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Interview de Nicolas Baric : Directeur administratif et financier de la société PERL

Nicolas Baric

Directeur administratif et financier de la société PERL

Nous avons mis au point un investissement immobilier pour répondre en partie à la préoccupation du logement social

Publié le 26 Novembre 2007

Pourriez-vous nous expliquer le dispositif que vous avez mis en place ?
Notre logique a été de trouver une manière innovante de réaliser un investissement immobilier en mettant en place un dispositif dissociant l’aspect constitution de patrimoine de la partie rendement locatif.
Dans le schéma PERL, l’investisseur achète la nue-propriété d’un logement. L’usufruit temporaire de 15 à 20 ans est cédé à un bailleur social. Au terme de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien. Il pourra dès lors décider de poursuivre la location ou de vendre le bien.

Quel est l’intérêt du dispositif ?
L'intérêt du dispositif réside dans le fait qu'en achetant uniquement la nue-propriété, le particulier va payer un prix décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété. La plus-value sera d'autant plus importante à la fin de l'opération.
Ainsi si nous prenons l'exemple d'un appartement avec un usufruit locatif de 15 ans. Le client achète la nue-propriété pour un prix égal à 60 % de la valeur de la pleine propriété. Pendant 15 ans aucun loyer ne sera perçu. Il n'y aura aucun produit ni aucune charge. Au terme de ces 15 ans ce particulier récupérera la pleine propriété qui vaudra 100 sur la base de la valeur d'origine, hors inflation. L’immobilier ayant une valeur d'usage corrélée avec l'inflation, on peut considérer que la valeur du bien à terme n'aura pas été impactée par l'érosion monétaire.
Le gain est réalisé en totalité sous forme de plus value à long terme et ne supporte ainsi aucune fiscalité.

L'idée est alors que les 40 % restant à payer pour la pleine propriété du bien soient supérieurs aux 15 années de loyer ?
La décote appliquée pour l’acquisition d’un bien en nue-propriété équivaut au total des loyers nets actualisés sur la durée de l’usufruit sur la base d’un rendement locatif de 4% et compte tenu de frais et charges représentant 20% du loyer. Autrement dit, acheter en nue-propriété revient à percevoir, sous forme d’une réduction de prix dès l’origine, la totalité des loyers nets attendus avant impôts.
Au-delà du strict point de vue financier, il faut souligner que la réussite de l'opération ne dépend aucunement de l'exploitation locative sujette à de nombreux soucis et aléas.

Qui s'occupe de la gestion de la location ?
L'usufruitier, autrement dit le bailleur social, soit une société d'HLM soit un office public, émanation d'une commune ou d'un département qui a une  mission de service public de gestion des logements sociaux. Cet institutionnel perçoit les loyers pendant les 15 années, assume les travaux et l’ensemble des charges, l’entretien de l'immeuble, l’assurance, et la fiscalité.

Y a-t-il une possibilité d'écourter la période de 15 années ?
L’usufruit temporaire est constitué pour une durée fixe mais celui qui détient la nue-propriété peut sortir de l'opération à tout moment. Il peut revendre les droits dès qu'il le souhaite à la différence des dispositifs d’incitation habituels dans lesquels il y a une durée de détention minimum pour conserver l'avantage fiscal.
Pour autant, s’il a la possibilité de réaliser une plus-value anticipée, il ne peut pas devenir plein propriétaire avant l'heure.

Sur combien de projet êtes vous ?
Nous avons effectué à ce jour 1000 logements depuis 2000et nous travaillons actuellement sur une quarantaine d’opérations.. Environ 1000 logements au total en Île-de-France, dans la région Provençale Côte d'Azur, en Rhône Alpes…qui devraient être réalisés en 18 mois.
Nous avons pris le temps de créer les conditions pour faire exister le marché. Aujourd'hui notre schéma est reconnu comme une des solutions pertinentes pour faciliter le financement de logements sociaux par le ministère du logement, les élus, les bailleurs sociaux, les promoteurs…
Notre schéma apporte une réponse particulièrement efficace sur les sites où l'immobilier est cher et où les bailleurs sociaux ne peuvent équilibrer leurs opérations de logements neufs classiques que par la mobilisation de subventions ou de fonds propres importants.

Quelle est votre ambition ?
En rythme annuel, nous souhaiterions réaliser de 2000 à 3000 logements par an à l'horizon de cinq à six ans. C'est ce que le marché à notre avis peut justifier.

Combien coûte un usufruit en moyenne ?
Cela est très variable et dépend de la durée de l'usufruit et du niveau de loyer pratiqué. Le prix d’achat d’un m² en usufruit peut ainsi varier entre 1000 et 1500 euros .
Nous intervenons dans la catégorie PLS, la catégorie supérieure des trois principales catégories de logements sociaux. Elle correspond à un niveau de loyer mensuel d’environ 7 euros le mètre carré allant jusqu’à 8 à 9 euros en Ile de France.

Qui sont vos partenaires en termes de construction ?
Nous réalisons ces immeubles soit avec des sociétés de construction comme Bouygues ou Vinci soit en partenariat avec des promoteurs comme COGEDIM, Bouygues Immobilier ou encore les Nouveaux Constructeurs… Notre solution étant aujourd’hui reconnue et adoptée, nous faisons appel à un nombre de partenaires beaucoup plus étendu.

Quelles sont vos perspectives de croissance ?
Nous avons démarré avec 40 000 euros, le capital social d’origine. A nos débuts, notre principale préoccupation était de démontrer la pertinence de notre schéma comme support d’épargne retraite et comme outil de cofinancement du logement en France. Au cours de cette première phase de mise au point notre activité a connu une croissance progressive avec un chiffre d’affaires annuel moyen de l’ordre de 20 millions d’euros. Depuis quelques mois, nous sommes passés à une phase plus industrielle. Au 31 mars 2008, nous devrions réaliser un chiffre d’affaires proche de 70 millions d’euros.

Quelle position avez-vous par rapport à une éventuelle introduction en bourse ?
C’est aujourd’hui prématuré mais cela pourrait s'envisager à moyen terme.

Vous êtes le seul acteur pour le moment ?
Notre rôle de pionnier et notre expérience nous confèrent un savoir faire indiscutable sur un métier que nous avons créé. Si d’autres acteurs devaient s’y intéresser, cela ne ferait que renforcer notre conviction dans le bien fondé de notre démarche.

Comment faites-vous pour solliciter les nu-propriétaire ?
Nous distribuons notre produit par les canaux traditionnels de l'épargne : les conseillers en gestion de patrimoine, les réseaux bancaires…

Quel regard portez vous sur la situation du secteur du logement social à l'heure actuelle ?
Il est clair qu'il reste à faire un effort considérable pour résorber l’important déficit de logements sociaux. Pour ce faire, les pouvoirs publics ont largement renforcé les obligations imposées aux élus et aux professionnels au cours des dernières années. Le plus difficile reste aujourd’hui de trouver les ressources pour financer les objectifs fixés.

Un des problèmes aujourd'hui réside dans la répartition géographique de ces logements. De quelle manière faites  vous face à ce problème ?
Nous n’avons vocation à intervenir que dans les endroits où la demande de logements est la plus forte et où, par conséquent, le prix de l'immobilier constitue un obstacle pour le bailleur social.
Il s’agit précisément des zones géographiques prioritaires : grandes agglomérations, régions Ile de France, Rhône-Alpes et Provence Alpes Côte d’Azur.

Propos recueillis par Imen Hazgui

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