Espace Immobilier - News, articles, interviews et dossiers

Pierre-papier: un investissement en béton ?

Pierre-papier: un investissement en béton ?

(Easybourse.com) Investir dans l’immobilier évoque plus immédiatement l’achat d’une maison ou d’un appartement plutôt que les investissements dits de la «pierre-papier». Pourtant, il existe tout un ensemble de produits d’investissements qui permettent à l’épargnant de placer ses économies dans des parts ou des actions de sociétés immobilières ou foncières.

À lire dans ce dossier.

Le principe de la «pierre-papier» consiste à diversifier les placements dans l’immobilier et ainsi à réduire les risques pour l’investisseur. Ce dernier peut se tourner vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), les sociétés foncières, mais aussi les Sicav immobilières avec les SIIC (société d’investissement dans l’immobilier cotée), les fonds communs de placement (FCP) ou encore les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier). Les SCPI (apparues à la fin des années 1960) et les OPCI ne sont pas cotés. Ce qu’il faut retenir, c’est que la proportion entre l’investissement dans des immeubles et la part de liquidités varie selon les produits. Ces sociétés d’investissement acquièrent des immeubles, essentiellement de bureaux et commerciaux mais aussi des structures de loisirs ou de santé, en vue de les louer et non pas de les revendre immédiatement.

Ces sociétés d’investissement gèrent ainsi les investissements des particuliers et la «pierre-papier» a l’avantage pour l’épargnant d’appartenir à un secteur dit «transparent», réglementé et surveillé par l’AMF. Ce type de produits d’investissements ne peut être proposé et conseillé que par un conseiller en investissements financiers (CIF) ou un démarcheur bancaire ou financier. Toute personne démarchée dispose d'un délai de 14 jours pour se rétracter. Néanmoins, pour certains produits financiers ou services d'investissement, le délai de réflexion est de 48 heures.

France : un modèle hybride de «pierre-papier»

«Il existe deux traditions distinctes en Europe, une anglo-saxonne qui privilégie les fonds immobiliers cotés en bourse, et une allemande qui privilégie les fonds ouverts non cotés. La France présente une tradition intermédiaire qui fournit tous les types d’outils pour investir dans l’immobilier», explique Daniel While, analyste à l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).

La France n’arrive pas parmi les premiers pays d’Europe concernant les investissements dans la «pierre-papier». Ainsi, «en France, les SCPI représentent une capitalisation de 19 milliards d’euros, même si cela reste assez peu par rapport aux fonds immobiliers allemands (85 milliards d’euros). Les fonds immobiliers cotés en France représentent une capitalisation boursière de 45 milliards d’euros», note l’analyste.

Pour résumer, en Europe, les fonds immobiliers ouverts aux particuliers et non cotés pesaient une capitalisation de 87 milliards d’euros en Allemagne au 31 décembre 2009, contre seulement 19 milliards (SCPI) en France.

La «pierre-papier» : un nouveau moyen de compléter sa retraite ?

La «pierre-papier» permet à l’épargnant de bénéficier d’un placement diversifié dans des immeubles répartis à la fois sur le plan géographique et entre différents locataires, ce qui diminue les risques pour le capital investi. L’investissement dans la «pierre-papier» présente aussi l’avantage d’être plus facile à acquérir ou à revendre qu’un bien immobilier concret. Les revenus provenant d’investissements dans la «pierre-papier» sont nets de tout frais. Les fonds immobiliers investissent en grande partie dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, résidence-services, établissements de santé, parc de loisirs…) qui rapporte davantage que l’immobilier de logement.

A l’heure où le système de retraite par répartition montre ses faiblesses, les professionnels de la pierre présentent le SCPI et l’OPCI comme des produits de placement pouvant servir de revenus complémentaires à la retraite d’un particulier. «Les OPCI s’apparentent aux fonds ouverts allemands, qui fonctionnent bien, les Allemands étant plus tolérants à un rendement moindre. De plus, le marché immobilier allemand est moins sujet à de fortes variations que le marché français», selon l’analyste de l’IEIF.

Cependant, «en France, la tradition dominante pour l’épargne retraite reste l’investissement dans l’immobilier physique avec l’achat d’un logement secondaire mis en location. Toutefois, cette forme d’investissement ne permet pas une mutualisation des risques et représente une charge de travail de gestion pour le propriétaire», rappelle Daniel While.

Une audience encore limitée

Après un long processus de création débuté en 2005, les OPCI ont fait leur véritable arrivée sur le marché au moment délicat de la révélation de la crise des subprimes, suivie d’une crise financière globalisée. Jusqu’à présent, des observateurs du marché estiment que les OPCI grand public «restent un produit très marginal». Les structures proposant des OPCI les présentent comme des produits ayant une bonne liquidité. La valeur liquidative d’un OPCI est déterminée de deux fois par mois à deux fois par an. L’actif net de patrimoine immobilier est évalué quatre fois par an par un collège de deux évaluateurs immobiliers indépendants.

Toutefois, face aux avantages fiscaux accordés pour l’investissement locatif dans le logement, notamment avec le dispositif Scellier, la «pierre-papier» reste sous-exploitée et assez peu connue auprès du grand public. «Il n’existe que quatre OPCI grand public, pour une capitalisation d’environ 50 millions d’euros. Les OPCI grand public restent un produit très marginal, pas encore distribué dans les grands réseaux bancaires. Les OPCI existants ont la forme de SPPICAV avec une fiscalité similaire à celle des OPCVM, tandis que les FPI n’existent pas encore concrètement», indique l’analyste de l’IEIF.

Actuellement, les épargnants français privilégient l’investissement dans l’immobilier physique à la «pierre-papier» qui pèse beaucoup moins qu’en Allemagne par exemple. En 2009, les SCPI ont collecté 870 millions d’euros, alors que les promoteurs ont vendu pour plus de 11 milliards de logements en Scellier. De plus, dans les conditions actuelles, «il n’existe pas encore vraiment de place pour les OPCI grand public à côté des SPCI qui fonctionnent bien à l’heure actuelle», conclut Daniel While. En outre, «les épargnants ont aujourd’hui une préférence pour la forme des SCPI dont les assemblées générales s’apparentent à des assemblées de copropriétaires, et apprécient l’aspect démocratique de ce système» qui permet à l’épargnant de s’impliquer davantage dans le suivi de son investissement que dans le cas d’un OPCI, détaille l’analyste.

Claire Lavarenne


Publié le 03 Mai 2010

OK, tout accepter
Fermer