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Interview de Patrick Sumner : Directeur de l'équipe Immobilier coté, Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Patrick Sumner

Directeur de l'équipe Immobilier coté, Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Une certaine prudence est nécessaire sur les marchés actions de l'immobilier

Publié le 22 Octobre 2007

Pouvez-vous décrire les performances du fonds sur les trois derniers mois ? Quelle est la situation ?
Ces trois derniers mois ont certainement été les plus agités depuis mes débuts dans le secteur il y a dix ans, essentiellement en raison du resserrement du crédit, de la crise des subprimes aux Etats-Unis, des craintes qui en ont découlé et plus généralement des incertitudes sur les marchés financiers. L’impact de ces évènements sur les marchés immobiliers directs varie suivant les zones géographiques. Aux États-Unis, par exemple, les titres immobiliers se sont inscrits en baisse pour se redresser brutalement suit à la réduction des taux par la Fed en septembre. L’Europe a enregistré les plus mauvaises performances sur le trimestre, affaiblie par le recul de près de 7 % en monnaie locale du marché britannique, recul qui me paraît être le fruit d’une réaction excessive face aux évènements actuels. Je ne suis toutefois pas certain que cette crise soit terminée. Parallèlement, l’Asie a enregistré un parcours solide en raison de la croissance soutenue et du fait que les investisseurs sont désormais convaincus que l’activité de la région Asiatique n’est plus complètement dépendante de ce qui se passe aux Etats-Unis, ce qui était le cas auparavant.

Quel a été l’impact de ces évènements sur les performances du fonds ?
Il n’y a pas eu de progression de la performance sur le trimestre, pas de hausse ni de baisse marquée, ce qui est le résultat des excellentes performances de l’Asie combinées au parcours stable de l’Amérique du Nord et à la faiblesse de l’Europe.
Etant donné les marchés actuels, qui ne dépendent pas des fondamentaux du secteur immobilier, nous avons limité au maximum le risque d’allocation régionale. Notre positionnement géographique est globalement neutre avec une légère surpondération sur l’Europe due à une surpondération des marchés émergents, qui, du moins jusqu’au mois d’août, ont enregistré des résultats solides.

Quelles ont été les opérations réalisées au sein du portefeuille ?
Tout d’abord, l’allocation géographique est neutre. Au sein des régions, nous avons une allocation sectorielle neutre en Asie et en Amérique du Nord. Les différents secteurs sont l’immobilier de bureau, commercial et industriel. En Europe, nous sous-pondérons l’immobilier commercial et surpondérons légèrement l’immobilier de bureau à Londres. S’agissant de l’impact des licenciements dans le secteur des services financiers à Londres, nous pensons que les performances devraient rester solides dans le West End, tout du moins dans le quartier de Mid Town, par opposition au pôle financier de la City, ce qui nous conduit à surpondérer le Royaume-Uni au sein du fonds. Près de la moitié de notre exposition est une position sur les bureaux du centre de Londres, qui devraient bénéficier de la croissance soutenue des loyers.

Une grande partie de l’exposition en Europe est composée de titres qui ne font pas partie de l’indice de référence. Il s’agit en général de petits promoteurs immobiliers sur les marchés émergents qui devraient enregistrer une croissance très importante. 
Par exemple, la plus forte croissance des loyers est enregistrée à Moscou et cette tendance devrait se poursuivre : il faut donc se positionner en conséquence.

Êtes-vous exposé à cette tendance via des sociétés européennes ?
Oui, par l’intermédiaire de sociétés britanniques. Il existe très peu de sociétés russes dans lesquelles nous pouvons investir. Notre exposition se fait donc essentiellement via des sociétés cotées à Londres.

Quelle est la pondération de l’Extrême-Orient ?
Elle est relativement limitée. Nous avons une légère exposition à l’Inde, une autre au Vietnam et au Cambodge, par l’intermédiaire d’un promoteur en particulier, de très faibles participations à Macao et une exposition légèrement plus importante à la Chine continentale,  mais par l’intermédiaire de titres cotés sur la bourse de Hong Kong. Ces pays ne sont pas dans l’indice de référence, dont nous avons choisi de ne pas trop nous éloigner en ces temps de turbulences des marchés. Nous sous-pondérons le Japon. En effet, nous jugeons les performances économiques nippones décevantes, et la solidité de l’immobilier de bureau à Tokyo est probablement déjà intégrée dans les valorisations des promoteurs.

En résumé, nous sommes légèrement pessimistes vis-à-vis du Japon, prudents à l’égard de Hong Kong et de la Chine ; le gouvernement chinois ne devrait prendre aucune mesure avant les Jeux Olympiques de 2008.

Quelles sont vos positions importantes ? Quelles ont été les nouvelles acquisitions ces trois derniers mois ? Privilégiez-vous un thème d’investissement ou un secteur spécifique en particulier?
L’immobilier commercial est le segment le plus florissant en Asie. La région regroupe une population importante dont le comportement d’achat n’est pas encore occidentalisé. Il s’agit d’une région de consommateurs, en particulier les nouvelles classes aisées de Chine et d’Inde, qui se sont enrichis indépendamment des flux d’argent en provenance du Japon. Le développement de magasins et de centres commerciaux dans la région devrait se révéler très profitable. Nous axons nos recherches sur les sociétés qui seront en mesure d’exploiter cette opportunité.

Quelles sont vos perspectives pour le trimestre prochain ?
Nous ne sommes pas inquiets au sujet du secteur de l’immobilier, que ce soit en terme de demande des locataires ou en terme de demande des investisseurs. Ces deux facteurs devraient entretenir la stabilité du marché direct. En revanche, nous sommes prudents sur les marchés actions.
Prenons pour exemple le Royaume Uni : même si la décote de 20 % avec laquelle se négocient actuellement les actions suggère que les investisseurs anticipent une baisse des valeurs liquidatives, nous craignons que lorsque cette baisse surviendra, ils continuent à vendre comme si la baisse n’avait pas été prévue. Le marché britannique est toujours soumis à un risque baissier, ce à quoi nous nous préparons. Le sentiment des investisseurs ne devrait pas faiblir avant fin 2007 - début 2008.

Propos recueillis par Imen Hazgui

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