Jean-Claude Le Lan

Les résultats 2007 d’Argan sont tombés. Comment situez votre propre croissance par rapport à celle du secteur de l’immobilier logistique en France ?
Le montant des investissements de l’immobilier logistique a été de l’ordre de 2,3 milliards d’euros pour un volume total de 29 milliards, ce qui représente 8%. Nous-mêmes avons produit 101 000 m2 pour nos locataires, ce qui représente une bonne année pour Argan. Mais, c’est une croissance que nous avions prévue, puisque le cycle de production d’un contrat est de l’ordre de 15 mois, autrement dit nous savions que nous allions mener ces contrats au cours de l’année 2007.

Pour nous l’année 2007 est un bon cru avec des contrats de qualité et nous allons donc essayer de reconduire cela en 2008.

Les résultats 2007 sont en forte hausse par rapport à 2006 en ce qui concerne le chiffre d’affaires et le résultat opérationnel et évidemment le résultat net. Ces chiffres sont-ils conformes à vos attentes ?
Décomposons le résultat. En ce qui concerne le chiffre d’affaires, il est passé de 16,9 millions en 2006 à 22,3 millions d’euros en 2007, ce qui représente une hausse de 32%.

Notre résultat opérationnel courant est égal au chiffre d’affaires duquel nous déduisons des frais de fonctionnement. Là, le résultat opérationnel courant est en progression de 33%.

Ensuite nous avons le résultat opérationnel -c’est-à-dire le ROC correction faite de la variation de juste valeur des immeubles (sur les immeubles existants et sur les immeubles livrés au cours de la période)- qui a progressé de 33%, passant de 46 millions à 61,3 millions d’euros entre 2006 et 2007.

Ensuite, il y a effectivement le résultat net sur lequel nous avons bénéficié de manière un petit peu artificielle d’une imposition différente. Précédemment, nous étions imposés à 33% dans le régime commun, désormais nous sommes imposés à 16,5% du fait du régime SIIC. C’est cette correction qui explique que le résultat net a bondi de 85% mais pour nous le véritable résultat à retenir c’est le résultat opérationnel.

A combien s’élevait la progression du résultat net en 2006 par rapport à 2005 ?
Nous avions également progressé en 2006 par rapport à 2005 de l’ordre de 30%. Ce sont donc deux années successives de progression du résultat net autour de 30%.

Quels ont été les moteurs de la croissance en 2007 ? Du point de vue de l’offre et de la demande ?
D’une manière générale la demande est structurellement en hausse. En France, nous assistons à un phénomène d’externalisation de la fonction logistique à hauteur de 40% contre 70% aux Etats-Unis. Chaque fois qu’il y a externalisation, il y a un programme immobilier à la clé. Donc structurellement la demande est à la hausse.

Du point de vue de l’offre, j’ajoute que parmi les bâtiments existants certains sont très vieux donc on a une demande qui provient du fait que certains immeubles dédiés autrefois à la logistique sont hors-jeu. Ce sont les deux raisons qui expliquent que la demande de bâtiments logistiques est à la hausse.

Nos locataires appartiennent à deux familles : les chargeurs, c’est-à-dire les industriels propriétaires de leurs marchandises et qui choisissent de faire eux-mêmes leur logistique ou de l’externaliser. Il s’agit par exemple d’un client comme L’Oréal. Et nous avons des locataires qui sont des logisticiens c’est-à-dire des gens qui font de la prestation de services logistiques pour le compte de chargeurs tels que Geodis, Norbert Dentressangle, Kuehne + Nagel, ce sont des prestataires logistiques qui opèrent pour le compte d’industriels.

Parlons de 2008 d’un point de vue global. Par rapport au ralentissement qui s’annonce en France (entre 1,5 et 1,7% de croissance sur l’année pour le FMI et la Commission européenne) quels sont les points forts et les faiblesses de votre activité ?
Nous pensons que le secteur économique de la logistique est structurellement demandeur. Effectivement on peut craindre une moindre croissance en 2008, mais remarquez que lorsque la croissance n’est pas au rendez-vous la consommation finalement est toujours soutenue par l’Etat.

Or, ce sont précisément les secteurs de la grande distribution qui sont les grands consommateurs d’espace d’entrepôts. Donc nous ne sommes pas très inquiets pour 2008.

Ne craignez-vous pas que vos clients puissent être touchés par la crise et sans être touchés soient tentés par l’attentisme et repoussent des projets ?
Ce sont des décisions à long terme. Je vous rappelle que lorsque l’on veut mettre en œuvre un immobilier logistique la durée du cycle est de 15, voire 18 mois, et donc en ce moment précis nous avons déjà un carnet de commandes pour 55 000 m2 d’entrepôts en cours de construction qui vont être livrés au cours de l’année 2008. Nous sommes d'ores et déjà en pourparlers pour des programmes immobiliers que nous livrerons fin 2009. Donc vous voyez ce sont des cycles assez longs.

Nous ne sommes pas particulièrement inquiets même si nous constatons qu’il y a de plus en plus d’acteurs qui rentrent sur le marché de l’immobilier logistique et donc de plus en plus de compétiteurs. Mais avec la dégradation de la situation financière actuelle, les nouveaux entrants sont plus vulnérables que les entreprises qui ont un patrimoine et un fonds de commerce comme les nôtres. Donc encore une fois nous ne sommes pas inquiets pour 2008.

Est-ce à dire que vous opérez dans une sorte de «bulle» dans laquelle vous seriez à l’abri du ralentissement économique de 2008 ?
Nous opérons par contrats au cours d’une année avec cinq à six contrats par an. Ce n’est pas toujours linéaire. Rappelons ce que nous avons faire au cours des années précédentes : nous avons livré de 2003 à 2006 en moyenne 60 000 m2 par an. En 2007 nous nous situons au dessus de cette moyenne avec 101 000 m2 mais cela correspond à notre volonté de passer à une moyenne de 80 000 m2 par an.

Pour 2008, nous sommes pleins à 55 000 et nous pensons, en cours d’année, rajouter une acquisition qui représente 30 000 m2 à notre carnet de commandes, qui représenterait dans cette hypothèse un volume de livraison de 85 000 m2.

Au moment où je vous parle, le contrat n’est pas signé. Ce qui est une certitude ce sont les 55 000 m2 qui représentent plusieurs entrepôts, l’un de 15 000 m2 à livrer à Briare, une extension de l’Oréal à Vichy de 12 000, l’entrepôt que nous venons de livrer à Geodis à Calais de 12 000 et un autre pour le même Geodis à Dijon qui fait 9300 m2…

Nous avons un espoir raisonnable de faire une acquisition de 30 000 m2.

Pour 2008, quelles sont vos prévisions en termes de chiffre d’affaires et toujours de résultat opérationnel ? Est-ce que vous pensez que le résultat net va retrouver des niveaux plus raisonnables ?
En 2008, le chiffre d’affaires sera au minimum de 26 millions d'euros, c’est-à-dire une progression convenable par rapport aux 22,3 millions de 2007. Le résultat opérationnel courant lui sera sensiblement à hauteur de 23,7 voire 23,8 millions, soit une progression de 21% par rapport à 2007.

Vous avez déclaré à la mi-2007 vouloir «vous positionner en observation pour des acquisitions». Etes-vous passés à l’attaque ?
Notre métier principal, c’est de faire du développement. Nous produisons nous-mêmes nos propres immeubles. Au-delà il nous arrive de faire en général une acquisition par an. L’année dernière nous avions fait l’acquisition de 32 000 m2, l’année d’avant nous avions réalisé une acquisition de 28 000 m2, l’année d’avant c’était 30 000 donc si celle de 2008 se réalise nous serons en conformité avec une acquisition par an. Nos acquisitions sont des acquisitions d’opportunité.

Le mot de la fin pour vos actionnaires ?
Je pense que les actionnaires qui nous feront confiance ne seront pas trahis. Nous sommes des gens fidèles à nos propos. Nous nous inscrivons dans la durée, nous sommes plutôt des marathoniens plutôt que des coureurs de 100 mètres. Nos fondamentaux sont de qualité puisque notre ANR est passé de 12,85 par action au 31 décembre 2006 à 18,63% au 31 décembre 2007 soit une progression d’environ 45%.

Laure Gaillard