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Interview de Olivia Millioz : Directrice des études de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

Olivia Millioz

Directrice des études de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

Les OPCI ne sont une menace ni pour les SIIC ni pour les SCPI : il y a de la place pour tout le monde

Publié le 24 Novembre 2007

Quel regard portez-vous sur l’investissement dans la pierre-papier à l’heure actuelle ?
La pierre-papier se caractérise à la fois par une croissance forte et par des innovations, dues à la rencontre de l’univers financier et de l’univers immobilier.

A l’heure actuelle il existe deux voies pour investir dans la pierre-papier : les foncières cotées en Bourse, et les véhicules non-cotés tels que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), et bientôt les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

Le statut SIIC a révolutionné le monde des foncières cotées. Il a notamment contraint ces sociétés à distribuer l’essentiel de leurs revenus locatifs, sous forme de dividendes, et une grande partie de leurs plus-values. Ce régime fait des SIIC des valeurs de rendement, une caractéristique renforcée par la baisse des cours.

Dans le secteur non-coté, les SCPI connaissent une deuxième jeunesse, après leur grande crise des années 90. Leur collecte annuelle dépasse le milliard d’euros. Elles proposent depuis 1999 des performances à 2 chiffres. On a donc affaire à un produit robuste. 

Aujourd’hui, la tendance est aux produits de plus en plus innovants et sophistiqués, à l’image des trackers ou d’autres dérivés qui permettent, par exemple, de jouer l’immobilier à la hausse ou à la baisse… ou des OPCI, qui permettent de combiner l’investissement en immobilier « physique » et les valeurs mobilières.

Les OPCI ont-ils vocation à devenir «l’outil de gestion d’actifs immobiliers de référence dans le cadre de la gestion des portefeuilles » ? 
On peut partir du constat suivant : SIIC et SCPI ne suffisent pas à drainer l’épargne immobilière française, dont le potentiel est considérable. La France dispose d’un marché mature, d’un savoir-faire, d’une appétence des particuliers pour la pierre, et pourtant l’essentiel du parc est encore détenu en direct par les entreprises, ou par des institutionnels étrangers. L’OPCI peut combler ce vide, en permettant aux particuliers et aux fonds de retraite français d’investir dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…).

La force de l’OPCI réside dans sa capacité à combiner plusieurs classes d’actifs au sein d’un même véhicule. Ils devront détenir un minimum de 51% de leur actif en immobilier physique, et 10% de liquidités, la poche restante étant libre de comporter des actions, des parts de foncières, etc..

Nos simulations (cf. étude IEIF, « 4 OPCI-types : simulations », téléchargeable sur www.ieif.fr) montrent que les performances de l’OPCI varient énormément selon la composition de leur actif et l’utilisation de l’effet de levier. On aura donc affaire, non pas à un  produit uniforme, mais à une gamme de produits différenciés.

Par le biais de ces véhicules d’investissement, certains professionnels s’attendent à une collecte de 50 milliards d’euros pour les institutionnels et 20 milliards d’euros pour les particuliers d’ici trois à cinq ans. Qu’en pensez-vous ?
Ces ordres de grandeur correspondent effectivement à nos estimations, mais il reste plusieurs défis à relever, notamment concernant  les OPCI destinés aux particuliers.

D’une part, la règle imposant des droits d’enregistrement de 5% aux détenteurs de plus de 20% de l’actif constitue une entrave forte à la création d’OPCI disponibles à travers les contrats d’assurance-vie. Le maintien ou la levée de cet obstacle ferait varier considérablement le potentiel de collecte des OPCI.

D’autre part, les réseaux de distribution (banques et conseillers en gestion de patrimoine notamment) seront déterminants. Si les réseaux bancaires décident massivement de proposer l’OPCI aux épargnants, alors effectivement ce produit pourra atteindre une capitalisation importante. A l’heure où nous parlons, les OPCI « retail » (destinés aux particuliers) sont en pleine procédure d’agrément par l’AMF. Il n’en existe pas encore sur le marché.

La naissance des OPCI signifie t-elle la fin de l’age d’or des SIIC ?
Non, car l’univers potentiellement investissable par ces produits est vaste : il y a de la place pour tout le monde. L’apparition d’un nouvel outil apportera plus de profondeur et de liquidité au marché immobilier.

En outre, les OPCI, contrairement aux SIIC, ne sont pas cotées en Bourse. Ils pourront donc capter une clientèle différente qui, tout en souhaitant investir dans l’immobilier, refuse la volatilité des marchés boursiers
.
Les OPCI signifient -ils la disparition des SCPI ?
Il n’y a pas de menace sur les SCPI, qui n’ont aucune obligation de se transformer en OPCI et peuvent continuer à collecter. Légalement, elles pourront coexister. Tout changement ne pourra intervenir que sur décision des associés en assemblée générale.

Les SCPI comptent 400 000 associés, qui se caractérisent par une remarquable fidélité. Compte tenu de l’attachement des associés aux SCPI, on peut penser que des éventuelles transformations en OPCI n’auront lieu que quand ceux-ci auront fait leurs preuves, ce qui demandera un peu de temps… 

Ne pensez vous pas que les OPCI vont être lancés trop tard dans une phase où le marché est moins porteur ?
Les OPCI relèvent d’une détention à long terme. Les fléchissements éventuels du marché, dans l’avenir proche, ne sont donc pas dangereux pour l’OPCI et peuvent même ramener certains produits à des valeurs d’achat.

D’autre part les OPCI, comme les SCPI, détiendront avant tout de l’immobilier d’entreprise. Elles ne seront donc pas affectées par un retournement éventuel du marché du logement. Le véritable enjeu, c’est plutôt celui de la dette et du resserrement des conditions de crédit, consécutif à la crise des subprime.

Le développement est souhaité à une échelle européenne. Pourtant la commission européenne n'adhère pas à l'idée de lancer un grand marché des OPCI européen ?
En effet l’OPCI, comme d’ailleurs les fonds ouverts allemands, ne bénéficient pas, pour l’instant, du « passeport européen ». Cela dit, les OPCI peuvent d’ores et déjà, si ils le souhaitent, investir partout en Europe et dans le monde. Le principal frein à l’investissement international des OPCI est plutôt la nécessité d’avoir des réseaux de commercialisation sur place.

Propos recueillis par Imen Hazgui

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