l’environnement. Une manière de faire du management de transition : quand un gérant reçoit une somme d’argent conséquente et qu'il ne souhaite pas l’investir tout de suite ou ne trouve pas d’opportunités, il peut le laisser en ETF le temps de faire son allocation.

Imen Hazgui


Publié le 23 Février 2010

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