Stéphane Romanyszyn

Quel regard portez vous sur le baisse des prix du secteur ? 
Cette baisse est très mineure si on la compare au fait que les prix ont évolué de manière très significative ces dernières années et si on la compare aux échos alarmistes qui ont été  faits dans les médias.

Cette baisse a-t-elle vocation à perdurer ?
Je ne le pense pas. Le baromètre que nous publions tous les mois me conforte dans cette idée. Même si nous observons une baisse depuis 2 /3 mois, nous sommes au même niveau qu’au début de l’année.
Au-delà des prix, il est intéressant de regarder deux choses : le délai moyen de transaction qui est aujourd’hui de 8 semaines. Cela s’est légèrement allongé au cours des mois derniers, il faut compter deux semaines supplémentaires par rapport à l’année dernière. En dépit de cet allongement, les biens continuent à se vendre et même un bien sur trois continue à se vendre en moins d’un mois.

Par ailleurs un deuxième indicateur est lié au taux de négociation des vendeurs pour la réalisation de la transaction. Celui-ci a légèrement augmenté, à 6,8%. Mais là encore, plus d’un bien sur trois continue de se vendre au prix exigé par le vendeur.
Le nombre de biens immobiliers mis en vente tous les mois reste stable malgré une petite inquiétude au mois de septembre.

La crise des subprimes intervenue aux Etats-Unis est elle susceptible d'avoir des conséquences sur le marché français ? 
Je distinguerai la France du reste de l’Europe et notamment de l’Espagne. Nous constatons dans ce pays un certain dérèglement en ce sens qu’ont été construites des maisons pour des personnes qui n’avaient pas les moyens de le faire. L’aspect hypothécaire a beaucoup été utilisé. Il y a eu tellement de constructions que l’offre a fini par surpasser la demande, les prix ont commencé à baisser et comme les prêts n’étaient pas alignés sur les ressources de l’emprunteur mais sur la hausse hypothétique des prix de l’immobilier, des dommages en ont résulté. 
Nous sommes en France aux antipodes de cette situation. Nous avons une forte demande qui dépasse grandement l’offre disponible et s’agissant de l’octroie du crédit, les banquiers vont continuer à faire attention aux ressources suffisantes des emprunteurs et non à asseoir leur emprunts sur une éventuelle hausse de l’immobilier.
La crise des subprimes n’a pas vocation à avoir des conséquences sur des changements de comportements en France s’agissant de l’octroie des crédits.

Quelles seraient les causes d’une éventuelle tension sur le marché de l’immobilier ?
Au niveau de la solvabilité, ce qui peut être gênant concerne les primo accédants qui se disent qu’il vaut mieux payer un crédit à des conditions de taux assez généreuses (5% au lieu de 7 à 10% il y a  à peine 8 ans) et se constituer un capital plutôt que de payer un loyer et que l’argent part à fonds perdus. Ces derniers ne représentent que 30% des acheteurs, 70% sont des personnes qui ont acheté un bien il y a quelques années et qui en le revendant ont créé une plue value leur permettant de financer un nouveau bien. 

Après la DGCCRF, la commission Attali épingle les agences immobilières. Alors que la première accuse les agences immobilières de pratiques abusives (des pratiques graves de nature pénale justifiant une transmission du dossier au parquet), la deuxième met en cause le poids des tarifs de ces agences. Les commissions d’agences représentent jusqu’à 6% de la transaction (contre 3,2% en Suède, 1 ,5% au Royaume Uni). Quelle est votre position sur ces deux questions ?
J’ai écrit une lettre ouverte au président de la FNAIM, Monsieur René Pallincourt. 80% des membres de la profession contrôlée étaient en infraction. Sur un bien de 300 000 euros, il y a 15 000 euros de commission.
Il y a besoin de réformer cette profession en profondeur. Il faut que ces agences soient beaucoup moins chères et qu’elles apportent une véritable valeur ajoutée par rapport à leurs consoeurs anglo saxonnes que ce soit aux Etats-Unis ou en Angleterre.  Un manque de professionnalisme manifeste est ressenti par les acheteurs étrangers.

Le système entre particuliers va devenir largement prédominant voir hégémonique mais nous aurons toujours besoin de quelques agents immobiliers qui pourront apporter leur aide aux acheteurs et aux vendeurs.

Quel regard portez vous sur la politique menée par le gouvernement ?
Les mesures portant sur la fiscalité sont plus sympathiques qu’efficaces. Il y a grand flou dans les modalités d’application.  Heureusement que les particuliers n’attendent pas que le décret soit pris pour acheter ou vendre leur bien immobilier.
Qui plus est, il n’est pas dit que des familles vont accepter de s’endetter sur des dizaines d’années seulement parce qu’elles auront au maximum économisé 9000 euros sur cinq ans.  

Que pensez vous des objectifs de créer 500 000 logements par an avec 120 000 logements sociaux ?
C’est là aussi une très bonne mesure mais la difficulté résidera dans les moyens de parvenir à concrétiser cet objectif. Où se trouve l’argent et où se trouve le foncier ? 
Je pense qu’il serait préférable de créer des villes nouvelles plutôt que de se concentrer sur les agglomérations existantes. Mais c’est là une question davantage liée à un problème d’aménagement du territoire.

Quel est le positionnement de Entreparticuliers.com ?
Plus les prix de l’immobilier sont élevés et plus les acheteurs comprennent qu’il est dans leur intérêt de traiter entre particuliers pour ne pas payer de commissions. Les agences de surcroît ne donnent pas  toujours accès à toutes les informations comme l’adresse du bien. Sur Internet, sur un site comme Entreparticuliers.com, il y a la possibilité de sélectionner des critères de prix et de zone géographique. Il y a même une carte interactive qui permet  de délimiter l’endroit où vous souhaitez habiter, il y a des photos. Au premier semestre en France, un bien sur trois vendu directement par le propriétaire est passé sur le site. Nous visons en 2010 un taux de pénétration de 50%. D’ici 2010 la moitié de l’offre immobilière française sera accessible sur un seul site, en direct et sans commission.

Qu’en est il de vos résultats ?
Parce que nous sommes tenus par la réglementation, nous ne faisons pas de prévisions. Ceci étant nous pouvons dire que nous avons fait un excellent premier semestre : + 60% de croissance par rapport au premier semestre 2006, le deuxième semestre 2007 devrait être encore meilleur.
2008 s’annonce par ailleurs très prometteur. Nous sommes portés par une véritable croissance et un réel dynamisme.

Quels sont vos projets ?
Notre stratégie consiste à poursuivre notre forte croissance organique. Le marché français présente de très beaux horizons sur 2 à 3 ans. Nous sommes à 30% du taux de pénétration et nous visons les 50% d’ici 2010.
Nous avons des intentions de rachat externe sur des cibles qui sont actuellement non vendeuses, mais qui le deviendront. Des opportunités qui nous permettraient d’aller encore plus vite.
Nous souhaitons par ailleurs nous développer à l’étranger : Espagne, Italie, Allemagne où il n’y a pas réellement de site équivalents au site Entreparticuliers.com.

Quel regard portez vous sur l’arrivée du modèle low cost avec les sites comme efficity.com et site-leader-immobilier.fr ?
Il n’est pas possible de vendre un bien immobilier de 300 000 euros comme vous vendez une place de concert ou une voiture d’occasion. Cela nécessite un véritable savoir faire, une équipe commerciale compétente qui ait un rôle d’accompagnement pour les particuliers qui n’ont pas l’habitude de ce genre d’opération. 
Le fait de ne pas avoir les ressources fait que ces sites ne disposent pas des moyens nécessaires pour s’imposer par le biais de la publicité. Ils recouvrent un caractère éphémère. 

Propos recueillis par Imen Hazgui