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Interview de Sandrine Allonier : Responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com

Sandrine Allonier

Responsable des études économiques chez Meilleurtaux.com

Immobilier : la baisse des prix de 5 à 10% pourrait ne pas être durable

Publié le 27 Mars 2012

Le Crédit Foncier voit une progression du taux du crédit immobilier de 30-40 points de base pour 2012. Vous vous inscrivez en désaccord avec cette estimation ?
Plusieurs éléments entrent en ligne de compte dans la détermination du taux de crédit. Tout d’abord le taux de rendement de l’OAT. Clui-ci devrait rester bas au moins jusqu’à la présidentielle. Il pourrait remonter par la suite, mais pas significativement.
Un autre facteur influent réside dans la politique menée par la BCE. Les banques ont jusqu’à présent pu se refinancer à un taux très avantageux de 1% sur du long terme.
Leur politique commerciale est un troisième paramètre important. Les établissements ont le choix d’avoir une marge plus ou moins importante.

Jusqu’à l’été, nous sommes d’avis que les banques continueront à prêter à un taux très avantageux en raison de l’affaiblissement des transactions immobilières et des demandes de crédits. Au-delà d’une simple stabilisation des taux, nous pourrions voir se dessiner une légère baisse dans l’optique d’une stratégie offensive en vue de capter les meilleurs dossiers. Les prochains barèmes attendus en fin de semaine devraient confirmer cette tendance.

Une remontée du taux de crédit pourrait être observée dans le courant de la seconde moitié de l’année ?

Cette remontée serait liée à la mise en conformité des banques avec les exigences de ratio de liquidité imposées par la réglementation Bâle III. Quand bien même il y aurait une augmentation du taux, elle ne devrait pas être significative.

Vous ne paraissez pas envisager une normalisation de la politique de la BCE?
Les économistes ne prévoient aucune remontée des taux jusqu’en 2013.

En termes de volume, le Crédit Foncier s’attend à l’octroi de 131 milliards d’euros de crédits en 2012, cela fait une baisse brutale de 13% par rapport à 2011. Seulement 120 milliards d’euros de crédits devraient être engagés contre 140 milliards d’euros en 2011 et 150 milliards d’euros en 2010…
Nous anticipons également une contraction du volume de crédits octroyés dans la même ampleur pour plusieurs raisons. L’année dernière, beaucoup de crédits ont été sollicités sous l’impulsion du changement de la taxation de la plus-value immobilière, de l’arrêt du PTZ+, de la modification du régime Scellier. Cette année, l’approche des élections présidentielles ainsi que la perspective d’une baisse des prix militent pour un certain attentisme. Nous avons enregistré une baisse globale de 15% de nos dossiers avec compromis de vente signés, autrement dit les dossiers qui devraient véritablement se transformer en crédit. Cette tendance baissière pourrait se poursuivre durant l’année. Même si l’immobilier est une valeur refuge, beaucoup ne peuvent pas acheter ou font preuve de patience de manière à avoir plus de visibilité sur leur environnement.

Il y a un petit grippage du marché…

Du coté des primo accédants, la suppression du PTZ+, même si ce dernier n’a jamais été un déclencheur de l’acte d’achat, a eu un impact sur la demande.

Vous dites que le PTZ + n’a jamais été un déclencheur de l’acte d’achat ?
Nous étions sur un montant relativement faible d’environ 20 000 euros. En cela le PTZ + était davantage un coup de pouce qu’un facteur déterminant.

Sur l’ancien, la baisse de l’activité en 2011 devrait s’accentuer. Le nombre de transactions devrait reculer de 13% à 660000 contre 763 000 en 2011…
Nous ne sommes pas habitués à faire des prévisions sur le nombre de transactions. Cependant, puisque l’on constate une diminution de la demande de crédits, nous pouvons légitimement tabler sur une contraction du nombre de transactions. Nous pourrions aller jusqu’à une baisse de 15%.

Environ 380 000 logements devraient être construits en 2012 contre 404 000 en 2011, soit une baisse de 6%. Plusieurs raisons expliqueraient ce fléchissement. En premier lieu, une anticipation d’un accroissement de la pression fiscale. Ensuite un changement du prêt à taux 0. Un autre facteur explicatif concerne le rabotage Scellier. Enfin, les ménages doivent composer avec la disparition d’un paramètre important d’ajustement, celui de la durée du prêt. Qu’en pensez-vous ?
Le rabotage du Scellier a effectivement joué dans les estimations des promoteurs qui voient le marché à la baisse.

Cette diminution des mises en chantier pourrait conduire à un redémarrage des prix dans l’ancien. En cela la configuration de 2008 pourrait se répéter. A cette période, du fait d’un affaiblissement de la demande consécutif à la fermeture du robinet du crédit, les prix avaient reculé. Lorsque les conditions de financement se sont détendues, la demande est repartie de plus belle. Les prix ont alors de nouveau augmenté pour atteindre des niveaux record. C’est ce qui devrait à nouveau se passer.
En cela la baisse des prix de 5 à 10% pourrait ne pas être durable, car elle permettra de resolvabiliser une partie des emprunteurs.

Qu’auriez-vous à dire concernant la disparition du paramètre d’ajustement relatif à la durée du prêt ?
Ce qui a permis aux ménages d’emprunter en dépit de la progression des prix de 140 % ces dix dernières années, est l’allongement de la durée des prêts. Cet allongement est quelque peu remis en cause du fait de la réglementation Bâle III à laquelle sont assujetties les banques. Si ce phénomène venait à se poursuivre, il pourrait devenir problématique car c’est l’allongement de l’endettement qui permet de à des ménages d’avoir accès au crédit.
Pour notre part, nous observons que la réduction de la durée est moins importante. Nous avons 110 partenaires bancaires dont certains acceptent encore de prêter sur 25 et 30 ans. Sachant que nous jugeons la durée de 30 ans trop risquée, trop coûteuse, ne permettant pas d’amortir beaucoup de capital.

Quelle est la durée moyenne chez Meilleurtaux ?

De 19 ans.

Y a-t-il d’autres éléments d’ajustement qui ont disparu et qui compromettent la solvabilité des ménages ?
Le fait qu’il faille avoir un apport pour au moins financer les frais de notaire. Chez nous, cet apport a beaucoup augmenté. Nous sommes à 66 000 euros d’apport contre 54 000 il y a un an. Les ménages préfèrent emprunter avec plus d’apport, pendant moins longtemps, des montants plus faibles.

Propos recueillis par Imen Hazgui