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Interview de Jean-Marc Coly : Directeur général UFG REM

Jean-Marc Coly

Directeur général UFG REM

Les OPCI constituent un excellent moyen d'investir dans l'immobilier

Publié le 04 Décembre 2007

Quels sont les atouts de l'immobilier ?
La performance (distribution et valorisation), la protection contre l’inflation et la décorrélation vis-à-vis des autres classes d’actifs ; le tout étant optimisé par l’utilisation de véhicules collectifs pour investir, car ils permettent la mutualisation des risques.
Si nous considérons les SCPI comme représentatives de la classe d’actifs immobiliers, on constate que l’évolution du marché a été historiquement meilleure que sur la plupart des autres classes d'actifs.
Sur les 25 dernières années, et par période de 10 ans glissants (pour raisonner en termes de cycle), structurellement, la performance a été supérieure à l'inflation de l'ordre de 200 points de base.
Aujourd'hui les investisseurs se posent la question de savoir si l'immobilier reste une classe d’actifs attractive pour se protéger de l'inflation. La réponse historique, y compris sur la période récente et y compris dans les périodes de crise de l'immobilier, démontre que le rendement, notamment de l’immobilier de bureau, est loin d’être négligeable.

Quels sont les risques que présente l’investissement dans l'immobilier ?
L'investissement dans l’immobilier est sujet à deux types de risque. Tout d’abord, un risque systémique en raison de la variation des taux d'intérêt, de la croissance économique et de la croissance démographique. Ces risques sont au final très macro économiques et l’immobilier peut, in fine, s’y adapter assez rapidement.
Par ailleurs, l’investissement dans l’immobilier connaît des risques spécifiques perçus par la quasi-totalité des opérateurs dans l'immobilier comme les risques les plus importants.

Sommes nous dans une situation de surchauffe immobilière ?
La question qui se pose aujourd'hui est de savoir si nous sommes en haut de cycle ou non.
Pour comparaison, en 1989, les prix étaient, en euro constant, de l'ordre de 10 000 € et les loyers étaient de l'ordre de 1000 €. Le rendement était donc comparable à celui d'aujourd'hui avec des loyers très élevés et des prix très élevés. Nous étions dans une zone de risque, précurseur de la crise des années 90. Aujourd'hui, même si nous avons des prix relativement élevés, les loyers sont historiquement faibles. Dès lors, il existe une hausse potentielle du rendement immobilier liée à la hausse des loyers et non à la hausse des prix de l'immobilier.

Comment faut-il s'exposer à l'immobilier ?
Il faut être extrêmement diversifié pour pouvoir bénéficier de la performance immobilière tout en limitant les risques. Le véhicule collectif est ainsi le meilleur moyen de s’exposer sur la classe d’actifs.
Les SCPI, comme demain les OPCI, constituent un excellent moyen d’investir. La différence majeure réside dans la gestion de la liquidité. En effet, un investisseur ne peut se dégager d’une SCPI qu'à partir du moment où un autre investisseur lui rachète sa part. Cela limite donc, par définition, la liquidité.
C’est la raison pour laquelle nous voyons d’un très bon œil l’arrivée des OPCI sur le marché. Ce dernier n'est ni un OPCVM ni une SCPI avec des valeurs mobilières. C'est une réponse réelle à la problématique des investisseurs qui permettra d’avoir une exposition à l’immobilier en ayant la meilleure liquidité possible.

L’un des principaux atouts des OPCI réside donc dans la garantie d’une certaine liquidité?
Tout à fait… mais pas uniquement ! Anciennement dans les SCPI, pour avoir une liquidité, il fallait que quelqu'un achète la part détenue. Quand le marché connaissait des turbulences, il fallait organiser la confrontation pour déterminer un prix qui n'était pas à la hauteur de la valeur des actifs.
Une des raisons pour lesquelles ont été créés les OPCI réside dans la volonté de garantir en permanence une liquidité raisonnable. L’idée forte étant que lorsque vous passez un ordre d'achat ou de vente, vous soyez globalement satisfait dans le mois et que vous puissiez encaisser la valeur de l'immobilier.
Un autre avantage réside dans la coexistence de 2 régimes fiscaux (revenus fonciers ou revenus de valeurs mobilières). Enfin l’OPCI offre la possibilité d’avoir une gestion immobilière libérée (travaux…) mais sécurisée (suivi de différents ratios).

Quels sont les instruments mis à disposition pour assurer cette liquidité ?
La valeur liquidative sera publiée tous les 15 jours. Cette fréquence aura pour vocation de donner une bonne vision du marché.
Au sein d’UFG REM, nous avons décidé de distinguer deux  périodes : une période de marché dite « normale » et une période « exceptionnelle ».
Pendant la période de marché dite « normale », nous estimons qu'il n'y a pas de mesures particulières à prendre concernant la liquidité. Nous disposons de la totalité des moyens nécessaires pour sa gestion. La principale mesure permettant d'assurer la liquidité réside dans la bonne valorisation du produit. Lorsque cette valorisation correspond à la valeur du marché et aux attentes des investisseurs, qu'une certaine confiance est établie, la liquidité du produit est globalement et généralement assurée. Il y aura notamment deux experts qui valoriseront les immeubles quatre fois par an pour assurer le juste prix du produit.

En période de marché « anormale et exceptionnelle » il nous faudra utiliser d'autres moyens prévus par la loi. Une crise de confiance, un doute sur la sincérité des valorisations qui servaient de base au calcul, ferait résulter instantanément des difficultés.

Une manière de satisfaire cette liquidité est l’utilisation de la poche de liquidité obligatoire dans le produit, environ 10 % de l'actif net du fonds.

Un second élément réside dans le pilotage de la proportion de valeurs mobilières que nous aurons dans nos produits pour satisfaire les besoins de cette liquidité. Pour ce faire, nous éviterons de nous mettre sur des actifs à long développement.

Enfin, en plus de l’adaptation de la gestion du passif à la gestion de l’actif, nous pourrons avoir recours à l'endettement à hauteur de 40 % des actifs immobiliers et 10 % des actifs financiers sans pour autant avoir besoin de vendre des immeubles et ce dès lors que le rendement des immeubles est supérieur au taux d’emprunt. Il sera donc possible de « faire » des liquidités en empruntant.

En ayant l'ensemble de ces moyens à disposition, on imagine mal aujourd'hui une difficulté de liquidité. Il faudrait dans l'absolu avoir engrangé 10 % de liquidités, 30 % de valeurs mobilières, 40 % d'endettement. Il faudrait donc qu’en une journée ou en deux ou trois jours, 60 à 65 % des associés « sortent » du fonds immobilier. Ceci étant, par prudence, nous avons envisagé le cas.

Que se passerait-il dans une telle situation ?
La première chose à éviter sera de suspendre la liquidité du fonds. Il nous faudra donc trouver des solutions qui n'auront rien à voir avec la suspension. La loi propose une méthode qui repose sur les délais de paiement. Il nous est possible d’instaurer, sur la base d'éléments objectifs, un délai de paiement qui peut être de zéro à six mois. Le délai ainsi accordé permettra d'avoir le temps nécessaire pour céder les actifs.

Cependant, afin de ne pas faire subir les risques immobiliers au porteur durant cette période,  le client sera payé à la valeur liquidative à laquelle son ordre sera traité, c'est-à-dire 15 jours après.
Une deuxième faculté est prévue : celle d'instaurer une commission de rachat. Destinée au fonds, cette mesure permet d’éviter une inégalité de traitement entre les associés.
En effet, si l’on fixe une valeur liquidative à laquelle il est obligatoire de rembourser un associé six mois avant de le payer, entre-temps le marché pourrait avoir bougé ; il ne faudrait pas que le prix de l'immeuble sur la base duquel la valeur liquidative a été établie, une fois vendue, soit nettement inférieure au prix de l'immeuble qui a servi de base à la valeur liquidative. Dans un tel cas, ce serait les associés restant qui paieraient la liquidité de ceux qui partent.
Il est donc nécessaire que la valeur liquidative publiée, et qui sert de base au paiement, puisse éventuellement être légèrement pénalisée de notre révision à la baisse du marché entre le moment où on fixe la valeur liquidative et le moment où le client est payé.
Des études nous ont permis de révéler qu’historiquement jamais l'immobilier d’entreprise n'avait baissé de plus de 6 % sur une période de six mois. Nous avons donc envisagé une commission de rachat qui au maximum sera de 6 %.
La mise en place du délai de paiement et/ou de la commission de rachat sera déterminée selon des techniques spécifiques (moyenne mobile exponentielle, analyse chartiste…). Nous regarderons les rachats intervenus sur le fonds et s’il y a en face suffisamment de liquidités. Cette surveillance permanente de la liquidité nous permettra de traiter le problème avant que le mal arrive ; l'anticipation étant relativement importante.

Où en êtes vous dans vos projets de commercialisation des OPCI ?
Nous sommes en attente de l’agrément AMF sur nos deux premiers produits « grand public» (SPPICAV) à vocation très immobilière, produits également adaptés à la réalité des investisseurs institutionnels.
L’un, pur immobilier sera composé à 80% d’immobilier physique; l’autre, plus diversifié, aura une allocation pouvant aller jusqu’à 30% de valeurs mobilières.

Propos recueillis par Imen Hazgui

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