Immobilier de bureaux, pas d’effondrement des loyers

(Easybourse.com) Globalement les loyers dans le marché de l’immobilier de bureaux ont baissé de 15% en Europe. Depuis le pic du début 2008, les loyers ont chuté de 20 à 25% sur Paris sur des actifs de première qualité. A Londres, les baisses sont plus marquées de l’ordre de 20 à 35%.

D’après les études de marché, environ deux tiers des marchés européens devraient continuer à voir leurs loyers se dégrader dans les six prochains mois. Une stabilisation est néanmoins prévue dans tiers restant, parmi lesquels la capitale française et la capitale britannique.

Paris, davantage des ajustements que de réelles corrections

«Les loyers au sein de la capitale n’avaient pas connu d’excès à la hausse» indique Pierre Dinon, responsable de la gestion immobilier coté chez Allianz Global Investors France.

Par conséquent les baisses apparaissent davantage comme des ajustements que comme de véritables corrections.
Le niveau de loyers premium intra muros (2 ou 3 % des transactions franciliennes chaque année) est passé de 740-750 euros le mètre carré au début des années 90 à 650 euros, soit 10-12% de baisse.
A la défense,  le loyer est de 455 euros en moyenne mais le quartier est très hétéroclite.  Ainsi, La Foncière des régions  a décidé de louer les 40 000 mètres carrés de de la tour GAN à Suez Environnement pour 520 euros le mètre carré.

Deux tiers des transactions se font en première et deuxième couronne pour un montant de loyer d’environ  306 euros.

Pas de risque de surcapacité

La comparaison avec ce que l’on a vécu dans les années 90 est elle pertinente ? De l’opinion de Pierre Dinon, la réponse est négative.   Nous avions connu dans les années 90, une véritable crise immobilière caractérisée par une surcapacité massive de bureaux qui n’étaient plus du tout en adéquation avec la demande des utilisateurs. Nous étions dans un complet déséquilibre ayant conduit à une situation difficile pour les acteurs du secteur.

Nous sommes à ce jour face à un ralentissement économique qui n’est pas sans répercussions sur le marché de l’immobilier. La demande se fait plus réticente. Les sociétés sont contraintes de différer leurs investissements. « Mais, une fois que le carnet de commande sera reconstitué, les sociétés procéderont à de nouveaux investissements » affirme le responsable de la gestion immobilier coté chez Allianz GI France.

Nous sommes ainsi confrontés à un canevas marqué par attentisme fort et non à une crise liée aux fondamentaux réels.

«En Ile de France, le taux de vacance est de 6,5% (5% à Paris, 4,5% à la Défense). Il pourrait monter à 8-10% dans 12 mois. Ce n’est pas là un taux particulièrement inquiétant» ajoute l’expert.

Cette année 1,7 million de mètres carrés ont été achetés et 1, 3 million de mètres carrés supplémentaires doivent être livrés notamment suite aux décisions de mise en chantier prises les années précédentes.
Il n’y aura cependant que 700 000 mètres carrés livrés en 2010 et 300 000 en 2011.

L’émergence d’un marché gris de plus en plus actif

Un paramètre important pourrait venir perturber l’équilibre offre-demande sur le marché de l’immobilier de bureaux,  et entraver la capacité d’absorption des nouvelles surfaces disponibles : l’émergence d’un marché gris de plus en plus actif au fur et à mesure de l’évolution de la crise …
Il est fait allusion ici au marché des locataires. De nombreuses entreprises ont procédé à des restructurations qui se sont accompagnées de plans de licenciements, d’une rationalisation de l’occupation des locaux par le biais de fermeture d’établissements. Ceci a permis de libérer des espaces qui ont vocation à être sous loués et contribue alors à étendre le marché de la sous location.
Le locataire s’inscrit alors en concurrence avec les  propriétaires fonciers initiaux qui ont déjà pas mal de surfaces disponibles.

Des signes positifs sont perceptibles

Une des composantes de la dégradation du taux de vacance provient des livraisons de développements spéculatifs (construits sans location préalable) lancés jusqu’à mi-2008. Etant donné la longueur d’un cycle de production immobilier, de 18 à 24 mois, les derniers programmes devraient être livrés jusqu’à mi 2010. L’offre devrait donc bientôt se stabiliser.
 
Du coté de la demande, l’évolution dépendra de la tendance économique et surtout de créations nettes d’emplois tertiaires. Les indicateurs économiques avancées s’améliorent mois après mois depuis le deuxième trimestre 2009. La dégradation des  chiffres du chômage se ralentit, les taux de chômage sont en passe de se stabiliser, des plans de recrutements ont repris à la City depuis l’été.

Imen Hazgui