L’immobilier coté est indéniablement une classe d’actifs convoitée. Représentant 5% de la capitalisation boursière mondiale, elle a notamment le mérite de présenter quatre grands avantages.

En premier lieu, en donnant accès à toute une variété de biens-immobiliers bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, boutiques… l’immobilier coté offre de solides atouts en termes de diversification de portefeuille. « La corrélation moyenne est de 20% avec les matières premières, de 24% avec les obligations si l’on considère l’indice Bloomberg Barclays Global Aggregate » précise Isabelle Bourcier, responsable des gestion quantitative et indicielle chez BNPP AM lors d’une conférence dédiée au lancement de l’ETF ce début de mois de novembre. « S’agissant du segment des actions, la corrélation relevée est de 60% avec les sociétés de matériaux, et de l’ordre de 40% avec les sociétés spécialisées dans le pétrole et le gaz et les sociétés de télécommunication » poursuit cette dernière. 

L’immobilier coté constitue par ailleurs une bonne protection contre le risque d’inflation en raison des flux de trésorerie prévisibles et réguliers générés, soutenus par des revenus réglementés ou contractuels et des marges d’exploitation par ailleurs attractives.

Qui plus est, l’immobilier coté présente une bonne liquidité. « Alors qu’il faut six mois pour liquider un parc immobilier physique d’un milliard d’euros, il faut trois à quatre jours pour liquider un portefeuille du même montant investi dans l’immobilier coté avec la possibilité donnée aux investisseurs de sortir à tout moment » souligne Felipe Gordillo, analyste senior ESG chez BNPP AM.

Enfin, le segment de l’immobilier coté donne accès à un rendement très intéressant entre 3,50% et 3 70%, sur un historique de 5 ans en ligne avec ce que peuvent attendre des intervenants sur le marché actions (Cac 40 ou Eurostoxx 50). Et le niveau de ce rendement a tendance à se stabiliser.

Un pôle d’activité confronté à des enjeux majeurs liés à l’environnement


L'immobilier est un terrain de jeu propice à l'investissement durable, particulièrement en raison du risque climatique. Ce pan de l’activité économique est à l’origine de 40% des émissions de CO2 au niveau global, soit 10 trillions de tonnes. 28% de ces émissions proviennent des bâtiments.

« Avec un développement « business as usual », ce niveau pourrait atteindre 16 trillions de tonnes de CO2 d'ici à 2050 avec une hausse de température de 6 degrés » met en garde Felipe Gordillo.
Le défi du scénario des 2 degrés prévu dans les Accords de Paris est de faire réduire le niveau d’émission de CO2 à 2 trillions de tonne en s’appuyant sur des économies d'énergie (à hauteur de 30%) et sur la décarbonisation de la consommation d'énergie indirecte, principalement l'électricité (à hauteur de 70%).
Un tel challenge parait totalement insurmontable sans un soutien pour les bâtiments et la construction à faible empreinte carbone. Ce d’autant plus qu’avec l’évolution de l’urbanisation, la surface construite devrait doubler d’ici ce laps de temps.

Afin d’aider à l’atteinte de cette cible, les régulateurs ont décidé d’agir. En France, une réflexion a été amorcée pour durcir la réglementation thermique adoptée en 2012 visant à encadrer le niveau de consommation énergétique des surfaces commerciales. Le seuil maximal pourrait passer de 50 kwh/m² à 30 kwh/m².
Une phase d'expérimentation et de consultation du Règlement Environnemental 2020 a, par ailleurs, été ouverte. Une analyse du cycle de vie est en cours. Des plans devraient être établis pour l'année prochaine prenant en compte l'ensemble des émissions de gaz à effet de serre liées à la construction, l'exploitation et la destruction des actifs immobiliers.

Au Royaume-Uni, des normes minimales ont été définies en matière d'efficacité énergétique : depuis avril 2018, les propriétaires doivent s'assurer que leurs bâtiments ont des certificats de performance énergétique notés E pour pouvoir mettre en vente ou louer. Des amendes pouvant aller jusqu'à 150 000 £ peuvent être données si des baux d'une durée supérieure à 6 mois sont accordés ou renouvelés pour un bâtiment non conforme. Selon une estimation à la mi-2018, 17% des bâtiments commerciaux britanniques pourraient ne pas être alignés sur cette réglementation.

De nombreux autres exemples peuvent encore être évoqués.

Au-delà de réglementation coercitive, des prescriptions sont également avancées par diverses initiatives du marché. Ainsi, en 2017 le World Green Building Council (qui réunit des acteurs du secteur privé), a suggéré que les bâtiments verts doivent répondre aux objectifs de l'Accord de Paris en exigeant que tous les nouveaux bâtiments aient une emprunte carbone nulle d’ici à 2030.
Dans un autre registre, un cadre favorable à l'action et à l’engagement a été lancé en 2017 par le Financial Stability Board FSB-avec comme membres éminents l'ancien président de la Banque centrale d'Angleterre Mark Carney et l’homme d'affaires et homme politique américain Michael Bloomberg. Des recommandations ont ainsi été formulées pour les entreprises et le secteur financier afin de mesurer le risque climat dans les portefeuilles d’investissement.

« Le foisonnement et le durcissement des contraintes fait courir un risque d’obsolescence à de multiples actifs immobiliers, qui pourraient sans ajustements, perdre énormément de leur valeur » alerte Felipe Gordillo. « D’après une étude de la Commission européenne, le Climate Risk Real Estate Monitoring, en 2030, 30% de la surface commerciale en Europe pourraient ne pas être conformes au niveau de décarbonisation nécessaire à l’alignement des exigences de l’Accord de Paris » commente l’analyste de BNPP AM.



Le nombre de sociétés vertueuses en constante augmentation


Fort heureusement, de grands noms du secteur immobilier ont d’ores et déjà montré des signes encourageants témoignant d’une réelle prise en compte de la problématique climatique et d’une ferme volonté d’œuvrer afin de participer à la transition énergétique.

Land Securities Group plc, une importante société britannique d'investissement et de développement immobilier basée à Londres, qui possède un des plus importants parcs immobiliers du Royaume-Uni, a annoncé une ambition de réduire l'intensité carbone (kgCO 2 /m 2 de 40% d'ici à 2030 par rapport au niveau de référence de 2013/2014 (propriétés gérées directement). Le but affiché à long terme est une réduction de 80%.



Gecina a explicitement créé un comité sur le changement climatique au sein du conseil d'administration Responsable de la supervision de la feuille de route sur le climat approuvée en décembre 2016.


Au sein d'Unibail rodamco Westfield, la fonction développement durable est directement rattachée au Comité des risques du Groupe. Les risques liés au changement climatique sont pleinement intégrés au travers d'un processus de due diligence et d'audits opérationnels sur l'ensemble du portefeuille d'actifs.

British Land a intégré, de son côté, de nouvelles tendances sur le risque d'inondation qui couvrent 100% des actifs sous gestion. Un indicateur spécifique sur le risque d'inondation a été développé pour chaque actif en portefeuille (la part des actifs identifiés à « haut risque d'inondation » a été divisée par 3 en 2018.