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L’immobilier de défiscalisation

Malgré l’instauration d’un «bouclier fiscal», certains contribuables restent très fortement imposés. Plusieurs placements sont assortis d’avantages fiscaux non négligeables. Parmi ceux-ci, l’immobilier Besson-Robien ou Malraux, l’immobilier locatif et l’investissement dans les Dom-Tom.

L’immobilier Besson-Robien. Après l’amortissement Périssol, qui a pris fin le 31 août 1999, le régime Besson a pris la relève le 1er janvier 1999, avant de connaître en avril 2003 un certain nombre d'aménagements applicables aux opérations souscrites depuis cette date.

En contrepartie d’avantages fiscaux, le propriétaire investisseur est tenu de louer son bien nu durant 9 ans au minimum, avec des contraintes de plafonnement sur les loyers. La formule autorise, pour les logements neufs, un amortissement de 8% du prix du logement les cinq premières années et de 2,5% les quatre années suivantes. Après quoi le propriétaire peut se réengager pour six ans, déduisant alors 2,5% du prix d’achat chaque année.

La loi Malraux. Le régime Malraux a été institué par la loi du 4 août 1962 pour encourager les investisseurs à acquérir un logement ancien localisé dans certaines zones géographiques précises, en vue de réhabilitation et de location, en respectant certaines conditions.

Le montant des travaux réalisés est déductible du revenu global sans limitation de montant. En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire investisseur est tenu de louer son bien restauré, à usage d'habitation exclusivement, durant 6 ans minimum. Attention, la mise en œuvre pratique du dispositif est délicate et prend du temps.

L’immobilier locatif. Le gros atout de l’immobilier réside dans son financement. Il est en effet possible d’acheter un bien sans apport personnel. Les loyers permettent de rembourser l’emprunt. Sur le plan fiscal, ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu ou le déficit est calculé par différence entre les revenus locatifs et les charges. Le déficit permet une déduction fiscale immédiate s’il est issu de travaux, ou différée s’il provient d’intérêts d’emprunts.

Les Dom-Tom. Le dispositif de la loi Girardin simplifie celui de la loi Paul. L'acquisition d'un bien immobilier neuf dans les Dom-Tom peut être agrémenté d’une réduction d'impôt de 40% de l'investissement effectué, répartie sur cinq ans.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, le propriétaire investisseur est tenu de louer son bien nu pendant au moins six ans à des personnes qui en font leur résidence principale avec des contraintes de plafonnement sur les loyers et sur les ressources du locataire.

Remarque 1 : Loueur en meublé professionnel, non professionnel ou micro-foncier

Le statut de LMNP concerne des investisseurs louant en meublé mais ne tirant pas de cette activité plus d’un certain montant de revenus par an. La différence essentielle avec le LMP réside dans le report des déficits de l'opération sur le revenu de même nature, et non sur le revenu global, pendant 5 ans. Si vos charges déductibles sont peu élevées et si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros annuels hors charges, vous pourrez opter pour le régime du «micro-foncier».

Les services fiscaux pratiquent alors automatiquement sur le montant de vos loyers un abattement forfaitaire de 40% représentant toutes les charges que vous êtes censé avoir supporté. Vous n’aurez pas à remplir la déclaration supplémentaire de revenus fonciers.

Remarque 2 : La remise en cause des avantages fiscaux

Les déductions fiscales font l'objet d'une reprise lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement. Par exemple, dans le cadre de la loi Malraux, si le propriétaire ne loue pas le logement nu pendant six ans à usage d'habitation principale, s’il interrompt la location pendant une durée supérieure à celle admise, ou s’il loue à un usage autre que l'habitation. Il en va de même si le plafond de loyer n'est pas respecté pour l'ensemble de la période, ou si le logement est cédé.

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