Interview de  Jean-Michel Gault  : Directeur général délégué - membre du Directoire de Klépierre

Jean-Michel Gault

Directeur général délégué - membre du Directoire de Klépierre

Le portefeuille de Klépierre est parfaitement positionné pour offrir les meilleures perspectives de croissance de revenus et surperformer le secteur

Publié le 23 Juillet 2014

Pourriez-vous pour commencer nous apporter quelques commentaires concernant vos résultats du premier semestre ? Quels sont les chiffres clés à retenir ? Les moments phares à avoir à l’esprit ?
Le premier semestre a été marqué par la cession, pour un montant de 2 milliards d’euros, de 126 galeries commerciales attenantes à des magasins Carrefour en France, en Espagne et en Italie. Cette opération nous a permis d’opérer un important recentrage de notre portefeuille et de renforcer significativement notre profil financier. Au cours du semestre nous avons également cédé nos trois derniers immeubles de bureaux pour être aujourd’hui un véritable pure player européen des centres commerciaux.
Nous avons produit des résultats très solides au premier semestre. Alors que le chiffre d’affaires des commerçants dans nos centres a progressé de 1,7% à périmètre constant, nos revenus locatifs nets ont progressé de 3.0% reflétant à la fois le dynamisme de notre activité de gestion locative et l’amélioration de notre efficacité opérationnelle. Associés à la baisse du coût de la dette, ces efforts de rationalisation des charges de gestion et des coûts immobiliers nous ont permis de dégager, malgré les cessions, un cash-flow net courant par action en hausse de 2,8% à 1,05 euro.

Quelles perspectives envisagez-vous pour la société pour les six mois à venir ? Quels objectifs ? Quels moteurs ? Quels risques ?

Notre activité est régie par des baux commerciaux d’une durée comprise entre 5 et 10 ans selon les pays où nous opérons, ce qui nous offre une grande visibilité. La croissance des loyers nets est le principal moteur de notre performance et avec un taux d’effort global de 11,7% nous considérons que le montant des loyers et charges représente une part raisonnable du chiffre d’affaires de nos commerçants, ce qui limite les risques.
Pour ce qui est de nos perspectives pour les six mois à venir, nous venons de revoir à la hausse notre objectif de cash-flow net courant pour l’année : nous attendons désormais en 2014 entre 2,03 et 2,05 euros par action contre un objectif d’au moins 2,0 euros précédemment.
Sur le plan locatif, nous avons signé plus de 1000 baux au premier semestre et nous devrions en signer au moins autant au second semestre. Nous sommes, par exemple, en pleine campagne de renouvellement des baux de notre centre L’esplanade à Louvain-la-Neuve en Belgique pour lequel nous atteignons pour l’instant un taux de réversion de 24%.
Sur le plan des actifs, nous allons inaugurer au mois de septembre l’extension de notre centre italien de Romagna dans la région touristique de Rimini. En augmentant la surface commerciale utile de 46% ce sera l’occasion d’accueillir 30 nouvelles boutiques dans ce centre au cœur d’un site déjà fréquenté par 8 millions de visiteurs par an.
Sur le plan opérationnel, nos centres commerciaux sont en train de lancer tour à tour leurs nouveaux sites web qui, bien que personnalisés, s’appuient tous sur une plateforme Internet et des contenus communs. Nous en sommes à 32 centres connectés et visons 60 à fin décembre. De même, après les expériences réussies des Passages à Boulogne et de Centre Jaude à Clermont-Ferrand, nous continuons à déployer notre concept exclusif ClubStore® qui vise à moderniser le parcours client : Romagna, déjà cité, et Belle-Epine, le grand centre incontournable du sud parisien, seront les prochains à pouvoir offrir à leurs clients une expérience shopping vraiment spécifique.

Entre la fin 2013 et le 16 avril dernier, le portefeuille de Klepierre est passé de 256 centres à 130, de manière à vous permettre de vous concentrer sur vos sites les plus performants. Envisagez-vous de continuer à réduire ce portefeuille à moyen terme ? De quelle manière ? Suivant quels axes : géographique, type d’activité ?
Depuis début 2012, nous avons cédé pour 3,6 milliards d’euros d’actifs. Pour ce qui concerne notre portefeuille de centres commerciaux, peu avant la cession en avril dernier des 126 galeries attenantes à des magasins Carrefour nous avions cédé en décembre 4 centres en Norvège. Début juillet, nous avons à nouveau vendu 5 centres en Suède. Nous avons ainsi grandement accéléré la restructuration de notre portefeuille pour disposer aujourd’hui d’une plateforme cohérente de 125 centres commerciaux leaders situés dans les régions les plus dynamiques d’Europe.
En tant qu’investisseur immobilier nous continuerons d’étudier les opportunités d’arbitrage au sein de notre portefeuille, mais après avoir réalisé les cessions évoquées plus haut, nous avons considérablement amélioré notre profil financier si bien que nous disposons aujourd’hui de toute la latitude nécessaire pour financer notre pipeline de développement de 2,7 milliards d’euros. Ceci est notre priorité.
On ne s’interdit pas non plus de considérer d’éventuelles opportunités d’acquisitions, mais qu’il s’agisse de la construction de nouveaux centres ou du lancement de programmes d’extension-rénovation, les investissements pour créer de nouvelles surfaces sont au cœur de notre savoir-faire et de notre business model. Nous avons 6 projets de développement déjà engagés et entre 2015 et 2018, il est prévu que 10 de nos centres phares - dont Créteil Soleil, Val d’Europe, Grand Portet à Toulouse et L’esplanade - fassent l’objet d’extensions. Je rappelle que ces programmes sont l’occasion de déployer les derniers concepts de magasins et les dernières tendances en matière de shopping. Cela constitue aussi l’opportunité de continuer à améliorer l’offre commerciale de nos centres en faisant venir les enseignes les plus performantes et renforcer encore la qualité de notre portefeuille.

Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Dorénavant recentré sur les régions d’Europe les plus porteuses et bénéficiant de tout notre savoir-faire en matière de gestion d’actifs et d’initiatives marketing, le portefeuille de Klépierre est parfaitement positionné pour offrir les meilleures perspectives de croissance de revenus et surperformer le secteur.
De plus, nous assurons à nos actionnaires une croissance régulière du dividende. Je rappelle que le dividende de 1,55 euro par action que nous avons versé en avril dernier au titre de 2013 représentait un taux de distribution de 77% du cash-flow net courant.

Propos recueillis par Imen Hazgui