A l’occasion de ce rendez-vous, le président d’ANF Immobilier, Bruno Keller s’est attardé sur plusieurs éléments phares de ces résultats.

La remontée du chiffre d’affaires

« Notre chiffre d’affaires ressort en hausse de 12% sur un an. Cette progression nous permet largement de confirmer que nous serons en ligne avec la « guidance » donnée au marché pour 2014 d’un CA de 37 millions d’euros et de celle livrée pour 2017, à savoir un CA de 67 millions d’euros.

La valeur de l’actif net réévalué

La valeur de l’actif net réévalué est de 28,90 euros par action après deux éléments exceptionnels : l’impact du dividende payé aux actionnaires et une mise à la juste valeur des swaps d’intérêt. «Entre mai et juin, le swap de notre dette est passé de 1,35% à 1,02% ce qui a eu une répercussion négative de 0,58 euro sur cette valeur».
Cette valeur prend en compte plusieurs facteurs notamment sur le front positif, le cash flow généré, et sur le front négatif, une baisse des valeurs d’expertise de biens de logement cédés à Marseille de 5% ainsi qu'une augmentation des droits d’enregistrement.

La stratégie de renouvellement et de reconversion du portefeuille

Cette stratégie va vers plus de tertiaire, moins de logement et une plus faible exposition à la ville de Marseille. Un élément important de cette stratégie a été la création d’une filiale spécifiquement dédiée à la bonne gestion des hôtels d'ANF Immobilier qui représentent un montant de 64 millions d’euros. « Le capital de cette société a été ouvert à hauteur de 49%. Jusque là seuls Eurazeo et la CEPAC ont rejoint le tour de table mais nous n’excluons pas la possibilité de nouveaux participants. En déduisant la dette et les frais liés à la mise en place de la cette société, 36 millions d’euros de cash ont pu être remontés vers la maison mère. Dans cette structure la rentabilité des actifs compte tenu de l’effet de levier se situera autour de 8% ».

Pour avoir les moyens de sa stratégie ambitieuse, la décision a été prise par la foncière de refinancer plusieurs anciennes dettes d’un total de 340 millions d’euros. Une dette additionnelle de 60 millions a par ailleurs été contractée. L’ensemble de cette dette est hypothécaire et porte sur 7 ans.
« Nous avons cherché à comprendre quelle était la meilleure structure de financement adaptée à notre stratégie de développement. Aller vers un financement tout hypothécaire nous a paru être la bonne option ».

Un taux d’intérêt de 3,6% a été attribué à cette dette. « Ce taux peut sembler cher mais c’est là le prix de la sécurité indispensable à notre activité. Ainsi nous nous sommes totalement couverts d’une remontée des taux. Ceci étant un taux de 3,06% comparativement à un rendement généré largement supérieur à 7% et de très bonnes marges n’est pas si élevé que cela ».

Une large opération de cession d’ilots de logements à Marseille

Le choix a été retenu de céder des logements isolés possédés dans le tronçon 2 de Marseille. Un accord sur une offre a été donné. La promesse de vente devrait être signée dans le courant de la semaine prochaine.
« Cette cession porte sur environ 18 000 mètres carrés. Elle devrait nous permettre de réduire notre exposition au segment du logement à Marseille de 20% et de diminuer la vacance que nous avions dans le portefeuille d’ANF Immobilier de 30%, soit plus de 10 000 mètres carrés. Le produit de 34 millions d’euros dégagé de cette cession va être réinvesti dans nos projets. Nous devrions ainsi voir un effet valeur important. Cette transaction est d’autant plus cruciale qu’elle permet d’effectuer la moitié de notre plan de cession ».

La vente de ces ilots a été décrétée sans rénovation préalable. « Plusieurs raisons expliquent cette absence de rénovation. En premier lieu, l’absence d’efficience. Notre partenaire Atemi a mis très longtemps à rénover des immeubles dans ce tronçon. Actuellement les biens ne sont toujours pas commercialisés. Ensuite, Le rendement sur le logement est bien inférieur à ce que nous pouvons avoir dans le tertiaire. Enfin, cette rénovation supposait des montants de capex considérables et nous avons préféré conserver ce cash pour l’investir dans des nouveaux projets ».

Un pipeline de projets d’envergure

La stratégie de croissance est soutenue par un pipeline de projets d’envergure à Marseille, Lyon et Bordeaux. Douze projets ont été particulièrement avancés, le plus gros étant la réalisation d’un complexe de 36 600 mètres carrés de bureaux pour Alstom à horizon 2015. A ce jour a été sécurisé 266 millions d’euros dans ce pipeline. « Plusieurs enseignements peuvent être tirés de ces projets divers. D’une part, nous nous sommes efforcés de trouver une juste combinaison de la prise de risque et de la maitrise du risque. Ainsi nous avons noué des partenariats avec avec de grandes enseignes comme Eiffage, Vinci, Les Caisses d’Epargne. Qui plus est, en matière de location les projets d’hôtel sont tous sécurisés par des baux signés. Si nous n’avons pas de location, nous ne lançons pas les travaux ».