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Loi Scellier

Le dispositif de la loi Scellier a été mis en place au 1er janvier 2009 afin de soutenir l’activité sur le marché immobilier. Cette loi, proposée jusqu’en 2012, donne la possibilité aux particuliers qui souhaitent louer leur bien immobilier neuf de disposer d’une réduction d’impôts.

Pour qui ?

La loi Scellier est un dispositif pouvant bénéficier aux particuliers qui décident d’acquérir un bien immobilier neuf ou en construction et de le mettre en location pour 9 ans au moins. Dans ces conditions, le propriétaire peut profiter d’une réduction d’impôts de 25% du prix d’acquisition d’un logement neuf dans une limite de 300 000 euros.
Tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d’impôts de 25 % pour les investisseurs 2009 et 2010 et de 20 % pour les investisseurs 2011 et 2012.

Quels types de logements ?

Le dispositif de la loi Scellier concerne les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la réglementation en vigueur. Sont concernés les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, les logements réhabilités et répondant aux normes de décence, les logements inachevés que le propriétaire décide d’achever, les locaux initialement utilisés pour un autre usage que l’habitation mais transformés en logement après travaux.
Pour bénéficier de la loi Scellier, le particulier doit s’engager à louer son bien immobilier pour une durée minimum de 9 ans à des locataires qui en feront leur résidence principale.
De plus, le logement concerné doit se situer dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et dans une zone où l’équilibre entre l’offre et la demande n’est pas respecté, ces zones étant définies par décret (zones A, B1 et B2).
Plafonds de loyers mensuels au m2 :
(Scellier) : zone A : 21,65 euros, zone B1 : 15,05 euros, zone B2 : 12,31 euros.
(Scellier social) zone A : 17,32 euros, zone B1 : 12,04 euros, zone B2 : 9,85 euros.

Fonctionnement

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas dépasser le plafond fixé par décret. Les investisseurs peuvent bénéficier du dispositif Scellier dans la limite d’un seul logement par an avec un plafond d’investissement de 300 000 euros.
La réduction «Scellier» s’applique dès la première déclaration de revenus suivant l’investissement.
Exemple : pour un appartement de 60 m2 acheté neuf à 270 000 euros à Antibes et loué à moins de 1 300 euros par mois, le propriétaire pourra réduire ses impôts de 7 500 euros par ans durant 9 ans.
Si le montant de réduction d’impôt dépasse l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Il existe deux régimes bien distincts dans la loi Scellier : le régime Scellier qui bénéficie uniquement d’une réduction d’impôts de 25%, et le régime Scellier social ou «intermédiaire» qui bénéficie d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 37%.
Avec l’option Scellier social, le propriétaire s’engage à louer son bien immobilier pour 9 ans, avec possibilité de prolonger cet engagement sur deux fois 3 ans. Le Scellier social permet de bénéficier d’une réduction de 2% par an, au terme des 9 ans et en cas de prolongation de l’engagement. Mais, le Scellier social exige aussi un respect des plafonds de ressources des locataires (dans le Scellier social les ressources du locataire doivent être plafonnées), en plus du respect des plafonds de loyers.
Le régime Scellier ne donne pas la possibilité de prolonger son engagement mais n’exige pas de respect des plafonds de ressources des locataires.
La réduction d’impôts de 25% s’étale sur 9 ans de façon linéaire.
Exemple : pour un investissement de 200 000 euros, la réduction est de 50 000 euros sur 9 ans, donc de 5 555,55 euros par an.

Spécificités

La loi Scellier autorise un individu à louer son logement à un ascendant ou un descendant à condition que ce dernier ne fasse pas partie du même foyer fiscal. En revanche, l’option Scellier social ne permet pas cela.
Dans le cadre du régime Scellier, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Pour un même logement, les avantages fiscaux permis par le dispositif Scellier ne sont pas cumulables avec ceux d’autres dispositifs tels que le dispositif «Robien», «Borloo populaire» ou «Malraux». Ils ne sont pas non plus cumulables avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM (Département d’Outre-mer), ou avec la réduction dans le secteur du tourisme.