Pas d'embellie sur le marché immobilier américain avant 2013
(Easybourse.com) Le scandale des saisies immobilières aux Etats-Unis pourrait impacter la bonne reprise de l'économie américaine, le marché immobilier aux Etats-Unis restant fortement dégradé.
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Le temps de vente d’une maison a fortement augmenté de 4-5 à 10-12 mois 
(5,3 millions en termes annualisés) reste inférieur à celui constaté en moyenne au premier semestre (5,4 millions), et encore 27% en deçà du pic enregistré en 2005. Dans le logement neuf, le niveau de transactions constaté en fin d’année dernière est en retrait de 76% par rapport au pic de 2005. Selon le Conference Board, seuls 2,2% des ménages projetaient, en janvier, d’acheter un logement dans les six mois à venir, un niveau très éloigné de la moyenne historique (3,3%). Le temps de vente d’une maison a fortement augmenté de 4-5 à 10-12 mois.
Au-delà de la faiblesse des transactions, l’ampleur des stocks de logements en vente, ou susceptibles de l’être dans les trimestres à venir, constitue sans doute le principal frein à une reprise du marché immobilier. Selon la National Association of Realtors, 3,6 millions de logements étaient proposés à la vente en décembre, soit l’équivalent de 8,1 mois de transactions au rythme actuel (contre 6,5 en moyenne depuis le début des années 1990). A ce stock, il faut d’ajouter les logements saisis ou susceptibles de l’être prochainement. Selon l’enquête de la Mortgage Bankers Association (MBA), 1,9 million de logements faisaient l’objet d’une procédure de saisie au troisième trimestre 2010, et un nombre similaire de défauts de paiement sérieux (retards de 90 jours ou plus) étaient recensés (soit 3,8 millions de crédits dans une situation très difficile, au total).
La société Amherst Securities estime que près de 11 millions des crédits hypothècaires (soit environ 20 % des crédits en immobiliers en cours, risquent de se trouver en situation de défaut, au vu des arriérés et du taux de « negative equity » (effet de richesse immobilier négatif induit par la diminution de la valeur des maisons possédées).
22,5% des propriétaires résidentiels sont dans cette situation «d’equity» négative soit 10,8 millions d’américains selon le cabinet d’analyse CoreLogic. Selon les comptes financiers trimestriels publiés par la Réserve fédérale (flow of funds accounts) la valeur des actifs immobiliers des ménages américains s’élevait à 16 552 milliards de dollars au troisième trimestre 2010, soit 27% plus bas qu’à son sommet (22 693 milliards de dollars au quatrième trimestre 2006). L’effet richesse immobilier a été régulièrement négatif depuis la fin de 2007.
Sachant que le rythme des saisies s'établit actuellement à 90000 par mois (environ 1 million par an), il aurait fallu plus de dix ans (sans prendre en compte ce scandale) pour procéder à toutes les saisies en attente.
Le taux de vacance des logements témoigne également d’un réservoir important. Selon les estimations du Bureau of the Census, 14,4% des logements étaient vacants au troisième trimestre, une proportion proche du record de 2009 (14,6%).
En conséquence, 7,5 à 10 millions de logements paraissent susceptibles d’être proposés à la vente dans les trimestres à venir.
7,5 à 10 millions de logements paraissent susceptibles d’être proposés à la vente dans les trimestres à venir
Ces données influencent les prix à la baisse. L’indice synthétique Standard and Poor’s Case-Shiller pour 20 villes a rechuté à partir de juillet. Son évolution sur un an est redevenue négative à partir d’octobre (-1,6% en novembre). L’indice de prix de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) a rechuté à partir de juin. Il était, en novembre, 4,3% plus bas qu’un an plus tôt.
Conséquences négatives pour les ménages américains
La dégradation du marché immobilier pèse sur la consommation et sur l'emploi
La faiblesse des ventes de logements neufs continue en outre de peser sur la construction. Le stock de logements neufs en vente n’a pas été aussi modeste depuis la fin des années 1960. Les mises en chantier ont diminué de 4,3% m/m en décembre, s’établissant à 529 000 en termes annualisés. Un niveau aussi faible n’avait pas été constaté depuis octobre 2009.
Ainsi, si 2010 signe la cinquième année de crise de l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis, il n’est pas du tout certain que 2011 et 2012 soient meilleurs.
Le gouvernement a créé début 2009 un programme destiné à soutenir le marché immobilier (Making Home Affordable) avec une série de sous-programmes pour tenter de cibler au mieux les difficultés des particuliers. Parmi ces sous-programmes, en février 2010, l’Etat a mis en place une aide aux Etats les plus touchés (hardest hit fund) avec les fonds disponibles du TARP.
Cependant, selon Thomas Julien, économiste au sein de Natixis, les nouvelles sommes engagées (2 Mds$
Les nouvelles sommes engagées par le gouvernement semblent insuffisantes
« La seule mesure susceptible d'aider les emprunteurs qui ont « la tête sous l'eau » serait de leur permettre de ne pas rembourser une partie du principal. Toute autre mesure ne ferait que repousser le problème.
Toutefois, le coût d'un abandon de créances massif - abstraction faite du phénomène de « risque moral » et des problèmes d'équité qui en découlent - fait que cette solution est improbable» conclut Chris Ames, gérant senior au sein de Schroders.
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Imen Hazgui
Publié le 04 Février 2011