Philippe Depoux
Directeur général Gecina
Nous avons une véritable conviction sur la reprise du marché locatif du bureau francilien
Publié le 29 Juillet 2014
Pour commencer pourriez-vous nous faire quelques commentaires au sujet de vos résultats du premier semestre ? Quels chiffres clés doit-on garder à l’esprit ?
Le résultat net récurrent est en léger repli de 0,7%. A périmètre constant, les loyers sont en croissance de 2,2%. Nous avons atteint un taux d’occupation de nos immeubles bureaux historique, à près de 96%. L’Ebitda est stable, à 244 millions d’euros.
La valeur du patrimoine s’élève à 10,2 milliards d’euros, quasi inchangée sur un an glissant. L’ANR dilué triple net format EPRA ressort à 97,8 euros par action. Il est en repli par rapport à celui d’il y a un an de 2,1% en raison notamment de la distribution du dividende et de la variation de la valeur de marché des instruments financiers.
Qu’en est-il de votre situation d’endettement ?
Le ratio loan to value est passé de 39% fin 2013 à 38% aujourd’hui. Ce ratio est historiquement bas.
Le coût de notre dette est en diminution. A mi-année, le coût de la dette tirée ressort à 3,1%.
Nous avons effectué une émission obligataire la semaine dernière de 500 millions d’euros à échéance 7 ans sur un taux fixe de 1,75%, le taux le plus faible jamais atteint par une société notée BBB. Cette adjudication a été sursouscrite cinq fois.
Nous avons ainsi une force de frappe très importante pour nous développer et acquérir les actifs que nous jugerons intéressants.
Quels sont les évènements opérationnels qui ont marqué votre activité au cours de ces six premiers mois de l’année ?
Un premier élément marquant a résidé dans la vente de Beaugrenelle. C’est la plus grande vente d’un centre commercial jamais faite en France.
Par ailleurs nous avons réinvesti une partie du produit de cette opération dans l’acquisition d’un immeuble de bureaux parisien à création de valeur, Le France, situé dans la ZAC Paris Rive Gauche du 13ème arrondissement.
Enfin, nous sommes parvenus à louer un vaste immeuble de bureaux à Neuilly d’environ 12 000 mètres carrés à une compagnie d’assurances, à peine trois mois après sa libération.
Qu’en est-il de vos perspectives de résultats ?
Nous escomptons un résultat net récurrent stable.
A périmètre constant, nous avons une perspective d’augmentation des loyers de 0,5%. Les locations de l’année dernière qui ont joué à plein sur le premier semestre devraient avoir un moindre effet au second semestre.
Compte tenu de cette baisse de croissance des loyers, il est possible que l’Ebitda soit en diminution en fin d’année.
Notre marge sur Ebitda devrait toutefois être en progression car notre mix produits commence à produire ses effets avec plus de bureaux et moins de logements.
De nouvelles annonces en termes d’acquisition, de développement ou encore de partenariat sont-elles dans les tuyaux ?
Nous avons plusieurs dossiers à l’étude dans le domaine du bureau parisien à création de valeur.
Marginalement nous sommes également sur des projets de construction de résidences étudiants et des projets d’acquisition dans le domaine de la santé.
Nous n’excluons pas la possibilité de procéder à une acquisition en partenariat.
Êtes-vous à un stade avancé des discussions sur certains de ces dossiers ?
Il est difficile de répondre à cette question. En matière immobilière tant que l’acte d’acquisition n’est pas signé et l’encre sèche, le deal n’est pas assuré.
Quel regard portez-vous sur l’état du marché des bureaux parisiens ?
Le marché des bureaux parisiens est le plus grand marché d’Europe en termes de taille. C’est le deuxième marché en termes d’investissement après Londres.
Nous avons une véritable conviction sur la reprise du marché locatif du bureau francilien. Nous pensons être au début d’un cycle haussier après cinq années de baisse. Le redressement commencera à être visible en fin d’année et sera plus notable en 2015.
Parallèlement le marché de l’investissement est un peu en surchauffe actuellement en raison de la masse de liquidité disponible, de l’attrait du marché pour les investisseurs français et internationaux et du fait d’une offre relativement faible. Nous regardons toutes les opportunités mais pas à n’importe quel prix.
Y a-t-il lieu de s’inquiéter de cette surchauffe ?
Le seul signal d’alarme est à donner sur certains actifs du marché qui ont atteint des prix non raisonnables.
A présent, les deux éléments qui influent sur la valeur d’un bien sont le taux de capitalisation et les loyers. Nous sommes d’avis que les loyers devraient remonter après s’être stabilisés. Le taux de capitalisation devrait se maintenir structurellement à un niveau faible mais ne devrait pas encore descendre sauf sur certains actifs exceptionnels.
Ainsi, les prix devraient remonter de manière sélective en fonction de la qualité de l’emplacement, des immeubles et des signatures locatives.
Quelle analyse faites-vous à présent du segment des foncières françaises cotées ?
Le marché français des foncières cotées est l’un des principaux marchés mondiaux en raison de sa taille, de sa maturité, de sa gouvernance, et de sa transparence.
Les deux grandes SIIC de retail, Unibail et Klépierre sont en surcote par rapport à leur ANR. L’ensemble des autres SIIC sont soit proches de l’ANR soit en dessous. Il n’y a pas lieu de s’alarmer concernant la valorisation du secteur.
Gecina, à l’instar d’autres sociétés du secteur, a connu un bouleversement total au niveau de son actionnariat. Qu’auriez-vous à dire sur l’éventuelle recomposition du paysage des SIIC ?
Le fait que les SIIC soient évaluées proches de leur ANR facilite les fusions, rachats, et rapprochements.
L’amoindrissement de la liquidité du secteur constitue-t-il un sujet de préoccupation ?
Je n’ai pas la perception que cette liquidité se soit significativement contractée. Si de nombreuses SIIC ont vu leur flottant s’affaiblir graduellement, plusieurs autres à l’instar de Gecina ont vu leur flottant s’agrandir.
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Le dividende a été emprunt ces dernières années d’une grande constance dans le montant distribué. Nous l’avons légèrement relevé l’année dernière, à 4,6 euros par action, contre 4,4 euros. Cela représente une distribution de 90 % du résultat récurrent net.
Le résultat net récurrent est en léger repli de 0,7%. A périmètre constant, les loyers sont en croissance de 2,2%. Nous avons atteint un taux d’occupation de nos immeubles bureaux historique, à près de 96%. L’Ebitda est stable, à 244 millions d’euros.
La valeur du patrimoine s’élève à 10,2 milliards d’euros, quasi inchangée sur un an glissant. L’ANR dilué triple net format EPRA ressort à 97,8 euros par action. Il est en repli par rapport à celui d’il y a un an de 2,1% en raison notamment de la distribution du dividende et de la variation de la valeur de marché des instruments financiers.
Qu’en est-il de votre situation d’endettement ?
Le ratio loan to value est passé de 39% fin 2013 à 38% aujourd’hui. Ce ratio est historiquement bas.
Le coût de notre dette est en diminution. A mi-année, le coût de la dette tirée ressort à 3,1%.
Nous avons effectué une émission obligataire la semaine dernière de 500 millions d’euros à échéance 7 ans sur un taux fixe de 1,75%, le taux le plus faible jamais atteint par une société notée BBB. Cette adjudication a été sursouscrite cinq fois.
Nous avons ainsi une force de frappe très importante pour nous développer et acquérir les actifs que nous jugerons intéressants.
Quels sont les évènements opérationnels qui ont marqué votre activité au cours de ces six premiers mois de l’année ?
Un premier élément marquant a résidé dans la vente de Beaugrenelle. C’est la plus grande vente d’un centre commercial jamais faite en France.
Par ailleurs nous avons réinvesti une partie du produit de cette opération dans l’acquisition d’un immeuble de bureaux parisien à création de valeur, Le France, situé dans la ZAC Paris Rive Gauche du 13ème arrondissement.
Enfin, nous sommes parvenus à louer un vaste immeuble de bureaux à Neuilly d’environ 12 000 mètres carrés à une compagnie d’assurances, à peine trois mois après sa libération.
Qu’en est-il de vos perspectives de résultats ?
Nous escomptons un résultat net récurrent stable.
A périmètre constant, nous avons une perspective d’augmentation des loyers de 0,5%. Les locations de l’année dernière qui ont joué à plein sur le premier semestre devraient avoir un moindre effet au second semestre.
Compte tenu de cette baisse de croissance des loyers, il est possible que l’Ebitda soit en diminution en fin d’année.
Notre marge sur Ebitda devrait toutefois être en progression car notre mix produits commence à produire ses effets avec plus de bureaux et moins de logements.
De nouvelles annonces en termes d’acquisition, de développement ou encore de partenariat sont-elles dans les tuyaux ?
Nous avons plusieurs dossiers à l’étude dans le domaine du bureau parisien à création de valeur.
Marginalement nous sommes également sur des projets de construction de résidences étudiants et des projets d’acquisition dans le domaine de la santé.
Nous n’excluons pas la possibilité de procéder à une acquisition en partenariat.
Êtes-vous à un stade avancé des discussions sur certains de ces dossiers ?
Il est difficile de répondre à cette question. En matière immobilière tant que l’acte d’acquisition n’est pas signé et l’encre sèche, le deal n’est pas assuré.
Quel regard portez-vous sur l’état du marché des bureaux parisiens ?
Le marché des bureaux parisiens est le plus grand marché d’Europe en termes de taille. C’est le deuxième marché en termes d’investissement après Londres.
Nous avons une véritable conviction sur la reprise du marché locatif du bureau francilien. Nous pensons être au début d’un cycle haussier après cinq années de baisse. Le redressement commencera à être visible en fin d’année et sera plus notable en 2015.
Parallèlement le marché de l’investissement est un peu en surchauffe actuellement en raison de la masse de liquidité disponible, de l’attrait du marché pour les investisseurs français et internationaux et du fait d’une offre relativement faible. Nous regardons toutes les opportunités mais pas à n’importe quel prix.
Y a-t-il lieu de s’inquiéter de cette surchauffe ?
Le seul signal d’alarme est à donner sur certains actifs du marché qui ont atteint des prix non raisonnables.
A présent, les deux éléments qui influent sur la valeur d’un bien sont le taux de capitalisation et les loyers. Nous sommes d’avis que les loyers devraient remonter après s’être stabilisés. Le taux de capitalisation devrait se maintenir structurellement à un niveau faible mais ne devrait pas encore descendre sauf sur certains actifs exceptionnels.
Ainsi, les prix devraient remonter de manière sélective en fonction de la qualité de l’emplacement, des immeubles et des signatures locatives.
Quelle analyse faites-vous à présent du segment des foncières françaises cotées ?
Le marché français des foncières cotées est l’un des principaux marchés mondiaux en raison de sa taille, de sa maturité, de sa gouvernance, et de sa transparence.
Les deux grandes SIIC de retail, Unibail et Klépierre sont en surcote par rapport à leur ANR. L’ensemble des autres SIIC sont soit proches de l’ANR soit en dessous. Il n’y a pas lieu de s’alarmer concernant la valorisation du secteur.
Gecina, à l’instar d’autres sociétés du secteur, a connu un bouleversement total au niveau de son actionnariat. Qu’auriez-vous à dire sur l’éventuelle recomposition du paysage des SIIC ?
Le fait que les SIIC soient évaluées proches de leur ANR facilite les fusions, rachats, et rapprochements.
L’amoindrissement de la liquidité du secteur constitue-t-il un sujet de préoccupation ?
Je n’ai pas la perception que cette liquidité se soit significativement contractée. Si de nombreuses SIIC ont vu leur flottant s’affaiblir graduellement, plusieurs autres à l’instar de Gecina ont vu leur flottant s’agrandir.
Un dernier mot pour vos actionnaires ?
Le dividende a été emprunt ces dernières années d’une grande constance dans le montant distribué. Nous l’avons légèrement relevé l’année dernière, à 4,6 euros par action, contre 4,4 euros. Cela représente une distribution de 90 % du résultat récurrent net.
Propos recueillis par Imen Hazgui