Le marché immobilier

Investir dans l’immobilier peut revêtir trois formes : la pierre, les foncières cotées, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)/OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Les Français sont de plus en plus nombreux à être propriétaires de leur résidence principale : 56% en 2004 contre 54,5% en 2000, d’après l’Insee.

Un achat immobilier se prépare. Le produit financier le mieux adapté pour cela est sans conteste le Plan d’épargne logement (PEL), bien qu’il soit aujourd’hui moins bien rémunéré que par le passé. Ce produit vous permettra de construire ou d’acheter une résidence principale, ou d’acheter une résidence secondaire neuve.

Le total des versements ne peut pas dépasser 61 200 euros. L’État participe à la rémunération des sommes placées par le versement d’une prime d’un montant maximal de 1 525 euros. Le rendement total des plans souscrits depuis le 1er août 2003 s’élève ainsi à 3,5%.

Au quatrième anniversaire du plan, il est possible de solliciter un prêt d’un montant maximum de 92 000 euros, de proroger le plan (sa durée totale ne pouvant excéder dix ans) ou de céder les droits à prêt.

Du côté de la «pierre papier», les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se rapprochent des OPCVM. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion (jamais la construction) d'immeubles locatifs. Ce sont les seules sociétés civiles pouvant faire publiquement appel à l'épargne. Elles ne sont pas cotables en Bourse.

Les frais de revente sont limités, mais les frais d’achat peuvent atteindre 10%, les SCPI sont donc un placement à long terme. L'activité des SCPI est étroitement réglementée. Ainsi, le capital social minimal doit-il être de 760 000 euros, l’Autorité des marchés financiers (AMF) exerce son contrôle. Par ailleurs, les immeubles exploités doivent faire l’objet d’une expertise tous les cinq ans...

Le porteur de parts de SCPI a droit à une quote-part des bénéfices sociaux et à une fraction du capital en cas de dissolution. Il peut être tenu responsable des dettes sociales, mais seulement dans la limite de 2 fois la fraction du capital qu'il possède. Aux côtés des SCPI, il existe plusieurs véhicules de la pierre papier, cette fois en Bourse. À manipuler avec précaution, comme tous les placements boursiers.

Remarque 1 : La fiscalité des SCPI

Par application du principe de la «transparence», le porteur de parts est imposable comme s'il était directement propriétaire des immeubles correspondant à ses droits dans la SCPI.

Chaque porteur de parts est donc imposable au titre de sa quote-part dans les bénéfices, que ces revenus aient été ou non distribués, au titre des revenus fonciers pour les revenus provenant des immeubles, sans option possible pour le micro-foncier, ou des revenus mobiliers pour les revenus d'actions ou d'obligations.