Jacques Lacroix
Président de la société SCBSM
Notre émission obligataire offrant un rendement fixe de 8% par an pendant 6 ans est accessible à tous les investisseurs
Publié le 15 Décembre 2010
SCBM a décidé de procéder à une émission obligataire accessible à tous les investisseurs, offrant un rendement fixe de 8% par an pendant 6 ans. La période de souscription va du 3 au 22 décembre. Est-ce votre première émission obligataire ? Pourquoi avoir opté pour cette solution plutôt que pour un appel au crédit bancaire ?
Il s’agit de notre seconde émission obligataire. Celle de l’an dernier (7 M€) était destinée exclusivement aux investisseurs qualifiés ou institutionnels. Nous avions déjà étudié l’an dernier l’idée d’une émission ouverte à tous mais nous avions jugé que ce marché avait été trop peu exploré à cette époque (une seule opération « Prodware »). Depuis, les opérations réalisées par Monceau Fleurs, Auplata et Cybergun nous ont convaincus que le grand public pouvait s’intéresser à ce type d’émission et que notre activité de foncière était un élément rassurant.
Cette opération ne se substitue nullement à un appel au crédit bancaire, elle se substitue à une augmentation de capital. Les foncières comme la nôtre ont systématiquement des financements bancaires adossés à des immeubles déterminés et non des financements « corporate » qui auraient pu éventuellement être remplacés par de l’obligation. Par ailleurs les rendements immobiliers de nos actifs se situant aux alentours de 8% quel intérêt aurions nous à nous financer à ce prix ?
Le principe est simple ; lorsque nous finançons une acquisition celle-ci s’effectue à 70% par de l’emprunt bancaire (frais financiers de l’ordre de 3,5%) et à 30% par des fonds propres. Si les fonds propres ne coûtent que 8% grâce à une émission obligataire, le coût moyen du financement revient à 4,85% soit très en deçà du rendement immobilier.
Enfin compte tenu des augmentations de capital récemment réalisées par des foncières avec de forte décote, nous avons privilégié le choix d’une telle émission.
Seriez-vous prêt à prolonger la période de souscription en cas de besoin ?
Cela n’est techniquement pas possible. En cas de succès nous n’augmenterons pas le montant de l’émission et en cas d’accueil défavorable du marché quelques jours ne changeraient rien. Ce type d’émission n’a jamais été fait dans l’immobilier, nous explorons un domaine nouveau et il faut en accepter les conséquences positives ou négatives.
Cette émission est destinée à vous permettre d’allonger la maturité de votre dette et d’accroitre la valeur de votre patrimoine immobilier par le biais de rénovations et d’acquisitions. Avez-vous un objectif chiffré concernant l’accroissement de cette valeur ? Les travaux de rénovation sont-ils en cours ? Connaissez-vous déjà le montant du financement lié à ces rénovations ?
Oui ces travaux concernent essentiellement deux actifs de commerces de périphérie, un situé à proximité immédiate du Carrefour de Claira (Perpignan) qui nécessite une restructuration et l’autre à proximité du Carrefour de Soyaux (Angoulême) impliquant une démolition et une reconstruction pour une surface trois fois supérieure.
Le rendement escompté sur les fonds propres investis dans ces deux seules opérations devrait être supérieur à 50% / an.
Des opérations d’acquisitions sont elles dans les tuyaux ? Si oui, dans quels segments, quelles régions en particulier ? Combien-êtes-vous prêts à allouer à ces acquisitions ?
Des opérations d’acquisition foncières sont à l’étude pour nous permettre de construire des extensions de certains de nos immeubles. Nous envisageons également d’acquérir des actifs commerciaux disposant d’un potentiel de revalorisation notamment dans le commerce de périphérie. L’enveloppe globale pour ces opérations est de 10 M€ en cas de levée de fonds de 20 M€.
Afin de limiter le risque d’absence de liquidité sur le marché secondaire, vous vous êtes engagé à mettre en place un contrat de liquidité des obligations. En quoi consiste ce contrat au juste ? Ce contrat a-t-il vocation à durer pendant toute la durée de vie des obligations émises ?
Oui il sera maintenu pendant la durée de vie des obligations. Il consiste à garantir une cotation sur le marché quotidienne de l’obligation.
Il est prévu que le capital soit intégralement remboursé d’ici 2016. Cependant, vous vous êtes réservé le droit de procéder à un remboursement anticipé intégral ou partiel au pair. A ce stade ce remboursement anticipé est-il une option que vous souhaiteriez privilégier ? A quelle échéance ?
Nous nous sommes gardés cette possibilité au bout de trois ans, ce n’est pas l’option que nous privilégions. La durée de l’obligation est bien de 6 ans.
De manière aussi objective que possible, et compte tenu de l’environnement macroéconomique et financier actuel, mis à part le risque de liquidité, quels sont les principaux risques sous-jacents à la souscription de vos obligations ? De quelle manière envisagez-vous de les limiter ? Quelles garanties implicites ou explicites-sont elles prévues pour les investisseurs ?
Le risque principal d’une émission obligataire est lié à la qualité de la signature de l’émetteur et donc de défaut. L’avantage qu’offre une foncière est que la qualité de la signature n’est pas uniquement liée, comme dans une entreprise industrielle, à la réussite d’une stratégie ou de projets ou à la qualité du management. Les fonds propres d’une foncière correspondent en effet essentiellement à la valeur de ses immeubles déduction faite de ses dettes. Notre portefeuille est expertisé tous les 6 mois par des experts immobiliers indépendants (CBRE, DTZ, Jones Lang Lasalle) qui sont mandatés conjointement par nous et nos banquiers. Ainsi, en cas de défaut, les immeubles pourraient être vendus et le produit des ventes couvrirait largement les dettes bancaires et obligataires.
Enfin, nous pouvons à tout moment procéder à l’arbitrage de certains immeubles pour rembourser des emprunts bancaires et obligataires.
Certains investisseurs soulignent le fait que les principaux actionnaires ont annoncé qu’ils n’ont pas l’intention de souscrire à cet emprunt obligataire. C’est considéré comme un signal négatif. Comment expliquez-vous cette attitude ?
Nous avons lancé l’opération en constatant le succès de l’émission de Cybergun et avons décidé de lui « emboiter » le pas. Nos délais étaient très courts et l’AMF a demandé aux principaux actionnaires de se positionner quant à leur souscription ; à savoir « souscrirez vous et si oui combien ». Nous avons depuis cette date œuvré à la mise en place d’un financement personnel pour souscrire et avons bon espoir de pouvoir modifier notre position sur ce point.
Il s’agit de notre seconde émission obligataire. Celle de l’an dernier (7 M€) était destinée exclusivement aux investisseurs qualifiés ou institutionnels. Nous avions déjà étudié l’an dernier l’idée d’une émission ouverte à tous mais nous avions jugé que ce marché avait été trop peu exploré à cette époque (une seule opération « Prodware »). Depuis, les opérations réalisées par Monceau Fleurs, Auplata et Cybergun nous ont convaincus que le grand public pouvait s’intéresser à ce type d’émission et que notre activité de foncière était un élément rassurant.
Cette opération ne se substitue nullement à un appel au crédit bancaire, elle se substitue à une augmentation de capital. Les foncières comme la nôtre ont systématiquement des financements bancaires adossés à des immeubles déterminés et non des financements « corporate » qui auraient pu éventuellement être remplacés par de l’obligation. Par ailleurs les rendements immobiliers de nos actifs se situant aux alentours de 8% quel intérêt aurions nous à nous financer à ce prix ?
Le principe est simple ; lorsque nous finançons une acquisition celle-ci s’effectue à 70% par de l’emprunt bancaire (frais financiers de l’ordre de 3,5%) et à 30% par des fonds propres. Si les fonds propres ne coûtent que 8% grâce à une émission obligataire, le coût moyen du financement revient à 4,85% soit très en deçà du rendement immobilier.
Enfin compte tenu des augmentations de capital récemment réalisées par des foncières avec de forte décote, nous avons privilégié le choix d’une telle émission.
Seriez-vous prêt à prolonger la période de souscription en cas de besoin ?
Cela n’est techniquement pas possible. En cas de succès nous n’augmenterons pas le montant de l’émission et en cas d’accueil défavorable du marché quelques jours ne changeraient rien. Ce type d’émission n’a jamais été fait dans l’immobilier, nous explorons un domaine nouveau et il faut en accepter les conséquences positives ou négatives.
Cette émission est destinée à vous permettre d’allonger la maturité de votre dette et d’accroitre la valeur de votre patrimoine immobilier par le biais de rénovations et d’acquisitions. Avez-vous un objectif chiffré concernant l’accroissement de cette valeur ? Les travaux de rénovation sont-ils en cours ? Connaissez-vous déjà le montant du financement lié à ces rénovations ?
Oui ces travaux concernent essentiellement deux actifs de commerces de périphérie, un situé à proximité immédiate du Carrefour de Claira (Perpignan) qui nécessite une restructuration et l’autre à proximité du Carrefour de Soyaux (Angoulême) impliquant une démolition et une reconstruction pour une surface trois fois supérieure.
Le rendement escompté sur les fonds propres investis dans ces deux seules opérations devrait être supérieur à 50% / an.
Des opérations d’acquisitions sont elles dans les tuyaux ? Si oui, dans quels segments, quelles régions en particulier ? Combien-êtes-vous prêts à allouer à ces acquisitions ?
Des opérations d’acquisition foncières sont à l’étude pour nous permettre de construire des extensions de certains de nos immeubles. Nous envisageons également d’acquérir des actifs commerciaux disposant d’un potentiel de revalorisation notamment dans le commerce de périphérie. L’enveloppe globale pour ces opérations est de 10 M€ en cas de levée de fonds de 20 M€.
Afin de limiter le risque d’absence de liquidité sur le marché secondaire, vous vous êtes engagé à mettre en place un contrat de liquidité des obligations. En quoi consiste ce contrat au juste ? Ce contrat a-t-il vocation à durer pendant toute la durée de vie des obligations émises ?
Oui il sera maintenu pendant la durée de vie des obligations. Il consiste à garantir une cotation sur le marché quotidienne de l’obligation.
Il est prévu que le capital soit intégralement remboursé d’ici 2016. Cependant, vous vous êtes réservé le droit de procéder à un remboursement anticipé intégral ou partiel au pair. A ce stade ce remboursement anticipé est-il une option que vous souhaiteriez privilégier ? A quelle échéance ?
Nous nous sommes gardés cette possibilité au bout de trois ans, ce n’est pas l’option que nous privilégions. La durée de l’obligation est bien de 6 ans.
De manière aussi objective que possible, et compte tenu de l’environnement macroéconomique et financier actuel, mis à part le risque de liquidité, quels sont les principaux risques sous-jacents à la souscription de vos obligations ? De quelle manière envisagez-vous de les limiter ? Quelles garanties implicites ou explicites-sont elles prévues pour les investisseurs ?
Le risque principal d’une émission obligataire est lié à la qualité de la signature de l’émetteur et donc de défaut. L’avantage qu’offre une foncière est que la qualité de la signature n’est pas uniquement liée, comme dans une entreprise industrielle, à la réussite d’une stratégie ou de projets ou à la qualité du management. Les fonds propres d’une foncière correspondent en effet essentiellement à la valeur de ses immeubles déduction faite de ses dettes. Notre portefeuille est expertisé tous les 6 mois par des experts immobiliers indépendants (CBRE, DTZ, Jones Lang Lasalle) qui sont mandatés conjointement par nous et nos banquiers. Ainsi, en cas de défaut, les immeubles pourraient être vendus et le produit des ventes couvrirait largement les dettes bancaires et obligataires.
Enfin, nous pouvons à tout moment procéder à l’arbitrage de certains immeubles pour rembourser des emprunts bancaires et obligataires.
Certains investisseurs soulignent le fait que les principaux actionnaires ont annoncé qu’ils n’ont pas l’intention de souscrire à cet emprunt obligataire. C’est considéré comme un signal négatif. Comment expliquez-vous cette attitude ?
Nous avons lancé l’opération en constatant le succès de l’émission de Cybergun et avons décidé de lui « emboiter » le pas. Nos délais étaient très courts et l’AMF a demandé aux principaux actionnaires de se positionner quant à leur souscription ; à savoir « souscrirez vous et si oui combien ». Nous avons depuis cette date œuvré à la mise en place d’un financement personnel pour souscrire et avons bon espoir de pouvoir modifier notre position sur ce point.
Propos recueillis par Imen Hazgui