Renaud Haberkorn
Directeur général chez Société de la Tour Eiffel
Les premiers signes de notre restructuration sont encourageants
Publié le 27 Mars 2013
Pour commencer, un commentaire sur vos résultats 2012 ?
Le résultat net récurrent est en hausse de plus de 10% malgré des cessions d’actifs importantes.
Les pertes en consolidés sur ce résultat net, de 6 millions d’euros, sont avant tout dues à des traitements comptables sur la valeur de certains de nos actifs au bilan, en particulier des parcs d’affaires ou des entrepôts en province, et à des dépréciations sur des instruments de couverture. Cette même cause produit les mêmes effets au niveau de notre ANR.
Les ajustements de valeur ont été de 30 millions d’euros. Ce montant a-t-il été une surprise ?
Nous nous y attendions. Deux types d’actifs ont principalement été impactés : tout d’abord nos actifs de logistique de deuxième catégorie dans des villes de province, car ’année 2012 a été difficile pour ce segment.
Dans les parcs d’affaires nous tablions également sur un ajustement graduel des prix en raison d’une différenciation plus marquée entre les actifs de première catégorie et les actifs de seconde catégorie. Or nos parcs d’affaires ne sont pas des actifs neufs.
Ces ajustements pourraient ils être réitérés cette année ?
Pour le moment, rien ne laisse penser que cela sera le cas et cela dépendra beaucoup de la conjoncture et de l’évolution du marché des investissements. Il est en général difficile de se prononcer sur des tendances concernant ces types d’actifs. Les taux d’occupation sont importants dans les évaluations des prix. Or, ces taux dans nos parcs varient entre 80 et 90%. Quelques pourcentages peuvent faire beaucoup bouger le curseur.
Quid de vos perspectives pour 2013 ?
Nous ne donnons pas d’indications sur nos perspectives. En revanche, nous avons un programme de cessions d’actifs. Sur les deux prochaines années, nous voulons vendre entre 180 et 210 millions d’euros afin de réduire notre endettement à 45% de notre valeur comptable (environ 315 millions d’euros) contre 55% aujourd’hui (514 millions d’euros).
En vendant des actifs et en utilisant les ressources libérées pour nous désendetter, cela devrait conduire à baisser le cash flow courant récurrent de la société.
Les loyers ont progressé de 4,5% en 2012, grâce à un taux d’occupation maintenu à un niveau élevé. Attendez-vous une évolution similaire cette année ?
Notre patrimoine de bureaux parisiens classiques affiche un taux d’occupation de 99% et le patrimoine de parcs d’affaires en province un taux d’occupation d’environ 79%. Nous escomptons un maintien de ces taux.
Toutefois, la hausse des loyers pourrait être moindre dans la mesure où une partie non négligeable de l’augmentation est due l’indexation.
Où en est votre programme de cession à ce jour ?
Nous avons déjà vendu ou sous promesse environ 100 millions d’euros. Nous sommes donc bien avancés.
Nous pouvons penser que l’essentiel sera fait en 2013 ?
Non, pas forcément. Nous n’avons aucune pression pour vendre nos actifs plus rapidement qu’il ne faut. Nous allons nous efforcer d’avancer avec discernement.
Sur quels segments ou quelles zones géographiques en particulier ces actifs seront-ils vendus ?
Principalement en province. Ce seront surtout les actifs non stratégiques -bureaux, entrepôts, parcs d’affaires - arrivés à maturité, autrement dit ceux dont le taux d’occupation est le plus élevé, qui ont des baux signés sur une longue période.
La plupart des revenus tirés de la vente de ces actifs non stratégiques va servir à alléger votre endettement ?
Absolument. La réduction de notre dette constitue la première phase de notre restructuration. A la fin de cette première phase, les revenus générés par la vente des actifs non stratégiques serviront à réenclencher la machine à investir et à aller vers de nouveaux actifs situés à Paris et en région parisienne.
Vous êtes à l’étude de moyens pour reprendre l’investissement un peu plus rapidement ?
Nous étudions la possibilité de créer des joint-ventures. Autrement dit nous voudrions proposer à des investisseurs d’entrer à hauteur de 50% de la valeur dans certains de nos actifs core existants.
Avec les capitaux générés, nous pourrions alors acquérir de nouveaux actifs avec ces investisseurs.
Quels sont les principaux risques identifiés pour 2013 ?
Nous avons levé en 2012 une menace qui pesait sur la société liée à son niveau de dette. Pas moins de 490 millions d’euros de dette ont été refinancés. L’échéance la plus courte est désormais à 2017, nous avons donc du temps devant nous. Je ne vois pas d’autres risques particuliers.
Au-delà des efforts à fournir pour gérer au mieux notre programme de cession, il nous faut veiller au maintien du taux d’occupation à un niveau élevé, en allant voir de manière proactive nos locataires pour renégocier des baux, comprendre leur stratégie immobilière et être en mesure de leur proposer des solutions adaptées à leurs besoins.
La conjoncture économique ne vous inquiète-t-elle pas ?
Les actifs sur lesquels nous sommes positionnés sont très liés à l’évolution de la conjoncture. Pour le moment nous n’avons eu aucun défaut carnous n’avons pas de locataire fragile. Qui plus est, nous intervenons suffisamment en amont dans le dialogue pour anticiper les difficultés et pratiquer les ajustements nécessaires.
S’agissant des actionnaires, vous envisagez un abaissement de votre dividende ? Celui-ci devrait passer de 4,20 euros à 3,20 euros.
Nous entrons dans une période de restructuration qui va nous préparer pour reprendre le chemin de la croissance. Ce niveau de 3,20 euros pourra être couvert par notre cash flow actuel, en plus des investissements potentiels dans les actifs existants, et indépendamment du programme de cessions.
A l’issue de cette période, nous reviendrons à une politique de distribution de 70% à 80% de notre cash flow courant.
Votre cours de bourse n’a pas beaucoup évolué depuis le début de l’année ?
Notre cours de bourse a progressé de manière significative à la fin de l’année 2012 lorsque le risque financier a été dissipé suite au refinancement, avec une croissance de 15,9% sur l’exercice. A présent les actionnaires attendent qu’on leur démontre que nous pouvons mener à bien le plan de restructuration annoncé. Les premiers signes sont encourageants.
Jérome Descamps a décidé de démissionner de la société. Est-ce un désaccord qui a conduit à cette démission ?
Absolument pas. Il a été au sein de la société pendant 12 ans et je le remercie pour le travail accompli, en particulier en 2012 qui a été une année très importante, avec le refinancement de notre dette Il a voulu se lancer dans une nouvelle aventure et je lui souhaite une belle réussite.
Le résultat net récurrent est en hausse de plus de 10% malgré des cessions d’actifs importantes.
Les pertes en consolidés sur ce résultat net, de 6 millions d’euros, sont avant tout dues à des traitements comptables sur la valeur de certains de nos actifs au bilan, en particulier des parcs d’affaires ou des entrepôts en province, et à des dépréciations sur des instruments de couverture. Cette même cause produit les mêmes effets au niveau de notre ANR.
Les ajustements de valeur ont été de 30 millions d’euros. Ce montant a-t-il été une surprise ?
Nous nous y attendions. Deux types d’actifs ont principalement été impactés : tout d’abord nos actifs de logistique de deuxième catégorie dans des villes de province, car ’année 2012 a été difficile pour ce segment.
Dans les parcs d’affaires nous tablions également sur un ajustement graduel des prix en raison d’une différenciation plus marquée entre les actifs de première catégorie et les actifs de seconde catégorie. Or nos parcs d’affaires ne sont pas des actifs neufs.
Ces ajustements pourraient ils être réitérés cette année ?
Pour le moment, rien ne laisse penser que cela sera le cas et cela dépendra beaucoup de la conjoncture et de l’évolution du marché des investissements. Il est en général difficile de se prononcer sur des tendances concernant ces types d’actifs. Les taux d’occupation sont importants dans les évaluations des prix. Or, ces taux dans nos parcs varient entre 80 et 90%. Quelques pourcentages peuvent faire beaucoup bouger le curseur.
Quid de vos perspectives pour 2013 ?
Nous ne donnons pas d’indications sur nos perspectives. En revanche, nous avons un programme de cessions d’actifs. Sur les deux prochaines années, nous voulons vendre entre 180 et 210 millions d’euros afin de réduire notre endettement à 45% de notre valeur comptable (environ 315 millions d’euros) contre 55% aujourd’hui (514 millions d’euros).
En vendant des actifs et en utilisant les ressources libérées pour nous désendetter, cela devrait conduire à baisser le cash flow courant récurrent de la société.
Les loyers ont progressé de 4,5% en 2012, grâce à un taux d’occupation maintenu à un niveau élevé. Attendez-vous une évolution similaire cette année ?
Notre patrimoine de bureaux parisiens classiques affiche un taux d’occupation de 99% et le patrimoine de parcs d’affaires en province un taux d’occupation d’environ 79%. Nous escomptons un maintien de ces taux.
Toutefois, la hausse des loyers pourrait être moindre dans la mesure où une partie non négligeable de l’augmentation est due l’indexation.
Où en est votre programme de cession à ce jour ?
Nous avons déjà vendu ou sous promesse environ 100 millions d’euros. Nous sommes donc bien avancés.
Nous pouvons penser que l’essentiel sera fait en 2013 ?
Non, pas forcément. Nous n’avons aucune pression pour vendre nos actifs plus rapidement qu’il ne faut. Nous allons nous efforcer d’avancer avec discernement.
Sur quels segments ou quelles zones géographiques en particulier ces actifs seront-ils vendus ?
Principalement en province. Ce seront surtout les actifs non stratégiques -bureaux, entrepôts, parcs d’affaires - arrivés à maturité, autrement dit ceux dont le taux d’occupation est le plus élevé, qui ont des baux signés sur une longue période.
La plupart des revenus tirés de la vente de ces actifs non stratégiques va servir à alléger votre endettement ?
Absolument. La réduction de notre dette constitue la première phase de notre restructuration. A la fin de cette première phase, les revenus générés par la vente des actifs non stratégiques serviront à réenclencher la machine à investir et à aller vers de nouveaux actifs situés à Paris et en région parisienne.
Vous êtes à l’étude de moyens pour reprendre l’investissement un peu plus rapidement ?
Nous étudions la possibilité de créer des joint-ventures. Autrement dit nous voudrions proposer à des investisseurs d’entrer à hauteur de 50% de la valeur dans certains de nos actifs core existants.
Avec les capitaux générés, nous pourrions alors acquérir de nouveaux actifs avec ces investisseurs.
Quels sont les principaux risques identifiés pour 2013 ?
Nous avons levé en 2012 une menace qui pesait sur la société liée à son niveau de dette. Pas moins de 490 millions d’euros de dette ont été refinancés. L’échéance la plus courte est désormais à 2017, nous avons donc du temps devant nous. Je ne vois pas d’autres risques particuliers.
Au-delà des efforts à fournir pour gérer au mieux notre programme de cession, il nous faut veiller au maintien du taux d’occupation à un niveau élevé, en allant voir de manière proactive nos locataires pour renégocier des baux, comprendre leur stratégie immobilière et être en mesure de leur proposer des solutions adaptées à leurs besoins.
La conjoncture économique ne vous inquiète-t-elle pas ?
Les actifs sur lesquels nous sommes positionnés sont très liés à l’évolution de la conjoncture. Pour le moment nous n’avons eu aucun défaut carnous n’avons pas de locataire fragile. Qui plus est, nous intervenons suffisamment en amont dans le dialogue pour anticiper les difficultés et pratiquer les ajustements nécessaires.
S’agissant des actionnaires, vous envisagez un abaissement de votre dividende ? Celui-ci devrait passer de 4,20 euros à 3,20 euros.
Nous entrons dans une période de restructuration qui va nous préparer pour reprendre le chemin de la croissance. Ce niveau de 3,20 euros pourra être couvert par notre cash flow actuel, en plus des investissements potentiels dans les actifs existants, et indépendamment du programme de cessions.
A l’issue de cette période, nous reviendrons à une politique de distribution de 70% à 80% de notre cash flow courant.
Votre cours de bourse n’a pas beaucoup évolué depuis le début de l’année ?
Notre cours de bourse a progressé de manière significative à la fin de l’année 2012 lorsque le risque financier a été dissipé suite au refinancement, avec une croissance de 15,9% sur l’exercice. A présent les actionnaires attendent qu’on leur démontre que nous pouvons mener à bien le plan de restructuration annoncé. Les premiers signes sont encourageants.
Jérome Descamps a décidé de démissionner de la société. Est-ce un désaccord qui a conduit à cette démission ?
Absolument pas. Il a été au sein de la société pendant 12 ans et je le remercie pour le travail accompli, en particulier en 2012 qui a été une année très importante, avec le refinancement de notre dette Il a voulu se lancer dans une nouvelle aventure et je lui souhaite une belle réussite.
Propos recueillis par Imen Hazgui