Arnaud Bricout
vice-président de Orco Property Group Paris
La demande reste soutenue en Europe Centrale
Publié le 19 Mai 2006
Pourquoi le groupe Orco Property a-t-il fait le choix de développer son activité en Europe centrale ?
Tout d’abord parce que le fondateur, Jean-François Ott, a débuté sa carrière en République Tchèque en 1991, où il a créé une foncière en rachetant des immeubles et des bureaux. Puis en décembre 2000, le groupe a été introduit sur Euronext Paris. En 2001, Orco intervient dans le secteur de l’hôtellerie avant de devenir un promoteur immobilier en 2003. Et, depuis le 1er février 2005, Orco est la seule valeur immobilière cotée à la Bourse de Prague. L’Europe centrale est notre marché de prédilection, d’autant plus que, pour nous, se développer à l’ouest du continent se révèle plus risqué compte tenu de la concurrence des grands groupes immobiliers déjà installés sur le marché.
Quel est le profil des acquéreurs de biens immobiliers en Europe centrale ?
En Europe centrale, quand les gens investissent dans l’immobilier, c’est pour leur besoin propre et non pour louer. Résultat, les prix à l’acquisition montent, mais les loyers ont baissé depuis le milieu de l’année dernière. Cependant, sur le long terme, nous espérons un boom des loyers et des rendements associés. Notre activité de promoteur immobilier vise les classes moyennes et les prix à l’achat sont de l’ordre de 1 000 à 1 100 €/m². Il faut toutefois compter 5 000 €/m² pour les logements les plus prestigieux. Il existe donc un rapport de un à trois au regard des prix pratiqués à Paris. Ce rapport est stable depuis cinq ans. En outre, l’accès au crédit est maintenant bien organisé dans cette zone, notamment en République Tchèque, en Pologne et bientôt en Hongrie.
En République Tchèque, les taux d’intérêt sont plus bas que ceux des pays de la zone euro. On peut emprunter des sommes représentant jusqu’à 75%, voire 80% du prix d’achat pour une durée de dix à douze ans. Autres facteurs de soutien du marché, le niveau de la TVA en République Tchèque et en Pologne qui ne représente que 7% et la faiblesse des droits de mutation. Depuis la fin du communisme, ces populations désirent fortement accéder à la propriété, d’autant plus qu’ils disposent maintenant d’un certain pouvoir d’achat et ont accès au crédit. La Skoda et l’appartement apparaissent comme de véritables signes extérieurs de richesse.
Que représente pour vous l’annonce faite le 13 janvier 2006 sur votre éligibilité au Service de règlement différé ?
Deux interprétations peuvent en être faites. D’un côté, l’éligibilité est une bonne chose puisqu’elle est le signe de la reconnaissance de notre liquidité. Nous en voulons pour preuve l’animation observée autour de notre titre durant le mois de janvier avec un volume moyen d’échange qui a représenté 1,7% du capital quotidiennement sur les bourses de Paris et Prague. Mais, d’un autre côté, cette éligibilité va augmenter la volatilité de notre action via notamment la possibilité donnée aux investisseurs de vendre à découvert les titres. Comme l’éligibilité au SRD est imposée par Euronext, nous n’avons pas le choix. Mais si nous l’avions eu, nous aurions dit non au SRD.
Comment voyez-vous évoluer le secteur de l’immobilier en Europe Centrale cette année ?
Les classes moyennes, qui sont nos principaux clients, procèdent actuellement à leur première acquisition et investissent dans des logements de 70 à 80 m². Nous espérons que dans dix ans, ils revendront pour acheter plus grand, créant ainsi un marché secondaire. De plus, le taux de propriété étant encore bas, de l’ordre de 20%, le secteur de l’immobilier devrait donc bien se porter encore cette année. On note aussi une part croissante des investisseurs étrangers, désireux de réaliser des plus values. Il s’agit surtout d’Irlandais, et dans une moindre mesure d’Anglais. A l’heure actuelle, la demande reste soutenue dans cette zone, d’où une hausse de nos actifs, qui de plus sont très peu volatils. L’année 2006 devrait donc à l’instar de 2005 être une année fructueuse, d’autant que nous allons acquérir de nouveaux biens en Hongrie, à Prague ou encore à Berlin.
Tout d’abord parce que le fondateur, Jean-François Ott, a débuté sa carrière en République Tchèque en 1991, où il a créé une foncière en rachetant des immeubles et des bureaux. Puis en décembre 2000, le groupe a été introduit sur Euronext Paris. En 2001, Orco intervient dans le secteur de l’hôtellerie avant de devenir un promoteur immobilier en 2003. Et, depuis le 1er février 2005, Orco est la seule valeur immobilière cotée à la Bourse de Prague. L’Europe centrale est notre marché de prédilection, d’autant plus que, pour nous, se développer à l’ouest du continent se révèle plus risqué compte tenu de la concurrence des grands groupes immobiliers déjà installés sur le marché.
Quel est le profil des acquéreurs de biens immobiliers en Europe centrale ?
En Europe centrale, quand les gens investissent dans l’immobilier, c’est pour leur besoin propre et non pour louer. Résultat, les prix à l’acquisition montent, mais les loyers ont baissé depuis le milieu de l’année dernière. Cependant, sur le long terme, nous espérons un boom des loyers et des rendements associés. Notre activité de promoteur immobilier vise les classes moyennes et les prix à l’achat sont de l’ordre de 1 000 à 1 100 €/m². Il faut toutefois compter 5 000 €/m² pour les logements les plus prestigieux. Il existe donc un rapport de un à trois au regard des prix pratiqués à Paris. Ce rapport est stable depuis cinq ans. En outre, l’accès au crédit est maintenant bien organisé dans cette zone, notamment en République Tchèque, en Pologne et bientôt en Hongrie.
En République Tchèque, les taux d’intérêt sont plus bas que ceux des pays de la zone euro. On peut emprunter des sommes représentant jusqu’à 75%, voire 80% du prix d’achat pour une durée de dix à douze ans. Autres facteurs de soutien du marché, le niveau de la TVA en République Tchèque et en Pologne qui ne représente que 7% et la faiblesse des droits de mutation. Depuis la fin du communisme, ces populations désirent fortement accéder à la propriété, d’autant plus qu’ils disposent maintenant d’un certain pouvoir d’achat et ont accès au crédit. La Skoda et l’appartement apparaissent comme de véritables signes extérieurs de richesse.
Que représente pour vous l’annonce faite le 13 janvier 2006 sur votre éligibilité au Service de règlement différé ?
Deux interprétations peuvent en être faites. D’un côté, l’éligibilité est une bonne chose puisqu’elle est le signe de la reconnaissance de notre liquidité. Nous en voulons pour preuve l’animation observée autour de notre titre durant le mois de janvier avec un volume moyen d’échange qui a représenté 1,7% du capital quotidiennement sur les bourses de Paris et Prague. Mais, d’un autre côté, cette éligibilité va augmenter la volatilité de notre action via notamment la possibilité donnée aux investisseurs de vendre à découvert les titres. Comme l’éligibilité au SRD est imposée par Euronext, nous n’avons pas le choix. Mais si nous l’avions eu, nous aurions dit non au SRD.
Comment voyez-vous évoluer le secteur de l’immobilier en Europe Centrale cette année ?
Les classes moyennes, qui sont nos principaux clients, procèdent actuellement à leur première acquisition et investissent dans des logements de 70 à 80 m². Nous espérons que dans dix ans, ils revendront pour acheter plus grand, créant ainsi un marché secondaire. De plus, le taux de propriété étant encore bas, de l’ordre de 20%, le secteur de l’immobilier devrait donc bien se porter encore cette année. On note aussi une part croissante des investisseurs étrangers, désireux de réaliser des plus values. Il s’agit surtout d’Irlandais, et dans une moindre mesure d’Anglais. A l’heure actuelle, la demande reste soutenue dans cette zone, d’où une hausse de nos actifs, qui de plus sont très peu volatils. L’année 2006 devrait donc à l’instar de 2005 être une année fructueuse, d’autant que nous allons acquérir de nouveaux biens en Hongrie, à Prague ou encore à Berlin.
lucile