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Immobilier coté : 6 thématiques phares pour booster son portefeuille

Immobilier coté : 6 thématiques phares pour booster son portefeuille

(Easybourse.com) Six thématiques d'investissement mériteraient d'être regardées de près dans le secteur de l'immobilier coté : les sociétés entrepreneuriales, la croissance de l'actif net revalorisé, les OPA, les IPO (introductions en bourse), le changement de stratégie ou de management, le positionnement sur certains pays d'Europe du Sud.

À lire dans ce dossier.

La première concerne les sociétés entrepreneuriales dans lesquelles le PDG est l’actionnaire principal. «Ces sociétés ont une taille suffisamment petite pour leur permettre d’investir audacieusement. Elles sont en mesure de profiter des

Terreis, Argan, Alstria, Foncière Paris France

actifs qui seront liquidés à bon prix
» remarque Frédéric Tempel, gérant chez Axa Investment Managers. C’est notamment le cas de la société Terreïs, dirigée par Jacky Lorenzetti, ancien président et fondateur de la société Foncia. «La société a pu saisir de nombreuses opportunités d’acquisition en 2008 et 2009 grâce à la flexibilité de son processus de décision ».

Dans le même cas de figure, nous pouvons mentionner les sociétés Argan, Alstria, Foncière Paris France. Toutes ces sociétés ont présenté des programmes d’investissements passés et futurs importants. «Ces sociétés, qui par leur dimension passent sous le radar de la plupart des investisseurs, ont des valorisations plus basses que la moyenne du marché. Elles présentent également une décote du fait de leur faible liquidité. Pour autant, ces sociétés présentent une dynamique endogène très forte» assure Frédéric Tempel.

Une autre thématique intéressante réside dans la croissance de l’actif net revalorisé, en particulier pour les bureaux localisés à Londres et à Paris. Ces

Alstria, Icade, Great Portland, Derwent

bureaux ont beaucoup souffert pendant la crise. Les loyers ont eu tendance à être tirés vers le bas. «Nous pensons que cette tendance est terminée et que de nouveau les loyers vont recommencer à monter. Nous trouvons dans ce segment des sociétés comme Alstria, Icade, Great Portland, Derwent. Cette dernière détient des actifs situés dans le quartier du « west end » à Londres, quartier historique des affaires à l’instar du 8ème arrondissement de Paris» signale le gérant d’Axa IM.

Des OPA et IPO en perspective

Une troisième thématique concerne les OPA. Deux annonces ont été faites ces

Prologis Europe, La Société Foncière Lyonnaise, GSW Immo

dernières semaines. Vastned Offices a été rachetée par Nieuwe Steen Investments. Par ailleurs, Prologis Europe a reçu une offre publique de rachat par sa maison-mère.
«Ces OPA peuvent donner lieu à des primes très intéressantes» affirme Frédéric Tempel. Le cours de Prologis Europe s’est apprécié de 20% à l’annonce de l’opération.

«Actuellement beaucoup de foncières sont des proies potentielles. La Société Foncière Lyonnaise (SFL) en fait partie» note l’expert. Dernièrement Unibail s’est porté acquéreur de 7% du capital auprès de l’investisseur institutionnel EuroHypo. Or l’actionnaire principal de SFL, Inmobiliara Colonial, s’est retrouvé dans une situation difficile suite à la crise immobilière espagnole et a dû entamer un processus de liquidation d’actifs importants en bon ordre. Pour Frédéric Tempel, «il n’est pas impossible qu’Unibail aille plus loin dans sa démarche de montée au capital de SFL en fonction du prix qu’il pourrait éventuellement obtenir de Colonial».

Dans la même logique que les OPA, les introductions en bourse constituent une thématique très intéressante. Il y a quinze jours, GSW Immo, une entreprise allemande localisée à Berlin a décidé de faire son entrée sur la bourse allemande. «C’est la première introduction depuis longtemps» constate M. Tempel.
La valeur de marché a été évaluée à 600 millions d’euros. Le book a été bien couvert. Le prix d’introduction a été fixé à 19 euros, et la clôture du jour de la première cotation s’est faite 13% au dessus du prix d’introduction.

Très récemment, a été beaucoup discutée la cotation de Carrefour Property, la filiale immobilière du groupe Carrefour. Si cette cotation a bien lieu, Carrefour Property serait alors une des plus grosses sociétés immobilières cotées de la place.

Pour Frédéric Tempel, «si le calendrier de ces OPA et IPO est difficile à fixer, ce qui est certain c’est que nous devrions voir davantage d’opérations de cette nature se dérouler au cours des prochains mois».

Un changement de stratégie qui rapporte

Une cinquième thématique est liée à un changement de stratégie ou de management des foncières qui se sont montrées contre performantes ou décevantes. «Ces sociétés présentent des décotes par rapport à leur ANR (ndlr : valeur des actifs nets). La mise en place d’une stratégie ou d’un management crédibles peut effacer cette décote et même laisser place à une surcote» souligne Frédéric Tempel.

La société Patrizia

Cela a été le cas de plusieurs sociétés allemandes et autrichiennes. «L’une d’entre elles est la société Patrizia». Cette société avait une activité d’achat de blocs d’appartements à Munich qu’elle revendait à la découpe après les avoir modernisés. Cette société s’est introduite en bourse en haut de cycle ce qui lui a permis d’augmenter rapidement la taille de son portefeuille. Pendant la crise financière, la société a atteint un tel niveau d’endettement qu’elle s’est retrouvée en réel danger : celui de voir le prix de l’immobilier en Allemagne s’effondrer et ne pas parvenir à rembourser ses échéances. Finalement, le marché immobilier allemand n’a pas beaucoup souffert et la société a réussi à sortir de la passe délicate dans laquelle elle se trouvait. Elle est ensuite sortie de sa stratégie d’endettement très élevé et s’est lancée dans des activités lui permettant de tirer des revenus récurrents tels que la gestion de fonds immobiliers pour le compte de tiers.

Enfin une dernière thématique concerne les foncières positionnées dans les pays d’Europe du Sud qui bien qu’affichant une bonne santé financière, ont été assimilées aux autres pays fragiles de la zone euro et attaquées en conséquence. «Je pense notamment à l’Italie qui pour moi est en quelque sorte le meilleur du moins bon. Les foncières IGD et Beni Stabili enregistrent

Les foncières IGD et Beni Stabili

actuellement une décote de 30-40% en raison notamment de la problématique de la dette souveraine italienne. Nous pensons que le marché intègre des risques qui sont excessifs
».

L’ensemble de ces thématiques devraient permettre, dans le cas d’une sélection minutieuse et bien documentée, d’apporter une réelle valeur ajoutée par rapport au rendement moyen offert par le secteur.


Imen Hazgui

Publié le 02 Mai 2011