La rente sera permise par plusieurs éléments : une hausse du chiffre d’affaires des commerçants qui permettra une revalorisation des loyers, une maitrise des livraisons des biens qui autorisera une certain constance du taux de vacance, une baisse de la dette qui aidera à une diminuera des charges financières. « Le rapport dette sur valeur du patrimoine est d'ores et déjà passé de 50% à 40%. La maturité des engagements pris a, en outre, été rallongée en moyenne de six ans» indique Laurent Gauville.

Vers une revalorisation des prix d'expertise

Le fort volume des investissements faits dans l’immobilier physique a entrainé une hausse des prix des actifs et une baisse du taux de capitalisation. Actuellement sur le marché de l’immobilier coté, ce taux de capitalisation se situe autour de 6%. Il est de 4% sur le marché physique. Il y a donc un écart de 30% entre les deux taux suivant le segment de marché sur lequel on se positionne. Le scénario de l'expert de Gestion 21 ne consiste pas à un alignement des deux taux. «Nous pressentons à la place une diminution du taux de capitalisation sur le marché de l’immobilier coté à 5%, soit une baisse de 100 points de base. Ce mouvement se fera probablement très graduellement».

La révision à la baisse de ce taux de capitalisation aura pour conséquence une appréciation de 33% de l’actif net réévalué (différence entre la valeur du patrimoine et la valeur de la dette) et de 20% de la valeur des actifs.

Ce rattrapage semble dores et déjà pointer le bout de se nez en ce début d’année, assure Laurent Gauville. C’est ainsi que Gecina a été en mesure de vendre un immeuble prime avec une survalorisation de 25%.
« Il est intéressant de relever que de nombreuses sociétés du secteur ont fait le choix de communiquer de manière inattendue sur le résultat des échanges qu’elles ont eu avec leurs experts avant même l’annonce de leurs résultats ».

Ce rattrapage devrait surtout concerner les centres commerciaux et l’immobilier résidentiel.
« Celui-ci a pris du temps à être enclenché car les experts se nourrissent, pour procéder à leur évaluation, des transactions passées et veulent s’assurer d’avoir un certain nombre de précédents avant de procéder à un ajustement plus généralisé».

Une sélection de dossiers atypique

Compte tenue de cette opération de rattrapage, la stratégie de sélection des dossiers devrait coïncider avec la détermination des sociétés détenant des actifs pour lesquels il est hautement probable que les experts alignent rapidement la valeur sur le prix du marché physique.

Sur le front des centres commerciaux, les valeurs convoitées sont alors Klepierre, Unibail, Mercyalis.

Dans le résidentiel, un engouement est affiché pour l’immobilier allemand.

L’immobilier de bureau sera davantage sujet à une pure stratégie de stock picking, car nous devrions rester dans ce dernier segment dans un canal de prix, indique Laurent Gauville. Parmi les titres appréciés dans cette branche, a notamment été mentionné Icade.

Principal risque identifié

Le principal risque identifié à ce scénario quelque peu optimiste d’une performance du secteur de 10% n’est pas en lien direct avec le marché immobilier. « Nous ne nous attendons pas à un phénomène de surlivraison comme celui qui a poussé à la crise de 1990 ou à un phénomène de surlevier à l'instar de celui qui a provoqué la crise de 2007 » indique Laurent Gauville.

La menace est donc non sectorielle. Elle a trait à l’aversion pour le risque sur les marchés financiers. « Nous avons longtemps cru que le marché de l’immobilier coté est un indicateur avancé des prix du marché physique. C’était l’idée qui dominait entre 1997 et 2006. Or malgré une forte décote du marché en 2009, nous avons assisté à une vive reprise des prix en 2010. Dès lors, en a été déduite la conclusion que la décote ou la surcote du marché de l’immobilier coté était davantage un indicateur de l’aversion pour le risque sur les marchés financiers. Le problème est que nous assistons depuis plusieurs mois à une remontée de l’aversion pour le risque. En conséquence, bien que l’ANR soit amené à être réévalué à la hausse, une décote de protection sur le marché est exigée par les investisseurs. Il n’est pas exclu que l’aversion pour le risque très palpable à l’heure actuelle freine le processus de réévaluation des prix d’expertise ou contraigne à avoir une décote de protection qui soit trop élevée pour être compensée par ledit processus de réévaluation » éclaire Laurent Gauville.