Espace pédagogique - Les fiches

SCPI - OPCI

1 - Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI est une société civile dont l’objet social exclusif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elle fait "appel public à l’épargne" sous le contrôle de l’AMF et investit en immobilier les fonds collectés.

La sélection des investissements et la gestion du patrimoine (recherche des locataires, travaux d’entretien …) sont entièrement déléguées à une société de gestion spécialisée et agréée par l’Autorité des marchés financiers.

La SCPI permet aux particuliers d’investir dans la pierre en achetant des parts (en devenant ainsi associé de la SCPI) au lieu d'acheter un bien immobilier en direct.

Deux types de SCPI coexistent :

  • les SCPI dont l’objectif de gestion est axé sur la distribution d’un revenu régulier, généralement trimestriel ; elles sont investies en immobilier d’entreprise (murs de commerces / bureaux)
  • les SCPI qui permettent de bénéficier des dispositifs fiscaux en faveur du logement locatif (par exemple SCPI "Scellier").

Diversification du patrimoine, mutualisation des risques locatifs, grande accessibilité et absence de soucis de gestion constituent les principaux atouts des SCPI.

Un patrimoine diversifié et des risques locatifs mutualisés

La SCPI détient un patrimoine important composé d'immeubles répartis à la fois sur le plan géographique et entre de nombreux locataires. En cas de vacance ou d'impayés, les résultats sont affectés dans des proportions naturellement moins importantes que pour le propriétaire d'un seul bien.


La facilité et la simplicité d'acquisition

Alors que l’achat d’un bien immobilier nécessite un certain capital et que sa revente ne peut être que totale, la détention sous forme de parts autorise des apports réduits et des reventes partielles. Le souscripteur peut moduler ses investissements à sa guise, en fonction de sa capacité d'épargne.


Quelle fiscalité ?

Les revenus distribués par les SCPI proviennent pour l'essentiel de la gestion du parc immobilier, et accessoirement du placement de la trésorerie ; ils ne supportent pas l'impôt au niveau de la SCPI qui est fiscalement "transparente". Chaque associé est personnellement redevable de l'impôt sur la part des bénéfices qui lui revient. Pour un particulier, c'est la fiscalité des revenus fonciers qui s'applique à l'essentiel de ces bénéfices ; une partie accessoire du revenu est constituée de produits financiers issus du placement de la trésorerie de la SCPI (option possible au prélèvement libératoire).

Le financement à crédit des parts de SCPI est possible et ouvre droit à la déductibilité des intérêts d’emprunt.


2 - Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier est un produit de placement majoritairement immobilier, qui doit être investi à 60% minimum en immobilier et conserver 10% minimum de liquidités.

C’est un fonds ouvert qui émet et rachète en permanence ses parts ou ses actions à cours inconnu, à la valeur liquidative à l’exemple de l’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), dont son fonctionnement est largement inspiré.

L’OPCI est exonéré d’impôt sur les sociétés ; en contrepartie de cette transparence fiscale, il doit distribuer 85% minimum des revenus nets issus de l’exploitation locative, qui seront alors imposés entre les mains des porteurs de parts.

La gestion de l’OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. L’OPCI n’est pas coté en bourse.

L’OPCI peut prendre deux formes qui relèvent d’une fiscalité différente :

  • celle de Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital variable (SPPICAV). Il s’agit d’une société anonyme à capital variable : tout investisseur qui achète des actions de devient actionnaire. Sur le plan fiscal, les investisseurs bénéficient du régime applicable aux détenteurs d’actions.
  • celle de Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus relèvent principalement de la fiscalité des revenus fonciers. Aucun FPI n’a été agréé par l’AMF.

L’OPCI s’adresse à deux types de clientèle : les particuliers et les investisseurs qualifiés, pour lesquels une forme spécifique est prévue : l’OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées (RFA) qui dispose d'une latitude plus grande en matière de dispersion des risques ou de limite à l’endettement.

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