Alain Bokobza

Ce texte reprend les éléments de réponses apportés par Alain Bokobza aux questions des journalistes d’Easybourse et de leurs confrères lors de la conférence de presse organisée par Lyxor ETF en partenariat avec NYSE Euronext mercredi 10 février 2010.

Si en Europe, les foncières sont encore assez pures et sont spécialisées dans le résidentiel ou le commercial, on a à l’international des sociétés foncières spécialisées dans de multiples autres domaines…
La diversité des sous compartiments des foncières aux Etats-Unis est très importante. Nous allons trouver du commercial, du résidentiel, du financement, de la détention des murs de prison, de la création de hangars de stockage pour les particuliers.
Compte tenu de cette diversification, il est envisageable que le poids des foncières à l’avenir dans les marchés actions soit plus élevé par le processus d’externalisation des biens immobiliers des Etats qui ont besoin de capitaux et des entreprises qui ont besoin de se désendetter.

De quelle manière appréhendez-vous la question du financement ?
Les financements sont très importants. Les interactions entre la capacité des banques à apporter du capital et le développement des foncières sont très importantes.
Un sondage a été mené par la Fed auprès des grands établissements bancaires du pays reposant sur deux questions principales : «Est ce que vous avez des demandes pour des crédits à l’immobilier ?» et «Est-ce que les conditions d’octroie de crédits sont en train d’être resserrées ? ».
Si la demande était négative, elle est à présent stabilisée pour le résidentiel et un retournement de tendance a été observé sur l’immobilier commercial.
Et si en 2008, 100% des banques indiquaient qu’elles procédaient à un resserrement de leurs conditions de distribution, le taux a nettement diminué depuis.

Des sondages ont également été réalisés par la BCE, mais bien qu’ils soient plus récents, et moins précis, ils vont dans la même direction. La demande reprend et les conditions se détendent.

Selon vous il n’y aurait pas d’analogie entre déflation et sousperformance des sociétés foncières ?
Cela fait plusieurs années que les prix de l’immobilier au Japon n’arrêtent pas de baisser. Lorsque nous observons le prix des foncières en relatif ou en absolue sur le marché actions japonais, on se dit que les foncières ne sont pas forcément défavorisées en période de déflation. Elles ont des stratégies qui permettent de protéger les bilans. Il y a des phénomènes de décorrélation.

Ainsi s’il existe une certaine sensibilité vis-à-vis de l’inflation,  les foncières ne sont pas nécessairement attaquées négativement si nous devions vivre un scénario de déflation qui a une probabilité de 10-15% de concrétisation

On parle beaucoup de surcapacité en Chine…
Il faut nuancer cette affirmation. La Chine vit une expansion structurelle au niveau de son économie ce qui impose une demande des résidentiels et des non résidentiels pour accompagner le développement. Il y existe de toute évidence des risques, notamment parce que la Chine n’entreprend pas les réformes nécessaires, qu’elle reste une économie orientée vers les exportations et qu’elle n’assure pas l’établissement du nouveau vecteur de croissance qu’est la demande interne.  Le PIB par habitant est encore très faible. La consommation est encore faible.
Même s’il ya des poches de surchauffe, au niveau de l’ensemble du territoire il ne me semble pas y avoir un excès d’offre qui ne peut pas être absorbée par le développement économique envisagé.

Il existe une volonté certaine des autorités de ralentir la machine. En Janvier, a été octroyé environ un tiers du crédit bancaire distribué en 2009. Une politique très centralisée vise à contrôler la croissance du crédit pour éviter les dérapages excessifs. Jusqu’à présent ils ont réussi à plutôt bien piloter leur cycle. C’est à suivre. Un resserrement monétaire très important en cas de débordements pourraient affecter le marché d’action en général, dont les foncières.

Quel mouvement de consolidation envisagez-vous dans le secteur ?
Une étude devrait sortir dans les prochaines semaines rendant compte d’une liste de prédateurs et d’une liste de sociétés cibles comprenant des foncières. Je ne souhaiterais pas dévoiler en amont les noms pour ne pas écraser le travail de fond considérable qui a été réalisé.

Vous risqueriez-vous à donner une estimation de progression des valeurs foncières sur le semestre ou sur l’année ?
Nous n’avons pas de réponse formelle sur la pente des foncières. Peu de recherches de banques d’affaires ou de départements d’analystes ont été réalisées sur le sujet. Nous espérons continuer à fouiller pour apporter des modèles plus précis. A ce stade cependant, nous donnons des objectifs indiciels sur les pays ou les régions, mais nous faisons des recommandations sectorielles non chiffrées.

Propos retranscrits par Imen Hazgui