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Immobilier résidentiel : les pronostics en vue pour 2012

Immobilier résidentiel : les pronostics en vue pour 2012

(Easybourse.com) Jeudi 22 mars, le Crédit Foncier organisait sa conférence annuelle en vue de présenter le bilan 2011 et les perspectives 2012 sur le marché de l'immobilier. L'occasion pour EasyBourse de faire un point sur le sujet en compagnie d'autres acteurs de référence dans le domaine, René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier et Sandrine Allonier, chef économiste au sein du courtier en crédit Meilleurtaux.

Parmi les grands sujets abordés par les experts du Crédit Foncier, figurent l’évolution du taux du crédit immobilier, le volume d’octroi des prêts, la dynamique du marché du logement ancien et celle du marché du logement neuf.

Taux du crédit immobilier, une hausse relativement maîtrisée

Le Crédit Foncier voit une progression du taux du crédit immobilier de 30-40 points de base pour au moins deux raisons principales. Tout d’abord, la normalisation de la politique monétaire de la BCE. «Le taux de swap (taux de base à long terme) est aujourd’hui à 0%. La situation n’est pas tellement tenable. Le taux d’intervention de la BCE est par ailleurs carrément négatif, à -1,5%. L’institution monétaire perd en cela de l’argent lorsqu’elle prête aux banques. Nous pensons que la BCE devrait sortir progressivement des mesures non conventionnelles. Elle devrait, en outre, commencer à retirer de la liquidité en entamant son cycle de hausse de taux de court d’ici la fin de l’année pour enrayer la montée de l’inflation. Celle ci se situe à 2% alors que la croissance est quasiment nulle. Le relèvement du taux directeur devrait alors conduire à une progression du taux de swap» explique Thierry Dufour, directeur général délégué du Crédit Foncier.

Au-delà de cette première considération, le coût de l’argent pour les banques devrait rester à un niveau relativement élevé. «Le prix des banques françaises seniors, sans garantie particulière, avant 2007 était de 50 points de base au-dessus du taux de swap. Depuis, ce prix a augmenté sensiblement. Un pic a été atteint au second semestre 2011 en raison des stigmates de la crise de l’euro. Les opérations de refinancement à long terme de la BCE ont permis de réduire le coût de refinancement. Actuellement les banques empruntent à 200 points de base au dessus de ce taux. En cela les banques sont entrées durablement dans une période d’argent cher» développe Thierry Dufour.

Ces deux paramètres réunis amènent Thierry Dufour à conclure à une légère progression du taux de crédit cette année d’environ 0,30-0,40% d’augmentation (à comparer avec une accroissement de 0,30% en 2011).
Ce scénario est le scénario central admet l’expert. Il pourrait être compromis par un nouvel éternuement des marchés financiers en raison de la crise souveraine de l’euro. «Nous pensons qu’institutionnellement les mécanismes mis en place ont un impact suffisamment violent pour éviter un nouveau séisme. Nous ne sommes néanmoins pas à l’abri d’un imprévu».

En termes de volume, le Crédit Foncier s’attend à l’octroi de 131 milliards d’euros de crédits en 2012, soit une baisse brutale de 13% par rapport à 2011. Seulement 120 milliards d’euros de crédits devraient être engagés contre 140 milliards d’euros en 2011 contre et 150 milliards d’euros en 2010.

Mise en perspective sur le marché du logement neuf

Environ 380 000 logements devraient être construits en 2012 contre 404 000 en 2011, soit une baisse de 6%. Plusieurs raisons expliquent ce fléchissement. En premier lieu, une anticipation d’un accroissement de la pression fiscale. Ensuite un changement du prêt à taux 0. «Le PTZ+ a été modifié après un an d’existence. Le marché doit digérer cette mutation. Cela a un impact sur le niveau de construction car les prêts aidés sont un élément accélérateur de la décision d’investissement» soutient Christophe Pinault, directeur général délégué du Crédit Foncier. Un autre facteur explicatif concerne le rabotage Scellier. Enfin, les ménages doivent composer avec la disparition d’un paramètre important d’ajustement, celui de la durée de leur prêt. «Nous voyons une chasse à l’allongement de la durée qui était une variable importante d’ajustement quand le marché se tendait, que les prix étaient élevés ou les taux en hausse. L’allongement de la durée de l’endettement permettait de maintenir une certaine solvabilité. Cela n’est plus le cas. Les durées ont progressé sensiblement de 2000 à 2008 pour arriver à 19 ans. Sur 2009 et 2010, la durée s’est réduite de 2 ans à 17 ans. Elle est légèrement remontée pour se stabiliser à 17,5 ans» précise Christophe Pinault.

Pour ce qui est de la vente des logements neufs, la voilure devrait se réduire. 90 000 ventes sont attendues dans le collectif, soit un recul de 5%. 134 opérations sont prévues dans le domaine des maisons individuelles, soit une régression de 10%.

Quid du marché de l’ancien ?

Sur l’ancien, la baisse de l’activité en 2011 devrait aussi s’accentuer. Le nombre de transactions devrait reculer de 13% à 660 000 contre 763 000 en 2011. Différents paramètres sont à l’origine de ce mouvement. En premier lieu, le marché des secondo accédants devrait être moins important. «Les indicateurs économiques sont relativement mal orientés. La croissance du PIB est attendue à 0,50% cette année. Le taux de chômage devrait être de 10%. Cela créé une certaine frilosité. Lorsque l’on est propriétaire de sa résidence principale, prendre la décision de changer pour quelque chose de mieux et de plus grand est moins intuitif que quand on est primo accédant et qu’on a la volonté d’accéder à la propriété» suppose Christophe Pinault.
La contraction du périmètre du prêt à taux 0 par l’exclusion de l’ancien est une autre cause qui milite dans le sens d’une diminution du nombre des opérations dans le logement ancien. «Nous avons élaboré un indicateur en partenariat avec Paris Dauphine sur la capacité d’achat dans l’immobilier. Cet indicateur a pour objectif de déterminer le pourcentage de locataires susceptibles de devenir propriétaires dans l’environnement dans lequel ils se trouvent. Il intéresse 20 villes en Ile de France et 6 villes de province (Nantes, bordeaux, Toulouse, Lille, Lyon et Marseille). Il s’est avéré à l’issue de la dernière enquête que 12 villes étaient impactées négativement par la modification du PTZ. Autrement dit, le nombre de locataires susceptibles de devenir propriétaires baisse de 3 à 11%. La baisse de 3% est enregistrée dans la ville de Nanterre et celle de 11% dans la ville d’Evry. Les six villes de province sont affectées. L’indicateur affiche – 7% pour une ville comme Lyon et -11% pour une ville comme Marseille» commente Christophe Pinault.

Du côté des prix, une stabilisation est attendue dans les zones les plus porteuses. De manière plus générale, une baisse de 5 à 10% devrait être enregistrée qu’il y a pénurie de l’offre ou non.


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Imen Hazgui

Publié le 27 Mars 2012