Centres commerciaux, une baisse du CA du commerçant n’induira pas une baisse du loyer

(Easybourse.com) Sur le marché de l’investissement, l’immobilier de centres commerciaux reste le compartiment préféré des investisseurs, les actifs sous-jacents démontrant un caractère notoirement défensif du fait de la résilience des cash flows et de la forte visibilité.

Au-delà de l’état de la consommation qui ne présente pas de forte dégradation si ce n’est en Espagne, ce qui compte c’est de voir jusqu’à quand le commerçant est capable de payer son loyer.

Un ratio important réside alors dans le taux d’effort (correspondant au loyer plus charges divisés par le chiffre d’affaires du commerçant). Nous sommes dans une zone de 11-12%. «Ce taux est supportable jusqu’à 15%» révèle Pierre Dinon, responsable de la gestion immobilier coté chez Allianz Global Investors France.

Même si certains magasins voient leurs chiffres d’affaires baisser, peu abandonnent leur bail de peur de ne pouvoir retrouver un emplacement. «Les mètres carrés dans une galerie commerciale comme les Quatre Temps, le Forum des Halles, Velizy 2, laborieux à acquérir sont difficilement abandonables» met en avant Pierre Dinon. «La plupart préfèrent faire «le dos rond» en attendant la reprise. Et pour ceux qui doivent se résigner, ils sont rapidement remplacés par des enseignes internationales» complète François-Xavier Aubry, gérant actions européennes au sein d’AXA IM.

Une enseigne de mode qui a une politique de développement européenne va vouloir être présente dans tous les grands centres régionaux partout en Europe : Europe du sud, pays scandinaves, Europe de l’Est (Prague, Varsovie). Une véritable politique d’installation se déploie.

C’est pourquoi «lorsque l’on discute avec les dirigeants des sociétés foncières comme Klepierre, Unibail, Corio… ils ne sont pas inquiets. Le taux d’occupation moyen de leur portefeuille de commerces est proche 98%. La vacance marginale qui peut apparaitre est une vacance provoquée pour des raisons de restructuration et de rénovation» fait noter François-Xavier Aubry. 

Il n’est pas rare par ailleurs que quelques aménagements, par exemple une répartition du loyer dans le temps, soient accordés par des foncières pour les commerçants qui ont d’importantes difficultés. «La création de valeur chez les foncières est due à un taux d’indexation qui remplissait les caisses sans faire beaucoup d’efforts» explique Pierre Dinon.

Le sacrifice est d’autant plus accepté du fait du caractère longue durée et bien sécurisé des baux. D’une durée de 6 ans à la fin des années 90, les baux sont désormais de 9-12 ans avec une option de préférence à l’issue du contrat.

Les enseignes qui partent sont donc rares et leur disparition est quasi-totale. Comme cela été le cas pour Marks and Spencer. «La réponse apporté a été celle d’un constat : celui d’une demande qui  n’était pas au rendez-vous»  précise Pierre Dinon.

 Il y a aujourd’hui une liste d’attente d’enseignes dans quasiment tous les centres commerciaux. Le nouveau locataire payant plus cher le loyer que le commerçant qu’il remplace.

Le contentieux est faible et le taux d’impayé (correspondant à un défaut de paiement du loyer par le commerçant pendant 2 à 3 mois) est minime, entre 0,10-0,20%.

Imen Hazgui