L'immobilier coté : un secteur gagnant
(Easybourse.com) Le secteur de l'immobilier coté redevient à la mode. Après avoir été très affecté en 2008-2009 du fait de la crise, l'engouement des investisseurs semble de retour. Les opportunités sont nombreuses. Si des risques existent, les moteurs de performance dominent et militent pour une croissance des rendements de +8 à 10% en rythme de croisière au cours des prochaines années. Plusieurs thématiques d'investissement se dessinent par ailleurs permettant de capter un supplément de gain.
À lire dans ce dossier.
Interview
Frédéric TempelGérant Immobilier coté
Axa IM
Interview
Pierre DinonResponsable de l'immobilier coté
Allianz Global Investors
Interview
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Axa IM
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Pierre DinonResponsable de l'immobilier coté
Allianz Global Investors
Interview
Pierre DinonResponsable de l'immobilier coté
Allianz Global Investors
Nous avions atteint pendant cette période des niveaux de valorisation déraisonnables. Les primes, autrement dit les différentiels entre la valeur d’actif net et le cours de bourse, se situaient entre 50-60%. Les niveaux normalisés se situant entre 25-30%. Certains multiples de cash flow étaient supérieurs à 20-25 fois les résultats attendus. Les rendements des dividendes étaient alors tombés très bas, autour de 2,5%.
Le point de nettoyage a été passé
La plupart des foncières sont cotées aujourd’hui à leur valeur d’actif réévaluée du 31 décembre dernier.
Les moteurs de performance
La performance devrait être au rendez-vous cette année et les années prochaines. Les catalyseurs se comptent au moins au nombre de trois.
Tout d’abord, les valeurs d’actifs (autrement dit les valeurs des portefeuilles de biens immobiliers détenus par les foncières) ont vocation à continuer de croitre.
«Un certain nombre de foncières ont des actifs à louer. Compte tenu de la demande de mètres carrés supplémentaires par les entreprises utilisatrices, les loyers additionnels impacteront positivement la valeur d’actif. Ainsi on peut s’attendre à de bonnes surprises, pour les prochaines évaluations d’actifs. Au-delà de cet effet remplissage nous pourrions également voir une revalorisation des montants des loyers qui pourrait aller jusqu’à 5%» explique Pierre Dinon.
Au final, Frédéric Tempel escompte une appréciation des valeurs des actifs nets d’environ 2-3% en tendance.
Un autre point de soutien est lié aux dividendes offerts par les foncières. «Nous avons un rendement moyen du dividende de 5%, ce qui correspond à un rendement normal pour le secteur. Nous considérons ce rendement très pérenne. Les foncières n’ont pas de raison de diminuer aujourd’hui leurs dividendes. Si elles avaient dû le faire, elles l’auraient fait pendant la crise» garantit Pierre Dinon.
Nous avons un rendement total offert par les actions des sociétés foncières d’environ 8% en tendance
Les risques en présence
Parallèlement aux facteurs de performance, de multiples risques existent.
Tout d’abord, un risque de resserrement, voire de fermeture du robinet du crédit et ainsi un risque de difficultés de refinancement pour les sociétés immobilière pointe à l’horizon.
Les banques ont octroyé beaucoup de prêts pendant la période d’euphorie 2005-début 2007 à des conditions relativement favorables. La crise étant passée par là, les banques se sont retrouvées avec des actifs à risque qui ont du mal à être refinancés. «Le bâtiment Cœur Défense en est un parfait exemple. Ce bâtiment avait été vendu à un prix sommet de 2 milliards d’euros quand le marché allait bien. L’acquisition a été financée à hauteur de 1,8 milliard d’euros par de la dette. Aujourd’hui la valeur de marché du bien est estimée à un peu plus d’un milliard d’euros, soit à un montant inférieur à la dette qui a été contractée» signale Frédéric Tempel. Ce cas est typique des situations qui ont pu se créer à la suite de la crise financière.
«Ces situations peuvent entrainer des risques de pertes importantes pour les
Les risques sont de prime abord intégrés par le marché
Au-delà de ce premier risque, deux autres menaces planent sur le secteur. Tout d’abord celui d’une remontée brutale des taux d’intérêt qui conduirait à renchérir le refinancement des foncières. Par ailleurs, un retour en récession qui pourrait conduire à un ajustement à la baisse des loyers de manière à permettre la poursuite des mises en location.
Ces risques sont toutefois de prime abord intégrés par le marché. «La prime de risque, autrement dit l’écart entre le rendement des dividendes versés par les foncières et les rendements des obligations d’Etat est élevée. Elle se situe autour de 200-300 points de base. Pendant la période 2005-2007, cette prime était négative. La normale se situe autour de 100 à 200 points de base» signale Frédéric Tempel.
Imen Hazgui
Publié le 02 Mai 2011