Baisse des loyers : le locataire a enfin son mot à dire ?

(Easybourse.com) La situation actuelle sur le marché de l’immobilier locatif tend à rééquilibrer en partie les pouvoirs entre le propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle influence du locataire peut s’illustrer dans une limitation de la hausse du loyer lors d’un renouvellement de bail ou des avantages «en nature», tels que des efforts de travaux de la part du bailleur.

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Paris, cas particulier dans le phénomène de baisse des loyers

La baisse des loyers liée à une offre trop importante ou inadaptée par rapport à la demande dans certaines zones entraîne un rééquilibrage partiel entre le pouvoir du propriétaire et le pouvoir du locataire. «Le pouvoir était totalement aux propriétaires précédemment», tandis que maintenant, par exemple «lors du renouvellement du bail, le propriétaire ose moins augmenter les loyers de façon trop importante, ayant peur de perdre son locataire», explique Charles-Henri de Marignan, analyste à l’Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière.

Une baisse du taux de mobilité des locataires

Ainsi, ces derniers mois, plutôt que de trouver un nouvel appartement à louer, de nombreux locataires préfèrent rester dans leur logement actuel. Dans le contexte de la crise, de la montée du chômage, la mobilité des locataires a globalement diminué, entraînant une baisse de la demande. «Les locataires bougent moins à cause de la crise, et ne bougent que s’ils sont obligés de bouger. Les gens ne donneront pas congé tant qu’ils n’auront pas retrouvé autre chose, par peur de se retrouver à la rue» constate Emmanuel Dufraisse, gérant associé du cabinet immobilier Vivier-Dufraisse à Paris.
Le taux de mobilité des locataires a enregistré une baisse à 25,7% en France en 2009, contre 27,3% en 2008, selon Clameur.

De fait, «sur ces derniers mois, on observe effectivement moins de relocations qu’auparavant, les locataires restant davantage fidèles à leur logement», note Charles-Henri de Marignan. «De plus, l’indice IRL (indice des revenus locatifs) a été plutôt faible ces derniers temps, donc il n’y a pas eu d’augmentation phénoménale d’indexation des loyers, donc de nombreux locataires sont restés en place», ajoute-t-il.

A Paris, la baisse des loyers étant limitée voire inexistante pour certaines surfaces de logements et certains arrondissements, le pouvoir gagné par les locataires trouve une autre façon de s’exercer. Ainsi, ces derniers temps, «de nombreux propriétaires font des efforts, entretiennent mieux leur bien immobilier, font des travaux», observe Emmanuel Dufraisse.

«Si les loyers ne sont pas toujours en baisse, en revanche il y a plus d’exigences des locataires par rapport aux bailleurs. Si le locataire accepte de louer au prix sans baisse, il va demander plus d’efforts de présentation de l’appartement, d’avantages en nature comme des travaux», constate, pour sa part, Charles-Henri de Marignan.

Londres comme exemple extrême

L’illustration extrême de gain de pouvoir du côté du locataire se trouve notamment à Londres. En temps normal, à Londres, «vous accédez facilement à un logement mais si vous ne payez pas, vous êtes viré sur le champ», ce qui permet une plus grande souplesse du marché locatif, explique Emmanuel Dufraisse.

A Londres, «les prix ont beaucoup baissé, car cette ville est beaucoup basée sur le monde de la finance qui a particulièrement souffert de contrecoups ces dernières années», rappelle Charles-Henri de Marignan. Dans cette ville, qui était encore réputée il y a peu pour ses loyers très élevés, l’offre a tendance à s’accroître par rapport à la demande, et il n’est pas rare désormais de voir certains locataires renégocier leur loyer à la baisse au bout d’un an ou deux voire même à l’entrée dans le logement. Certains propriétaires préfèrent louer moins cher mais être sûrs d’avoir un locataire qui paie.

Claire Lavarenne

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En septembre, l’observatoire Clameur annonçait une baisse des loyers en France de 0,8% depuis le début de 2009. Pourtant, tant au niveau des régions qu’en termes de surfaces des logements loués, des disparités apparaissent. Ainsi, dans le cas particulier de Paris, les loyers tendent plutôt vers la stabilisation, voire la hausse...