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Interview de Mathieu  Toulza-Dubonnet : Président directeur général de MTD Finance

Mathieu Toulza-Dubonnet

Président directeur général de MTD Finance

Fiscalité immobilière : un véritable défi qu'il est important de prendre sérieusement en considération

Publié le 01 Juin 2011

Selon vous, nous sommes, dans le domaine de la fiscalité immobilière face à un véritable défi qu’il est important de prendre sérieusement en considération ?
Nous avons en France une des fiscalités les plus lourdes du monde sur les flux (les revenus), sur les stocks (ISF, impôts locaux). Dans cette fiscalité, l'immobilier tient la palme.
Cette fiscalité a conduit à une désaffectation des français pour les biens immeubles locatifs. De tel effet qu'il y a un déficit de logements locatifs en France. Il faudrait produire 500 000 logements neufs par an pour réhabiliter le parc de l'immobilier locatif qui affiche un déficit global de près de 1 million de logements.
Historiquement, l'absence de propriété ou de ‘logement décent ‘ a été un des facteurs clé de nombreux soubresauts sociaux. Il est essentiel de s’en rappeler.

Quel regard portez-vous sur l’évolution des différents dispositifs instaurés sur le plan de la défiscalisation immobilière ?
Depuis les première et seconde guerre mondiale le parc de l'immobilier s'est restreint. Pour assouplir l’étau qui étreignait l'immobilier, les premiers dispositifs de réductions, notamment le dispositif Mehaignerie ont été mis en place. Ces dispositifs permettaient aux propriétaires de diminuer leurs impôts en proportion du bien acquis avec un plafond. On avait là le début de la défiscalisation immobilière qui a généré un intérêt important de la part des épargnants pour la pierre.   

Ultérieurement, le législateur s'est inspiré d'une technique efficiente imaginée par les allemands pour rebâtir les landers de l'est afin d’établir un nouveau dispositif d’amortissement surnommé Périssol. Les lois Besson, de Robien sont venues progressivement compléter la gamme d'amortissement
Cet amortissement allait de paire avec la taxation au barème progressif. Cependant ce barème a baissé progressivement si bien que l'impact de l'amortissement a également diminué.

En 2007 l'impact de Robien était devenu quasi négatif compte tenu du double effet de la baisse d’impôt et de la hausse des taux de crédits. La crise apparaissant, cela a renforcé le comportement de rejet. La presse a par ailleurs tiré à boulet rouge sur les dispositifs défiscalisant. Nous avons par conséquent assisté à un effondrement des ventes.
Le législateur a été contraint de créer un dispositif d’exception au travers de la loi Scellier qui a été le dispositif de relance de l'immobilier locatif.

Selon vous l’instauration concomitante de dispositifs de déduction de revenu et du bouclier fiscal ont donné lieu à une période favorable pour les spécialistes et les contribuables mais catastrophique pour les pouvoirs publics ?
Effectivement, les différents dispositifs de déduction fiscale qui étaient nombreux avant la loi de finance 2009 permettaient de réduire significativement le revenu global et concomitamment l’activation du bouclier fiscal permettait de ne pas être imposé à plus de 50% des revenus globaux (après les déductions pratiquées).
Les « gros contribuables », pour activer le bouclier fiscal avaient donc intérêt à investir dans des schémas de déductions de revenus.
Le bouclier est donc devenu le symbole de l’injustice fiscale dans la bouche des détracteurs de cette politique.

Sarkozy ayant eu du mal à justifier la survivance du bouclier, a dû créer des dispositifs qui empêchent d'utiliser le bouclier pour l'actionner avant d’y mettre un terme définitif en mai 2011.
En tout état de cause, nous sommes passés d'un dispositif de déduction de revenu à un dispositif de réduction d’impôt.

Le caractère volontairement spectaculaire de la mesure Scellier a provoqué dans un premier temps, une ruée des épargnants vers l’immobilier. La demande s’est retrouvée supérieure à l’offre. La valeur de l’immobilier qui était censée décroitre s’est retrouvée accrue. Parallèlement, l’immobilier ancien s’est envolé et littéralement explosé à Paris.

La réforme de la loi Scellier n’a pas été de grande utilité ?
On a fait en sorte de restreindre la zone C par l’exigence d’une autorisation préalable. Mais cela n’a pas vraiment apaisé les tensions. … L’effet du rabot des niches, ajoutée à la baisse du taux initial a été en revanche beaucoup plus sévère.

A présent vous estimez qu’un travail d’analyse approfondi doit être fait par les pouvoirs publics avant d’entamer toute nouvelle réforme ?

La fiscalité a deux rôles : un rôle politique et un rôle de collecte des flux pour satisfaire les besoins nationaux. Le rôle politique est trop souvent dominant.
La défiscalisation n’est pas faite pour les contribuables mais pour les locataires. La défiscalisation existe pour remédier à un problème locatif. Ce n’est pas un plaisir que l’on octroie aux contribuables. Ce n’est pas une chose que l’on accorde pour flatter un électorat.

Le gouvernement doit effectivement faire une analyse stricte des effets des dispositifs existants et ne conserver que ce qui est efficient. Il faut arrêter de spéculer. Bercy dispose des outils pour réaliser ce travail.
Ce bilan peut être effectué à n’importe quel moment. Ce n’est pas la proximité des élections qui doit empêcher de faire des bilans.

Quelle solution préconisez-vous à ce jour ?
Tout d’abord, la défiscalisation immobilière doit être mise en œuvre dans les secteurs géographiques qui affichent une véritable carence de logement.

Qui plus est, il faut déterminer avec précision ce que l’on entend par dépense fiscale. On ne fait pas une comptabilité en regardant qu’un poste, celui des dépenses. Il y a également lieu de considérer les recettes. La défiscalisation constitue une dépense a priori. Mais si cette défiscalisation est utilisée à bonne escient, elle peut alors rapporter plus qu’elle ne coûte.
Si la défiscalisation ne rapportait pas, elle aurait été supprimée depuis un moment. Or elle a été conservée, et développée, y compris sous des gouvernements socialistes.

Comment considérez-vous le débat autour de la suppression de l’ISF ?

Le fonctionnement de l’ISF tel qu’il était prévu à sa constitution n’est plus du tout le même.
L’ISF à sa création était décorrélée de la réalité. Cet impôt était censé taxer des biens qui rapportaient. Or aujourd’hui il frappe des revenus de façon confiscatoire dans la mesure où les taux obligataires ont fortement baissé.
A un an des élections supprimer l’ISF n’est pas concevable. L’aménager était en revanche plus réalisable. La constitution de deux tranches uniques ne semble pas mauvaise en ce sens : la tranche à 0,25 et 0,5.

Le bouclier fiscal a été supprimé dans sa réflexion. Qu’en pensez-vous ?

Il est selon moi plus qu’équitable que l’on ne soit pas taxé A plus de 50% de ce que l’on gagne. Un tel principe permet d’éviter l’évasion fiscale. Ceci étant le bouclier fiscal a été dénaturé.

Sa suppression est selon moi une source supplémentaire d’instabilité juridique. Si l’idée est de l’enlever aujourd’hui pour le remettre au lendemain des élections, alors cela ne sert à rien si ce n’est à confondre davantage le contribuable.

Quel est l’objet principal des demandes qui vous sont faites en ce moment ?
On a beaucoup de demande de Scellier et de Censier Bouvard. L’intérêt de ces opérations est qu’elles génèrent du patrimoine. Elles permettent de poursuivre un objectif de père de famille, un objectif de constitution de revenus futurs.

Nous faisons également quelques opérations dans les DOM TOM entreprise. Mais ces opérations ne produisent de patrimoine. On est face à du one shot, une réduction forte d’impôt en fonction du montant investi dans des activités de type économique pour relancer l’activité locale. L’épargnant est engagé pendant un certain temps au bout duquel il dégage une certaine rentabilité mais n’a pas de patrimoine.

Une autre activité en plein développement concerne les résidences seniors. Ces résidences sont destinées aux personnes nées pendant la période du Baby boom et qui ont plus de 70 ans actuellement.
Au cours des prochaines années, cette population des seniors devrait augmenter.
La réponse apportée doit passer par une forme de sociabilisation en recréant du lien social.

Quel est le profil de vos clients ?

Nos clients sont majoritairement des « new money » : des cadres supérieurs, des ingénieurs, des professions libérales, des chefs d’entreprises, des salariés qui ont entre 35 et 50 ans, qui gagnent entre 50 000 et 70 000 KE et qui à chacune des étapes-constitution, consolidation, transmission- cherchent une solution.
Ces new money sont des personnes qui si elles ne font rien dans leur trajectoire, ne constitueront pas de patrimoine. Pour ce faire, elles ont besoin de réduire la pression et de profiter des stratégies qui existent pour bâtir et dégager du cash.
Nous avons 3600 clients à l’heure actuelle et pas de contentieux.

Vous avez commencé avec une URL. Vous vous êtes ensuite introduit en bourse. Quelle est la prochaine étape de votre développement ?

La constitution d’un fonds d’investissement thématique spécialisé dans l’immobilier sur la région d’Europe orientale.
Après la crise financière de 2008, la confiance de tous les acteurs s’est effondrée dans le monde strictement financier. Toutes les valeurs mobilières sont sujettes à caution aujourd’hui. Comme corollaire, tous les actifs corporels sont plébiscités. On voit des fonds se constituer pour acquérir des terrains, des iles...
La valeur d’un actif ne peut être représentée que par le montant des flux que l’actif est capable de générer dans le temps. En cela, l’actif immobilier constitue un actif par excellence.

Propos recueillis par Imen Hazgui

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